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María Emilia Adán: "Debemos agradecer al legislador del XIX el dotarnos de instrumentos que ahora forman parte de los ODS"

  • Decana del Colegio de Registradores de la Propiedad y de Bienes Muebles de España
María Emilia Adán, decana del Colegio de Registradores. N. Martín

Se cumplen 160 años de que la Ley Hipotecaria crease el cuerpo de Registradores para que hicieran un juicio de legalidad del negocio jurídico y de capacidad de los intervinientes en atención a los documentos que se presentan y a lo ya existente en el Registro.

Así, el registrador determina si el negocio jurídico que quiere acceder al Registro puede tener efectos frente a terceros, porque recoge y cumple todos los requisitos que la Ley exige. La inscripción queda bajo la salvaguardia de los tribunales, lo que supone que no puede ser modificada, salvo por la voluntad de las partes o por la decisión del juez.

Sobre ello, hablamos con, María Emilia Adán, decana del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes  Muebles de España, que esta semana será condecorada por la Real Academia Valenciana de Jurisprudencia y Legislación. 

Han pasado 160 años desde la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria y ahora los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) vuelven a proponer los mismos objetivos ¿Tan poco hemos avanzado?

España fue pionera en entender la necesidad de instituciones sólidas que garantizaran el tráfico económico y jurídico. Es preciso pensar que los ODS son de ámbito mundial y para estas dimensiones sí que son necesarias instituciones sólidas como la institución registral para todos los países.

"Las asociaciones de consumidores, los ciudadanos y sus asesores puedan consultar de antemano que cláusulas y en que condiciones se va a desarrollar su contrato de préstamo inmobiliario"

España va mejorando esta institución, adaptándola a las exigencias sociales y legales, manteniéndola siempre a punto. Debemos agradecer a los legisladores del siglo XIX el habernos dotado de instrumentos que ahora son recogidos por los ODS. Los registradores en España siempre hemos estado en la vanguardia de la seguridad jurídica.

¿Qué aporta la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario?

Si con la Ley Hipotecaria, hace 160 años, ya se dio forma a una garantía real, la hipoteca, que ha permitido el acceso a la propiedad a muchas familias, esta normativa ha introducido mejoras importantes que llegan hasta la constitución, que no olvidemos que requiere la actuación registral.

Los registradores entramos en este procedimiento en la puerta de entrada y de salida. En la puerta de entrada, porque las entidades de crédito están obligadas a depositar en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, los distintos modelos de contratos de préstamos hipotecarios. Ello permite que las asociaciones de consumidores, los ciudadanos y sus asesores puedan consultar de antemano que cláusulas y en que condiciones se va a desarrollar su contrato de préstamo inmobiliario.

"La institución registral se acerca al ciudadano, que conoce el contenido de la garantía, con plenas garantías de protección de datos"

Y, también, estamos en la salida, porque hasta la inscripción no se produce la constitución y es en esta constitución en la que el registrador depura, mediante un juicio de legalidad las cláusulas que deben incorporarse o no a la garantía.

¿Y cuál es el resultado de esta depuración realizada por el registrador?

Solo en virtud de esas cláusulas podrá procederse a desarrollar la ejecución hipotecaria en caso necesario. Así, las cláusulas que no se ajustan a la ley y sean consideradas abusivas no formarán parte de la garantía real.

Y esto se comunica luego, de modo gratuito a todos los que han sido parte en el negocio del préstamo hipotecario, a través de un correo en el que se le explica cual es el contenido de la garantía real. De esta forma, la institución registral se acerca al ciudadano, que conoce el contenido de la garantía, con plenas garantías de protección de datos.

¿La protección de datos es una ayuda o una rémora para el registrador?

Se trata de una ventaja que va incluida en la función del registrador desde su origen, porque el Registro mantiene una protección de la información atendiendo a distintos niveles de interés legítimo.

