Inmobiliaria

Cómo han evolucionado los centros comerciales

  • En la geografía española hay 567 centros comerciales
  • Se han adaptado a las necesidades hasta ser puntos de encuentro
Centro comercial La Vaguada, inaugurado en Madrid en 1983

A lo largo de la geografía española se extienden 567 centros comerciales, que suman una superficie bruta alquilable de más de 16,3 millones de m2. Pero, ¿cuál fue origen en España? Este formato surge como una evolución de la distribución y se trata de una fórmula exportada, consecuencia de lo que estaba ocurriendo EEUU, Inglaterra o Francia, que consiste en una oferta comercial y de servicios diversificada en un conjunto inmobiliario. Alimentación, moda, servicios, ocio y restauración funcionan como anclas de los centros comerciales que a lo largo de las décadas se han adaptado a las necesidades de operadores, comerciantes y consumidor hasta convertirse en lo que son actualmente, puntos de encuentro.

Se trata de una fórmula exportada de EEUU, Inglaterra o Francia como evolución de la distribución

En la década de los 80 aparecen los primeros centros comerciales en España. Así, en el año 1981 se inaugura Baricentro en Barcelona. En 1983, abre La Vaguada en Madrid, con una superficie en torno a 85.000 m2 y unos 350 locales. "Fueron una revolución", apunta Cristina Pérez de Zabalza, Partner, Head of Retail Leasing Shopping Centre & Retail Park de Cushman & Wakefield España, quién añade que "antes habíamos visto algunos grandes almacenes, pero estos primeros centros eran totalmente novedosos".

Los primeros casos "son todos un éxito y la fórmula empieza a crecer", señala Arcadio Gil, CEO de una LaSBA y expresidente de la AECC. En los primeros años el centro comercial lo que incorpora es la alimentación y la moda y complementos, "eran las dos grandes anclas", señala el experto, a las que se unen otros comercios cotidianos y servicios. "En España, enseguida se incorpora el hipermercado y pasa a formar parte del centro comercial, pero no como presencia dominante, sino como pieza de todo el conjunto", apunta Gil.

En los 80, "las anclas más importantes empezaron siendo los locales de alimentación, los supermercados primero y unos años más tarde los hipermercados, entorno a ellos se genera el principal ancla y se generaba el resto del centro comercial", señala Eduardo Ceballos, Presidente de la Asociación Española de Centros y parques Comerciales (AECC). "A partir del 85, la oferta se empezó a diversificar más y surgieron más centros comerciales de distintos tamaños y tipologías", añade Ceballos.

Un gran desarrollo en los 90

En los 90, el centro comercial experimenta un fuerte crecimiento y desarrollo que se extenderá hasta la primera década del nuevo siglo, puesto que la fórmula es muy aceptada por los consumidores. "Las propias cadenas de hipermercados incorporan la fórmula del centro comercial al considerar que será más atractivo para sus clientes si le añaden una oferta comercial complementaria alrededor. Este modelo fue muy importante en los 90, el centro comercial basado en hipermercado", expone Gil.

Aparecen nuevos formatos, como los parques comerciales, en el que operadores de grandes superficies se agrupan en torno a unas zonas comunes y un parking. En estos años también llega a los centros comerciales una pieza importante que fomenta el ocio, los cines, un gran polo de atracción al que se une la restauración, distinta a como se entiende hoy en día, y otras actividades como las boleras. Otra de las variantes muy basada en la moda son los outlets. "Esa es la evolución que ha seguido. Primeros centros más enfocados en alimentación, supermercado e hipermercado, luego la evolución con más actividades, con grandes operadores de moda y después operadores de ocio", explica Ceballos.

Los cines impulsaron el ocio y se convirtieron en una pieza fundamental

A partir del 2010, y superando la crisis del inmobiliario, los expertos del sector señalan una velocidad de desarrollo más lenta: "Se abren proyectos que estaban en marcha y, aunque los promotores siguen viendo oportunidades, son más escasas. Son proyectos más selectivos, en determinados sitios y funcionan bien", explica el CEO de LaSBA. Aun así, desde 2015 la velocidad ha sido, aproximadamente, con una media de 6 nuevas aperturas anuales: "Los principales anclas han cambiando y evolucionando hasta la fotografía de hoy en la que tenemos un sector que está muy consolidado y altamente profesionalizado", comenta Ceballos.

