Los caseros podrán pactar dos precios para el alquiler por si cae el control de la Ley de Vivienda

Primer fallo judicial que avala la conocida como cláusula berlinesa que permite a casero e inquilino pactar en el contrato de alquiler un precio topado por el control de rentas de la Ley de Vivienda y otro superior para que, en el caso de que la justicia anule la intervención de precios, el arrendador se garantice que va a ingresar la renta correspondiente al valor real del mercado.

Cabe recordar que el Tribunal Constitucional rechazó el 24 de mayo la mayor parte del recurso interpuesto por la Junta de Andalucía contra la Ley de Vivienda, pero solo entró a valorar si la ley invadía competencias y no al fondo de la cuestión: si es legal o no intervenir los precios del alquiler. La Corte aún tiene pendientes por resolver otros siete recursos contra la ley de Cataluña, Galicia, Comunidad de Madrid, País Vasco, Baleares, además del PP y del Parlamento catalán. Asimismo, una vez se pronuncie, la cuestión podrá elevarse al TJUE para que falle si la intervención de precios es conforme a derecho europeo.

Ante esta incertidumbre, muchos caseros, especialmente de Cataluña (de momento, es la única CCAA que aplica el control de precios, mientras que regiones como Asturias o Navarra estudian adherirse) ya están poniendo o se plantean incluir en los contratos de alquiler esta cláusula para asegurarse el precio de mercado si, finalmente, la ley se declara nula.

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 55 de Barcelona (aún recurrible ante la Audiencia Provincial) del 22 de mayo y a la que ha tenido acceso este diario concluye que esta cláusula no es abusiva ni nula porque el inquilino conoció "de forma clara y precisa las cargas derivadas del pacto objeto de controversia, y en consecuencia, es por lo que cabe desestimar íntegramente la demanda".

Carlos Muñoz, CEO de CIM Tax & Legal, y abogado que ha llevado el caso por la parte del arrendador explica que la juez ha valorado la transparencia del contrato porque casero e inquilino intercambiaron correos en los que el primero informó cómo funcionaba la cláusula y el segundo se dio por enterado.

El inquilino también denunció que la cláusula berlinesa era abusiva porque la Ley de Arrendamientos Urbanos solo permite establecer un único precio en el contrato y no dos. Carlos Muñoz aclara que solo se pactó un precio, pero indicando que estaba reducido por ley y que dicha ley estaba impugnada en el Constitucional, por lo que si se declaraba nula se cobraría el precio pactado, el de mercado.

Cabe recordar que el caso del litigio se refiere a un contrato de alquiler en Barcelona de junio de 2021 cuando en la CCAA regía la ley de vivienda autonómica que limitó los precios, pero que finalmente tumbó el Constitucional en marzo de 2022 aduciendo que invadía la competencia estatal en materia civil para regular las bases contractuales.

No obstante, según Carlos Muñoz este tipo de cláusulas también son posibles en la actualidad puesto que la Ley de Vivienda también está impugnada en el TC e, incluso, puede llegar al tribunal europeo. "Tenemos clientes que están pactando estas cláusulas porque ganan seguridad jurídica si el Constitucional o el TJUE declaran nulo el control de rentas", explica.