"Tratamos de liberar a los juzgados y tribunales de su elevada carga de trabajo en materias de jurisdicción voluntaria o de resolución extrajudicial de conflictos"

No olvidemos que el ciudadano que accede al Registro lo hace con carácter voluntario y sabe que el conocimiento de sus datos solo estará accesible para quienes demuestren tener un interés legítimo.

Por ello, hablar de Registro de la Propiedad es hablar de protección de datos. En este sentido, se ha aplicado todas las normas que lo aseguren, teniendo en cuenta que no nos es aplicable el Reglamento de Protección de Datos.

¿Qué es la resolución extrajudicial de conflictos?

En el ámbito registral, los registradores contamos con un instrumento específico que es la conciliación registral y es la posibilidad de que los ciudadanos acudan al Registro para intentar solventar sus diferencias.

Se trata de un instrumento distinto a la mediación y al arbitraje en los que también se puede contar con nosotros. Su utilización es todavía incipiente, pero vemos como se va normalizando su uso entre los ciudadanos a pesar de que todavía no es suficientemente conocido.

"Es muy importante llegar a fondo del control de las sociedades para que no acaben siendo un instrumento de cobertura de esta lacra, que representa el blanqueo"

Con estas actuaciones tratamos de liberar a los juzgados y tribunales de su elevada carga de trabajo en materias de jurisdicción voluntaria o de resolución extrajudicial de conflictos.

La colaboración de la lucha contra el blanqueo se ha convertido en un reto para la función registral ¿Qué papel juega el Registro y el de Titularidades Reales?

Todos sumamos en esta lucha contra el blanqueo de capitales, que llevan a cabo las Fuerzas de Seguridad del Estado, fiscales, jueces el Sepblac (Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales y Financiación del Terrorismo).

Contamos con el Centro Registral Antiblanqueo (Crab) que aporta al Sepblac todos los indicios de comisión de alguno de estos delitos para que pueda proceder contra ellos. Además, contamos con el Registro de Titularidades Reales, que está a cargo de los registradores mercantiles de cada una de las provincias, que actualizan los datos, al menos una vez al año, bajo la responsabilidad del administrador.

"En un mundo en que los valores mobiliarios están incrementando su valor este debe llegar a ser el Registro del Siglo XXI"

A través de este Registro podemos llegar a conocer quien tiene el control de la toma de decisiones en cada una de las sociedades y grupos. Es muy importante llegar a fondo del control de las sociedades para que no acaben siendo un instrumento de cobertura de esta lacra, que representa el blanqueo.

¿Cómo actúa el Registro de Titularidades Reales?

Este Registro, realiza un tratamiento informático de los datos suministrados, que se mantienen permanentemente actualizados. Los cambios de la titularidad de las participaciones sociales se realizan de muy diverso modo, en documento público o privado, nacional o extranjero, judicial o administrativo, por lo que solo el administrador, a través del libro de socios conoce la realidad, y la certifica ante el registrador.

Nosotros proponemos que se vuelva a hacer constar en el Registro Mercantil, las transmisiones de participaciones sociales para que las Administraciones Públicas y los socios de estas entidades puedan tener conocimiento puntual de quienes son los titulares.

El Registro Mobiliario es un gran desconocido, aunque cada vez juega un papel más amplio y decisivo en el tráfico económico y jurídico. ¿Qué papel está jugando?

Sí. Se trata de un Registro poco conocido en el que se hacen constar todos los contratos de financiación de la adquisición de vehículos o las compras al consumo, pero está llamado a jugar un papel mucho mayor.

Así, por ejemplo, se pueden hacer constar los embargos de participaciones sociales, se pueden hacer constar los robots, con la finalidad de que puedan ser objeto de negocio. Puede ser el lugar adecuado para la 'tokenización' de activos mobiliarios, es decir, para el proceso mediante el cual el valor de un activo del mundo real, tangible o intangible se digitaliza y se convierte en un 'token'.

