En los países golpeados de lleno por la pandemia, la demanda de pisos de alquiler en las grandes ciudades se ha hundido durante la pandemia, gracias al empuje del teletrabajo y la posibilidad de mudarse al campo o a otras zonas con mercados menos recalentados. Entre eso y el regreso al mercado de muchos apartamentos turísticos sin turistas a los que acoger, el resultado ha sido una caída o una estabilización de los precios del alquiler. ¿En todos? No. En una gran ciudad latinoamericana, los precios se han disparado a niveles nunca vistos. Se trata de Buenos Aires, donde las medidas del Gobierno para tratar de frenar los precios han tenido el efecto totalmente opuesto.
Los alquileres en la capital argentina se han disparado un 67% respecto al año anterior, al equivalente de unos 377 dólares mensuales. Los precios suben dos veces más rápido que los sueldos, y muy por encima del resto de precios, que ya de por sí ascienden a toda mecha en uno de los países con los niveles de inflación más altos del mundo desde hace ya varias décadas.
"Nadie imaginaba una subida por arriba del 60%, no estaba en los planes de nadie", dice Leandro Molina, director comercial de ZonaProp, una de las principales plataformas inmobiliarias online en Argentina. "Fue la subida más alta de la historia".
Alquileres por las nubes
En parte, esto se debe a la creciente inflación en Argentina, de un 42% interanual en marzo, impulsada, entre otras cosas, por la excesiva impresión de dinero por parte del Gobierno el año pasado para financiar el gasto social por el covid, y que va a cumplir ya dos décadas por encima de los dos dígitos anuales.
Pero esta explosión se debe también a la reforma de los alquileres aprobada el año pasado por el Gobierno, que pretendía estabilizar los precios y proteger a los inquilinos. A partir de julio, el banco central de Argentina publicará un índice que indica cuánto podrán aumentar legalmente los alquileres. Y dado que los propietarios en Buenos Aires no saben cuánto tendrán la próxima ocasión para aumentar los precios más adelante, están aprovechando los últimos meses de la ley anterior para hacerse un colchón aumentando preventivamente los nuevos contratos.
La nueva ley también estipula que los contratos de alquiler se extenderán a tres años y los aumentos de precios se limitarán a una vez al año. Actualmente, un contrato de alquiler común dura dos años, y los propietarios suelen subir los precios cada seis meses como parte de las condiciones establecidas en el contrato para ajustar el valor a la creciente inflación, como se hace con los salarios y otros precios.
Armando Pepe, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, dice que los cambios benefician tanto a los inquilinos que muchos propietarios simplemente dejaron de alquilar sus pisos, recortando la oferta e impulsando los precios del resto. Muchos todavía están afectados por una congelación de alquileres impuesta por el Gobierno, que expiró en marzo después de 12 meses.
El pasado jueves, el presidente, Alberto Fernández, dijo que hablaría con el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, sobre la prohibición de desalojos que expiró recientemente, poco antes de que comenzaran las nuevas medidas de confinamiento.
Oferta decreciente
Al igual que la mayoría de las grandes ciudades, Buenos Aires no es inmune a los impactos de la pandemia, especialmente después de una recesión que dura ya tres años y que se agudizó desde que la derrota del expresidente Mauricio Macri en las primarias de las presidenciales de 2019 espantara por completo a los inversores. Algunos argentinos adinerados abandonaron sus apartamentos y huyeron a urbanizaciones elegantes y cerradas en las afueras de la ciudad. Muchos argentinos se enfrentan al aumento del desempleo y los confinamientos por el covid-19 que causaron el cierre de las escuelas durante todo un año.
En este contexto, existen inquilinos como Laura, una joven de 30 años de Buenos Aires. Laura y su novio pusieron fin a un año de búsqueda de piso cuando se mudaron de un barrio exclusivo a una zona de clase media de la ciudad. Consiguieron una tercera habitación para usarla como oficina en casa, pero su alquiler se duplicó, hasta los 70.000 pesos (500 dólares, al cambio del mercado negro) y tuvieron que renunciar a la seguridad 24 horas, un gran sacrificio en medio del aumento de la delincuencia provocada por una tasa de pobreza del 42%.
La disminución de la oferta de apartamentos dejó a inquilinos como Laura en apuros. "Llegabas a un piso y ya estaba alquilado, era muy difícil dejar una seña", dice Laura. El nuevo barrio "me da un poco de miedo por la noche".
Intereses del 30%
La debacle de la reforma de los alquileres marca el último capítulo en uno de los mercados inmobiliarios más retorcidos del mundo. En Argentina, las ventas de viviendas –y cada vez más los alquileres– se cotizan en dólares a pesar de que la gran mayoría de la sociedad gana en pesos, una moneda que ha perdido el 80% de su valor desde 2017 y cuyo cambio a otras divisas está muy restringido por el Gobierno. Las hipotecas rondan el 30% de interés y las ventas se han desplomado. La mayoría de las viviendas en estos días se compran en efectivo, con sacos de billetes.
Algunos políticos están tratando de desmantelar la legislación sobre el alquiler. El diputado 'macrista' Álvaro González ya ha presentado un nuevo proyecto de ley para revertir los cambios. González propone mantener gran parte de los detalles técnicos, como la cantidad que los propietarios pueden exigir por concepto de depósito, pero eliminar las reformas clave: la duración del contrato y el aumento anual controlado del alquiler. Quiere reducirlo a dos años y a aumentos de alquiler semestrales, negociados entre el propietario y los inquilinos.
Pero el Gobierno, con mayoría en ambas cámaras, no parece estar por la labor de aprobar cambios. "Lo que vos pretendías resolver con las modificaciones a la ley de alquileres, que era traer alivio para los inquilinos, lo que hace es complicar la situación", dijo González. "Como vos no podés pactar el ajuste, lo que hace el dueño de la propiedad es subir el monto de alquiler para cubrirse de la inflación". Una obviedad dolorosa en un país que lleva décadas, con Gobiernos de todo tipo, sin saber cómo contener los precios de ningún bien.
