La banca ha sacado su artillería para captar clientes y la guerra es tremenda. No hay semana sin que una entidad mejore las condiciones de los créditos hipotecarios. La bajada de los precios que se exigen ha descendido sustancialmente en los últimos meses. En el mejor de los casos, a la mitad con respecto a hace un año.
La necesidad de elevar rentabilidad a través de la venta cruzada de productos y el todavía reducido mercado en este inicio de la recuperación están provocando un paulatino, pero cada vez más intenso, abaratamiento de este tipo de préstamos.
Un cliente puede encontrar hoy diferenciales sobre el euribor por debajo del 1%, una cifra que no se vía desde la última etapa del boom inmobiliario y el comienzo de la crisis financiera. Pero, además, con el desplome del euribor a mínimos históricos del 0,16%, el esfuerzo económico para el pago de la cuota sobre la nómina o los ingresos mensuales se sitúa ya en niveles muy parecidos a los de hace siete u otro años, por debajo del 40%.
En 2007, en los últimos compases de la burbuja, en el mercado había hipotecas con diferenciales de entre el 0,8 y el 1%, aunque también había promociones puntuales entre el 0,2 y del 0,3%. Pero, entonces, el euribor estaba casi en niveles récord, superiores al 4,5%.
Apertura del grifo
El estallido de la crisis, primero inmobiliaria en nuestro país y posteriormente bancaria a nivel mundial, causó una clausura de los mercados de capitales a cal y canto y el progresivo cierre del grifo del crédito. Hasta el punto de que en 2012 y buena parte de 2013 la mayoría de entidades dejó prácticamente de conceder préstamos hipotecarios. Este producto sólo estaba disponible para los mejores clientes, con rentas muy elevadas, y para aquellos que adquirieran inmuebles propiedad del banco. Los diferenciales llegaron a sobrepasar el 4% de manera generalizada y, en algunos casos, alcanzaron el 5 %.
Poco a poco, el sector ha ido abriendo el grifo y relajando los precios y las exigencias. Los problemas de liquidez ya se han solucionado. Es más, ahora los bancos acumulan un sobrante importante de recursos. La solvencia, tras la reestructuración del sistema y el rescate europeo, también ha dejado de representar un obstáculo para las entidades, por lo que pueden conceder más créditos. La reactivación de la economía se está consolidando, lo que supone una oportunidad para que el sector mejore sus cuentas, muy dañadas en los últimos tiempos, aprovechando el aumento de la confianza por parte de los ciudadanos, que han empezado a demandar este tipo de productos para intentar beneficiarse de la caída de los precios de los pisos en un 40% de media durante la crisis.
En la actualidad las hipotecas están abiertas para la compra de pisos de terceros. Eso sí, para personas o familias con rentas medias y con un cierto nivel de ahorro. Las entidades aún tienen prohibida la financiación para mileuristas, como en la época del boom. Y exigen, al menos, el pago del 20% del valor de la vivienda. En ningún caso la hipoteca alcanza el 100% de la factura, una práctica que fue muy habitual en el pasado. La bajada del precio y estas exigencias por parte del sector han reducido el importe medio de las hipotecas de manera sustancial, lo que facilita la obtención de los créditos. Los préstamos otorgados llegaron a ascender de media los 150.00 euros en su momento de máximo esplendor, en 2006 y principios de 2007. En marzo del presente ejercicio, según datos del INE, la hipoteca media apenas sube de 100.000 euros.
Y llegó a bajar de este umbral en algunos meses de 2012, 2013 y 2014.
En los bancos se da por hecho que se ha aprendido de los errores. Aunque no de todos. Ya hay veces que alertan sobre la vuelta a las malas prácticas. En concreto, a la concesión de hipotecas a pérdidas por parte de algunos actores ante la imperante necesidad de mejorar su rentabilidad y poder sobrevivir en el futuro más cercano. La continua rebaja de los diferenciales en este tipo de créditos se está comiendo los márgenes operativos del sector que se están cosechando por el desplome de los tipos que se pagan por los depósitos.
Las entidades confían en ganar dinero con la venta cruzada. De ahí que un cliente, para beneficiarse del interés más bajo en las promociones, tenga que contratar productos y servicios adicionales, como son seguros de vida y hogar, pólizas de protección de pagos, tarjetas de crédito y domiciliación de recibos, por ejemplo.
