No hace mucho que el mercado hipotecario español era objeto de estudio y admiración por parte de todos los países. ¿Qué le hacía tan atractivo desde la óptica económica? Prácticamente todo. A destacar: la rapidez en la concesión de la financiación, la facilidad en el acceso al préstamo, el importe financiado que en algunos casos superaba el valor de la vivienda, los tipos de interés con diferenciales tan reducidos que eran la envidia de los consumidores en otros países, las posibilidad en tipos de préstamos...
Créanme, no exagero cuando hago estas afirmaciones: nuestro mercado hipotecario era ejemplo de eficiencia y flexibilidad en todo el mundo.
Sin embargo, y como si fuese un castillo de naipes, esa imagen se ha desmoronado, tanto en España como en Europa y el culpable es la vertiente jurídica. Los tribunales, nacionales y europeos, han emitido sentencias que cuestionan las prácticas de los bancos y por supuesto del propio mercado hipotecario. Están frescas en la memoria las resoluciones judiciales sobre cláusulas suelo y su retroactividad, swap de tipos de interés, el papel y las responsabilidad de los avalistas. Sin ir más lejos, esta misma semana este diario nos daba a conocer la interpretación que algún tribunal ha hecho sobre la dación en pago. Pero no se parará el tema aquí, dentro de muy poco tendremos sentencias que casi con seguridad serán adversas para los bancos, esta vez las hipotecas multidivisas.
Ante esta situación se hace necesario, además de urgente que el Gobierno, tal y como ha anunciado, se ponga manos a la obra y promulgue una nueva ley sobre la materia. La actual es un dolor de cabeza constante y su mantenimiento puede deparar consecuencias económicas indeseadas. El ministro Luis de Guindos ya ha anunciado que el Ejecutivo está en la labor. Es de agradecer la rapidez, pero es que la cuestión, insisto, es de máxima urgencia, más en un país orientado a la adquisición de vivienda. Sin embargo, en este empeño el Gobierno y las Cortes deben ser muy prudentes y huir de populismos.
La nueva ley debe promover la transparencia total y absoluta. Fundamental que obligue a entregar una información clara y completa a todos aquellos que acceden a un crédito hipotecario; ahora bien tengamos en cuenta que nunca se podrán contemplar todos los escenarios posibles. Por supuesto, debe quedar muy claro cuál es el papel y las obligaciones de un avalista. Es necesario que queden claramente detallados y resaltados lo riesgos económicos y financieros contraídos, a través de claúsulas diferenciadas del resto, por supuesto con sus preceptivas simulaciones. Sobre estas claúsulas se debería obligar a firmar a los prestatarios dando fe de que entienden, comprenden y asumen el riesgo. La figura de los notarios, como fedatarios públicos, es clave en todo este desempeño. Deberían llevar a cabo un papel mucho más proactivo que el desempañado hasta el momento. Por supuesto, ver y estudiar la posibilidades de una nueva tipología de hipoteca, no generalizarla, donde se reconozca la posibilidad de la dación en pago y sus características jurídicas y económicas. Se puede y se debería limitar determinados tipos de financiación a personas no cualificadas, tal y como se hace en inversiones con la figura de los inversores cualificados. Por no extenderme, es necesario cerrar todos los flecos legales que han puesto a nuestro sistema hipotecario en entredicho, pero tener presente que económicamente nuestro mercado era eficiente.
Ahora bien, evitemos populismos y caminos rápidos. La ley no puede demonizar a los bancos, como algunos sectores de la opinión pública incluso medios de comunicación lo están haciendo. Cierto que han cometido muchos errores, ahora bien, hay sentencias de juzgados que son ampliamente polémicas y contradictorias a juicio de reputados juristas. Recordemos que los bancos no tienen el dinero, como alguno dice. El dinero de los bancos es de depositantes y financiadores, sus recursos propios son muy escasos frente al volumen que prestan. Los países avanzados, económicamente, cuentan con sistemas bancarios fuertes y solventes.
La nueva ley debe aclarar y mejorar la protección al consumidor, pero debe tener en cuenta la eficiencia económica. La judicialización de la economía es siempre muy conflictiva y tiene efectos a largo plazo indeseables. La extensión de la dación en pago llevaría inexorablemente a fuertes restricciones al acceso del crédito hipotecario; disminuiría el porcentaje de financiación a otorgar por la compra de un inmueble; dispararía los diferenciales o, si lo prefiere, encarecería sustancialmente los intereses.
Nuestros jóvenes y las capas más débiles económicamente hablando tendrían muy difícil el acceso al crédito. Si las condiciones se endurecen fuertemente para conseguir la anhelada financiación, si ésta es escasa y además no cubre un porcentaje importante del monto total de la vivienda, si los tipos de interés son altos, si se disparan los gastos por formalización de las hipotecas, entonces los mismo populistas que hoy criminalizan a la banca, lo volverán a hacer nuevamente. Esta vez la queja por la que elevarían la voz sería por la negación a dar crédito para el acceso a la vivienda propia.