Desde 2015, la velocidad media de aperturas ha sido de 6 nuevas al año, aproximadamente

Otro de los aspectos a destacar a lo largo de esa década son las ampliaciones, reformas y remodelaciones de los centros ya existentes, ya que muchos contaban con 10/20 años de vida. "Son ampliaciones o reformas con grandes inversiones. Eso ha permitido tener hoy un parque de centros de éxito por toda España, en auténtica forma", señala Gil.

La modernización de los centros condensa los logros de las etapas anteriores y añade "digitalización, omnicanalidad, un profundo conocimiento del cliente final y la capacidad de atracción de las grandes marcas", considera Hernán San Pedro, director de Relación con Inversores y de Comunicación Corporativa de Lar España.

La parte experiencial

Las anclas de los centros comerciales han ido evolucionando y ahora la fuerza es la combinación de todo. "En cuanto a comercio se tiene toda la variedad, pero también se han convertido en espacios para pasar tiempo libre debido a la oferta de ocio", señala Ceballos. Este aspecto ha experimentado un gran auge en los últimos años, ya que ha ido desde la reconversión de los cines o las boleras hasta las actividades más novedosas en algunos centros, como olas para hacer surf, centros de buceo, rocódromos, tirolinas o túnel del viento. Además, se ha fomentado el espacio al aire libre.

"El centro comercial ha tenido siempre un concepto evolutivo muy marcado, porque tiene un componente de administración esencial. Por eso es tan evidente que están muy ligados al desarrollo de la sociedad y no hay un solo modelo; los hay más básicos, más desarrollados, con mayor componente de ocio... La clave está en tenerlos actualizados y con el mix de actividades más atractivo", apunta San Pedro.

En la actualidad, la necesidad de compra puede estar cubierta por otros canales, "el consumidor de repente no nos necesita y tenemos que conseguir que venga porque le apetece frente a otro canal de distribución. Ahí está el gran hito y los centros comerciales se humanizan, mejoran la calidad del servicio y la experiencia de compra", señala Víctor Fernández, Asset Management en Merlin Properties. A este respecto, el presidente de la AECC señala que desde hace años se invierte y fomenta -además de la digitalización, modernización y sostenibilidad- la parte experiencial, que abarca desde un comercio y ocio atractivo, hasta "que las zonas estanciales sean cómodas y que las instalaciones gusten".

Desde hace años se invierte y fomenta la parte experiencial, la digitalización y la sostenibilidad

"Adaptación, innovación y anticipación", expone Sebastián Palacios, director general de Carmila España e Italia, "esas son las claves que hacen que los centros comerciales evolucionen. Como hemos podido comprobar, los hábitos de consumo y las necesidades de los clientes cambian en función de las circunstancias y, con ello, todos tenemos que adaptarnos. La transformación digital o la aceleración de procesos y servicios para mejorar la compra y la experiencia de cliente ha sido lo que ha marcado el cambio en la actividad de los centros".

"La experiencia de compra es el nuevo estándar", señala San Pedro y "no se crea por generación espontánea ni de un día para otro. No es fácil cubrir las expectativas del cliente; se requiere una gestión sofisticada y muy atractiva. Food & beverage es una nueva palanca, aunque no funciona igual en todas partes". "A la restauración llevamos años dándole bastante peso porque se ha convertido en una excusa más para salir de casa", apunta Fernández.

En la actualidad el objetivo de los centros comerciales es "ser un punto de encuentro", resalta Pérez de Zabalza, quién añade que "el origen es atraer a la gente para comprar, ir al cine, comer, entretenerse, divertirse, pero poco a poco han ido evolucionando. Son lugares donde te encuentras, quedas, vas a relacionarte, se muestran tendencias, se hace comunidad, se participa en la sociedad. Van madurando y ajustándose a las necesidades de su entorno y de su población, de sus visitantes".

"Hoy en día el centro comercial es un espacio donde compartir, un lugar de encuentro, de ocio, un lugar al que vas, no solo para comprar, si no para disfrutar", apuntan desde Caleido, ya que "los visitantes esperan vivir experiencias, no les vale solo con comprar, para eso tienen el mercado digital". En esta línea coincide Fernández: "El objetivo es ser un lugar de encuentro donde tengas ganas de volver para descubrir una experiencia nueva o la misma. El consumidor ha pasado de necesitar a los centros comerciales a elegir ir".

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