BBVA y el Santander, al ataque
Dos de las ofertas más atractivas del mercado las comercializan los dos grandes bancos del país. BBVA y el Santander. La primera vende desde hace menos una hipoteca a euribor más un 1,25%. Esta misma semana el segundo reaccionaba al ataque de su principal rival y recortaba el precio de sus crédito para la adquisición de una vivienda hasta el mismo interés.
Los dos requieren al cliente contar con unos ingresos mensuales o una nómina de entre 1.500 y 2.000 euros al mes, además de la suscripción de una serie de productos para incrementar la vinculación.
En el sector se da por hecho que la ofensiva de los dos grandes va a provocar una cascada de mejora en las condiciones por parte de buena parte del resto. Pero todas las entidades no podrán reaccionar con la misma intensidad.
Algunas ya lo han hecho. Liberbank, por ejemplo, ha situado en el 0,99% el diferencial de su hipoteca, aunque para el primer ejercicio de la vida del préstamo el cliente tiene que abonar un fijo del 1,95%. BMN también ha contraatacado, pero en su caso el tipo es más elevado. Ha bajado al 1,49% el interés sobre el euribor (1,50% en los doce primeros meses). El Sabadell y Caja España-Duero (Ceiss), asimismo, han modificado las condiciones en los últimos días.
Otras todavía no han movido ficha a pesar de que han sido muy activas en el inicio de la batalla. Bankinter, que fue la primera en abrir el fuego por las hipotecas y apostar otra vez por este segmento, a finales de 2013, mantiene en el 1,5% el diferencial. O el Popular, que hace meses lanzó una campaña especial para entrar en la pelea, se ha quedado en la retaguardia con unos intereses del 1,59 sobre el euribor.
Hay algunos bancos, como Caixabank y Bankia, que no han puesto en marcha ningún tipo de promoción ni producto específico. Prefieren negociar las condiciones cliente a cliente, en función de su capacidad de pago y la vinculación.
En todas las hipotecas, si se incumplen los requísitos su coste va subiendo en puntos porcentuales hasta rozar, en algunos casos el 3%. Es la forma que las entidades están utilizando para fidelizar al máximo posible a los clientes y obtener rentabilidades que pierden con los precios gancho.
En algún grupo financiero destacan que la existencia de esta batalla, que recuerda a la mantenida en el sector durante la crisis con los depósito, demuestra la competencia existente en el mercado español a pesar de la reestructuración del sistema, que ha reducido a una quincena de entidades con una tamaño apreciable, hecho que beneficia a los ciudadanos.
En algunos círculos se había advertido que la elevada concentración del sector, que podría no haber terminado aún, iba a provocar situaciones de oligopolio, ya que el 80% del mercado está en manos de sólo seis firmas.
A tipos fijos
La batalla de las hipotecas se ha empezado a instalar también en el nicho créditos a tipo fijo, que aunque ahora un cliente paga más se blinda de futuras subidas del euribor, una vez que la economía en Europa se recupere y se estabilice. Algunos bancos están apostando por este producto, que permitiría situaciones problemáticas en el futuro que conllevarían una subida de la morosidad.
El Sabadell fue el primero en entrar en este segmento con una oferta alternativa a su hipoteca variable. El grupo catalán exige un tipo del 3,25% para un crédito a 30 años, mientras que un interés del 2,90% para 20 años, siempre y cuando se contraten otros productos, como seguros de vida y hogar, entre otros.
BMN, Kutxabank e Ibercaja han entrado en la pelea por estos préstamos, que tienen un carácter más conservador, que aglutina en torno al 7% del mercado hipotecario en nuestro país.
La mayoría de expertos coinciden en señalar en que hasta dentro de un año, al menos, no se comenzará a ver un repunte de los tipos de interés, con lo que el euribor continuará en niveles históricamente bajos.
Y se van hasa un mínimo de cinco años para que el euribor pueda alcanzar el 2%, momento en que una hipoteca a tipo fijo contratada a día hoy salga más atractiva para el cliente que una a intereses variables en precio. Otro asunto es el riesgo que se asume al contratar una u otra opción. El ahorro de hoy puede convertirse en un problema en el futuro, recuerdan una de las entidades.
