Tras una profunda crisis mundial, especialmente dura con el inmobiliario, estamos volviendo a ver un renacer de proyectos residenciales de obra nueva, logísticos y comerciales. La pregunta es cuándo llegará el pico de este nuevo ciclo y si después habrá meseta o abismo. Tras analizar el mercado residencial de obra nueva -que es el más mediático y el que afecta de forma más directa a las familias-, hemos encontrado ocho fundamentales que explican por qué el ciclo no tocará techo, al menos en 2019.
1) Oferta: En 2007 se terminaron de construir en España 580.000 casas. Del 2013 al 2017 la media anual de casas terminadas fue de 40.000. En 2018, puede ascender hasta las 70.000, cifra aún lejos de las 120.000 a 140.000 que los expertos consideran necesarias para satisfacer la demanda anual hasta 2024. El residencial sufre hoy un claro desequilibrio entre la oferta disponible y la demanda de la población.
2) Demanda: La crisis redujo drásticamente la demanda de obra nueva residencial. En los últimos dos años hemos asistido a una clara recuperación de la de reposición y la de primera vivienda que se sustenta en distintos nichos. Por un lado, la demanda de personas de hasta 44 años, que habrían retrasado la compra de vivienda. Por otro lado, la de los millennials que están en el rango de edad típico para la compra. Y finalmente la demanda de hogares vacacionales. A esto se suma el envejecimiento de la población que condicionará la necesidad de nuevas viviendas durante la próxima década. Es decir, se prolongará la ocupación y el período de uso de las viviendas, compensando la disminución de la población de entre 25 y 44 años. Según el INE, entre 2018 y 2033, el número de hogares nuevos aumentará un mínimo de 120.000 de media cada año durante los próximos 15 años.
3) Precios: Han aumentado a un ritmo de doble dígito en las zonas de mayor demanda como Madrid y Barcelona. Sin embargo, de media, estamos lejos de los máximos históricos (un 24,3% por debajo del pico de 2008). En conclusión, aún hay margen para un aumento de los precios del 5% de media.
4) Economía: El PIB avanzó un 2,5% en España. Aunque es un crecimiento menor que el de 2015 a 2017, sigue siendo superior al de muchas economías europeas. Los tipos de interés, según indican los expertos, permanecerán bajos y sin aumentos significativos al menos hasta finales de 2019.
5) Inversión: La banca de inversión no ve una burbuja inmobiliaria y aún aconseja comprar. Los analistas prevén que las compañías ligadas al sector se disparen en bolsa con potenciales a doce meses de dos dígitos. Los gestores especializados en invertir en inmobiliaria residencial son optimistas pues los activos reales les protegen de un posible aumento de la inflación.
6) Bolsa: El consenso de mercado tiene buenas perspectivas para promotoras y socimis al recomendar la compra de compañías del sector, que, a excepción de alguna cotizada, se han revalorizado durante el mes de enero hasta un 6%.
7) Banca: En la actualidad, la disciplina bancaria limita el crédito hipotecario a personas solventes y a un máximo del 80% del precio de la vivienda.
8) Familias: Ha disminuido notablemente el nivel de endeudamiento y, por lo tanto, la vulnerabilidad financiera de las familias.