No menos importante, es la posibilidad de incluir la trazabilidad de la transmisión de las obras de arte, puesto que se hacen constar en el Registro los gravámenes y sus embargos. Así, en un mundo en que los valores mobiliarios están incrementando su valor este debe llegar a ser el Registro del Siglo XXI.

¿Y qué es preciso para que alcance este desarrollo el Registro de Bienes Muebles?

Solo una regulación adecuada de la transmisión de bienes muebles hará que este mercado tenga las mismas garantías que el Registro de la Propiedad ofrece a los bienes inmuebles.

¿Qué ha supuesto la transposición de la Directiva sobre la utilización de herramientas digitales en el ámbito del Registro Mercantil?

Esta transposición no supone más que el empleo de la tecnología que ya estamos utilizando, porque ya existen muchos procedimientos en el Registro Mercantil que son absolutamente telemáticos, que se pueden realizar desde los despachos.

Desde la página web de Registradores se ofrecen herramientas para que puedan ser incorporadas muchas instancias que han de acceder al Registro Mercantil. Este registro es plenamente homologable al resto de los Registros europeos y, de hecho, está interconectado con ellos.

Los registros europeos ya están en vías de plena interconexión, pero ¿para cuando con los países Iberoamericanos?

Los Registros europeos están completamente interconectados a través de la plataforma 'Bris', que puede ser consultados a través del portal de Internet 'e-justicie'.

Estamos desarrollando el proyecto 'Imola' de interconexión de los Registros de la Propiedad a nivel europeo. Y en cuanto a Iberoamérica, estamos trabajando en 'Iberoreg', proyecto en el que están presentes la totalidad de países iberoamericanos para impulsar, en un esfuerzo conjunto, un instrumento útil.

¿Cómo está la preparación de los Registros ante tecnologías como el 'blockchain'?

El 'blokchain' es un instrumento más que puede tener aplicación en los diversos registros, bajo el control del registrador. Se ha llegado a decir que esta tecnología va ha acabar con el registrador, pero esta circunstancia resulta imposible, porque la unión de los distintos bloques para formar la cadena requiere siempre de alguien que determine si pueden o no engarzar y esa es la función del registrador.

"La institución registral juega un papel muchas veces desconocido, que es el de la protección del medio ambiente"

Él determina si en virtud del tracto sucesivo puede procederse o no a enlazar. Todas las tecnologías deben ser revisadas como lo que son, instrumentos, pero en ningún momento hemos de permitir que las mismas disminuyan las garantías qie han hecho eficientes los procedimientos delos que hoy en día gozamos.

En un momento en que el medio ambiente y la Agenda 2030 para su recuperación ¿Qué papel juegan los Registros?

La institución registral juega un papel muchas veces desconocido, que es el de la protección del medio ambiente. Y lo juega tanto a través del Registro de la Propiedad como del Mercantil.

En el Mercantil porque existe información no financiera de la política medioambiental de las sociedades y en el ámbito del Registro de la Propiedad porque el registrador controla que no se invada el dominio público marítimo-terrestre, las carreteras, los barrancos.

Además, controla la declaración de los suelos como contaminados, porque es importante que conste si una finca tiene obligación de que el adquirente la descontamine, lo que es una previsión económica a tener en cuenta en el tráfico jurídico, porque la información dispersa no es información, de ahí la necesidad de incorporar toda esta información a la finca registral para permitir al ciudadano y a las empresas que quieren invertir, que tenga toda la información en pie de igualdad.

También se puede determinar la superficie de los suelos quemados, porque durante un tiempo, no se va a poder edificar en ese recinto que ha sido objeto de un incendio forestal. Y resulta también importante tener conocimiento de las zonas inundables para obtener las licencias de actividad de las empresas, evitando de esta forma que puedan tener riesgos las inversiones de los usuarios de estas instalaciones.

Por otra parte, no se puede olvidar la necesidad de que conste en el Registro la calificación de interés cultural de un bien para evitar que el que la adquiera pueda llegar a atentar contra ese bien, produciendo derribos o modificaciones de fachadas.

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