La fecha de venta de la vivienda suscrita por contrato privado antes de la aceptación de la herencia es la del fallecimiento del causante

La fecha de adquisición de un inmueble heredado es la de su adquisición por herencia según determina el Código Civil, situación que se produce, con carácter derivativo, con su aceptación, si bien los efectos subsiguientes se retrotraen al momento de la muerte del causante, de acuerdo con el artículo 989 del propio Código Civil.

Una vez aceptada la herencia, se entiende que la adquisición se produjo en el momento del fallecimiento del causante, según reconoce Tributos, en una consulta vinculante de 4 de junio de 2024.

En el caso de que los progenitores vendiesen con un contrato privado la vivienda, sin elevarlo a público, una vez aceptada la herencia por los hijos, aunque en el documento del acuerdo de compraventa constase que en ese mismo acto el comprador tomaba posesión de la finca transmitida, su fecha no será la de la de elevación a público, si la previa del primer fallecimiento de uno de los padres, tal y como regula el artículo 1227 del Código Civil, según la doctrina del Tributos (por todas las consultas, la de 13 de junio de 2013).

Así, esta fecha será la del inicio de prescripción para la tributación del IRPF y del IIVTNU.La constancia de un contrato de compraventa de una vivienda en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la entrega de la cosa vendida, por lo que la ganancia o pérdida patrimonial generada se imputa en el ejercicio en el que se otorga la escritura pública, salvo que se pruebe una entrega anterior del bien, según interpreta la DGT, en una consulta vinculante de 4 de junio de 2024.

La suscripción de un contrato privado de compraventa no comporta, por sí mismo, la adquisición de la cosa. Para transferir el dominio será necesario, además, que se produzca la tradición o entrega de la cosa vendida, con independencia de las posibles obligaciones futuras o aplazadas.

La entrega o tradición puede realizarse de múltiples formas para los bienes inmuebles, entre las que Tributos cita en su consulta : la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública; dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega siempre y cuando de ésta no resulte o se deduzca lo contrario.

La acreditación de la entrega debe probarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria.

La compraventa de una vivienda mediante un contrato privado tiene plena validez entre las partes, aunque también plantea muchos riesgos. Por ello, resulta conveniente que el contrato prevea que el vendedor se obliga a elevarlo a escritura pública en cualquier momento a petición del comprador. También, que se establezca expresamente la posibilidad de resolver el contrato si el vendedor no acude al notario para elevarlo a público. Ello conllevaría la devolución al adquirente del precio que pagó.