El sector de los data centers -centros de datos- está en pleno crecimiento. La transformación digital de empresas y administraciones públicas, la creciente conexión en red de los dispositivos móviles y las nuevas necesidades de la sociedad está dando lugar a un aumento exponencial de volumen de datos.
Ese escenario constituye una base de oportunidades atractivas para los inversores del sector inmobiliario que están apostando cada vez más por este tipo de activos. "En un entorno de tipos de interés persistentemente bajos, la demanda de oportunidades de inversión alternativas sigue creciendo sin cesar. Los centros de datos ofrecen una combinación única de bienes inmuebles, infraestructura y tecnología", explican desde Aquila Capital.
La empresa de inversión destaca en su informe Data Centers: real estate, infraestructure or tech: does it matter? que los centros de datos han mostrado un alto grado de resistencia a las crisis y que, incluso, se han beneficiado de un rápido crecimiento.
Los mayores productores de datos son las empresas. De hecho, de media, más de una de cada tres empresas europeas utiliza servicios externos en nube, y se espera que en 2025 el 80% de las empresas de todo el mundo utilice soluciones en la nube.En consecuencia, la demanda de centros de datos de coubicación (aquellos en los que una empresa alquila un espacio físico dentro de un centro de datos externo) seguirá creciendo, anticipan los expertos de Aquila Capital.
Mercados emergentes
El desarrollo de los centros de datos en Europa se ha centrado durante muchos años en cinco mercados: Fráncfort, Londres, Ámsterdam, París y Dublín. Sin embargo, otras localizaciones ofrecen previsiones de crecimientos muy halagüeñas. De hecho, los actuales desarrollos de centros de datos en los mercados mencionados alcanzan un volumen de 500 MW (el tamaño de los centros de datos se mide en megavatios), frente a los 680 MV de ampliaciones previstas en los mercados emergentes. Zúrich y Varsovia esperan duplicar la capacidad de de datos disponibles hasta la fecha, con un 90% y un 100% respectivamente.
Más del doble se observa en las localidades de Oslo y Reikiavik, que ofrecen condiciones ideales para los centros de datos debido al clima y el acceso a energía renovable barata. Noruega, en particular, experimentará un mayor impulso de crecimiento gracias a una nueva conexión de fibra óptica.
"La mayor penetración de los servicios en la nube y de las nuevas tecnologías refuerzan la tendencia"
"Noruega ofrece unas condiciones de ubicación ideales para la expansión de los centros de datos en Europa. El clima fresco, la suficiente energía renovable suficiente y barata, así como una mayor conectividad a través de una nueva red de fibra óptica con el continente europeo cumplen los criterios esenciales, dice el informe.
Berlín también tendrá un gran protagonismo en este sector gracias a que es una de las ciudades más pujantes en tecnológica y a su capacidad de energía renovable. "La mayor penetración de los servicios en la nube y de las nuevas tecnologías refuerzan la tendencia de una mayor descentralización del mercado de los centros de datos y creará un impulso sostenible en el los mercados emergentes", añade el informe de la empresa de inversión y desarrollo de activos.
En cuanto a Madrid, el texto señala que hasta la fecha no ha tenido gran protagonismo en la industria de los centros de datos, pero asegura que esa situación "cambiará a pasos agigantados".
Oferta baja
La gran demanda de los inversores se enfrenta a una oferta relativamente baja. Los expertos explican que la presión resultante sobre los precios reducirá la rentabilidad - se sitúa entre un 5% y 7%, según Savills-, pero ofrece oportunidades para proyectos nuevos.
En cuanto a la ocupación, por regla general, la tasa de rotación es baja, lo que se traduce ocupaciones estables con los correspondientes ingresos por alquiler a largo plazo. "Prometen una demanda de inquilinos en constante aumento. El compromiso con la propiedad ofrece flujos de caja estables a largo plazo", dice el informe.
"Los criterios de sostenibilidad y la disponibilidad de capacidades de energía renovable"
A pesar de las buenas previsiones de crecimiento, la industria de los data centers se enfrena varios retos para su desarrollo, como la enorme demanda de electricidad que requieren, las infraestructuras físicas necesarias para su funcionamiento o los criterios de sostenibilidad, que ya están entrando en escena.
"Los criterios de sostenibilidad y la disponibilidad de capacidades de energía renovable se está convirtiendo en un factor decisivo para este segmento", dice el informe, que también explica que la sostenibilidad desempeñará un papel central en la valoración de estos activos.
