Inmobiliaria

Las hipotecas fijas marcan récord: claves para que el beneficiado seas tú y no tu banco

La firma de hipotecas a tipo fijo marcó un nuevo récord en abril (último mes con datos disponibles) hasta situarse en el 58,5%, el porcentaje más alto de la serie histórica. Según Asufin, la web de afectados por la contratación de productos financieros, son, precisamente las hipotecas a plazo fijo las que más está promocionando la banca. Y lo están haciendo a modo de batalla comercial para conseguir captar -y también robar- el mayor número de clientes.

Según Asufin, la TAE media para las hipotecas a tipo fijo que no exigen vinculación al cliente se sitúa en el 2,88%, y entre el 2,73% y el 2,35% en las que requieren la contratación de más productos o servicios. Pero, aun así, en el mercado es posible encontrar ofertas más atractivas. Es el caso de la de My Investor, que, en su modalidad sin vinculaciones, parte del 1,49% TAE para periodos de 15 años, hasta el 1,78% TAE a 30 años; o de Evo Banco, con una oferta del 1,75% TAE a 25 años sin vinculaciones y del 1,60% con vinculaciones. Pero más allá de las ofertas, ¿qué hay que tener en cuenta a la hora de firmar una hipoteca? Y aunque ahora son las más comercializadas, aproximándose al 60% de las firmas totales, ¿son las hipotecas fijas la mejor opción?

Las mínimas bonificaciones posibles

"Una hipoteca puede ofrecer un tipo de interés muy interesante, por ejemplo, del 1,25% TAE a tipo fijo, al bonificar un 0,50 o un 0,20 por contratar el seguro de vida, el seguro de hogar, la alarma, un pago mínimo con tarjetas, o tener que ingresar la nómina", señala la asesora inmobiliaria y cofundadora de Nexitum, Helena Gallardo. Todas estas vinculaciones, según la experta hacen que la hipoteca salga más barata al principio pero que pueda llegar a ser mucho más cara al final. Por ejemplo, si nos quedamos en paro, o si por decisión propia no trabajamos durante un año, y la hipoteca está bonificada con la nómina automáticamente perderemos ese beneficio. Por ello, Gallardo aconseja que esa vinculación pueda ser cambiada por ingreso recurrente. "Hay pocas entidades que lo ofrezcan desde un principio, pero con el resto siempre se puede negociar", advierte. Entre las opciones que ofrecen este cambio desde el inicio se encuentran Bankia, Abanca o Evo Banco.

Seguros

Otro de las vinculaciones más comunes es el seguro de vida de prima única financiada, "puede llegar a ser interesante, pero hay que estudiarlo con detenimiento porque se trata un pago que se realiza desde el primer día y por el que, al estar financiado durante toda la vida del préstamo, se pagan intereses desde el primer día", presenta Gallardo. En la misma línea, la vinculación con el seguro de hogar puede ser una nimiedad, pero si en un momento dado se tiene un problema con la compañía y queremos cambiar o simplemente encontramos una oferta más económica, el tipo de interés subirá de manera automática. Otro de los productos que más se exigen a los compradores, según Helena Gallado, sobre todo cuando se trata de un único titular, por muy buen perfil e ingresos que se tengan, es el seguro de protección de pagos. "Se trata de un producto muy caro, entre los 6.000 y 8.000 euros de media, que cubre el pago de la hipoteca durante seis o 12 meses en el caso de que el titular pierda el empleo", explica.

Plazo del préstamo

Los préstamos hipotecarios más comunes suelen ser a 15, 20, 25 o 30 años. "Mi consejo, con los tipos de interés actuales, es apalancarse con el banco el máximo tiempo posible y dedicar nuestra capacidad de ahorro sobrante a otro tipo de inversión", afirma Gallardo. Una recomendación que se extiende a las amortizaciones, "por no pagar un 1,30% de interés podemos perder la oportunidad de comprar una plaza de aparcamiento y obtener un 4% o un 5% de beneficio al alquilarla".

Cuidado con el banco

Al firmar una hipoteca el banco o la gestora nos pide provisionar fondos para cubrir el pago del notario o el registro. "Muchas veces esta provisión es muy alta, es decir, por encima del valor normal del coste de estos servicios, y muchas veces ese dinero sobrante se queda depositado en el banco o la gestora porque el cliente no se acuerda de pedir la diferencia", advierte.

Comisiones

Otra de las cosas que hay que tener en cuenta a la hora de firmar una hipoteca son las comisiones. Muchas entidades exigen un pago por amortización o cancelación anticipada. "Lo llaman la comisión legal para justificarse el pago, pero la ley solo estipula el máximo que se puede cobrar, lo que no significa que podamos conseguir que ese coste quede a cero, tanto si cancelamos la hipoteca antes de tiempo como si vamos amortizando cantidades", advierte Gallardo.

En el caso de una hipoteca variable, la comisión máxima puede ser del 0,25% durante los primeros tres años de vida del contrato, o del 0,15% durante los primeros cinco años del plazo del préstamo, pasados estos tres o cinco años, la comisión es del 0%. En las hipotecas a tipo fijo, la compensación puede alcanzar el 2% durante los primeros 10 años, o el 1,5% durante el resto del plazo. Pero como recuerda la asesora de Nexitum, en ambos casos puede ser del 0% desde el primer año.

Los cambios de tipo de hipoteca de variable a fijo también pueden estar sujetos a comisiones, tanto en caso de novación (quedarnos con el mismo acreedor) o subrogación (cuando se cambia la entidad). En estos casos la comisión máxima que se puede cobrar por ley se sitúa en el 0,15% los tres primeros años, y, de nuevo, puede ser del 0%.

Qué tipo de hipoteca elegir

"Cada persona tiene una situación económica distinta y hay que analizarla para saber si de verdad le interesa más una hipoteca a tipo fijo o a tipo variable", afirma Victoria Ruiz, asesora de Siempre+. Aun así, Helena Gallardo, recomienda, en líneas generales, las hipotecas a tipo fijo si el plazo del préstamo va a superar los 15 años. "Si prevemos recibir una herencia o un cobro extra que nos permita pagar la casa en un plazo menos de ocho años, o si es una inversión y pensamos vender el inmueble en dos años, en mi opinión, el tipo variable sería lo más interesante por ofrece unos tipos de interés menores, pero si el plazo de amortización va a ser mayor, el Euribor, aunque con la calma, va a ir subiendo, lo que nos haría perder la seguridad", afirma. Respecto a las mixtas, un producto a caballo entre las fijas y las variables, Gallardo advierte que a los tipos de interés actuales hay que tener cuidado porque los primeros años el préstamo siempre es a tipo fijo y precisamente cuando menos nos interese, porque el Euríbor haya subido, cambiar a variable. Aun así, en líneas generales, se muestra partidaria de esta modalidad si la cancelación del préstamo se prevé entre los 10 y los 15 años.

En todo caso, Ruiz aconseja contar con profesionales a nuestro lado que nos asesoren, y analicen cada situación personal con el fin de optar por la mejor opción. "La elección de una hipoteca u otra puede dar lugar a una diferencia de miles de euros al cabo de los 20-30 años de duración", asegura la asesora de Siempre+. Una opción para encontrar al mejor asesor es utilizar el servicio gratuito de búsqueda de asesores de Finect.

¿Hipoteca a tipo fijo o a tipo variable?

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