Morales (Vía Célere): "Estamos muy cómodos con Värde y los fondos de capital privado"

El fondo estadounidense Värde Partners, propietario del 76% de Vía Célere, ha impulsado con la 'joya' del mercado promotor español una historia de crecimiento vía compras (build up). Aunque el mercado espera una gran operación inmobiliaria inminente tras la frustrada venta de Vía Célere a Neinor Homes, Morales asegura que Värde no tiene prisa por vender la compañía y confirma sentirse "muy cómodo" con su principal accionista.

¿Cómo ha apoyado y fortalecido Värde Partners a Vía Célere?

Somos un ejemplo clarísimo de crecimiento a partir de la adquisición e integración de cinco compañías: Parquesol, San José, Dospuntos, Vía Célere y los activos de Aelca. El private equity ha creado un gigante nacional sumando cinco plataformas totalmente diferentes. Gran parte de la cartera se adquirió por el lado de los NPL (non performing loans). En realidad, es una historia que acaba en el equity, pero empezó en la deuda. Somos la compañía con el mayor banco de suelo residencial de España. Con Aelca -en enero de 2019- teníamos 26.000 viviendas en residencial, no ha habido una promotora con un tamaño similar. Hoy tenemos un banco de suelo de unas 20.000 viviendas.

El 2021 ha sido un buen año para Vía Célere…

Un año increíblemente bueno desde cualquier óptica. Pensábamos que el Covid tendría un impacto significativo en el negocio, pero a cierre de 2021 estaremos algo por encima de 2020 en términos de niveles de entregas. Además, fuimos la primera promotora en emitir un bono verde en la zona euro para diversificar nuestras fuentes de financiación, sin duda, otro hito fundamental de madurez.

Aseguradoras y fondos de pensiones han mostrado interés en analizar nuestra cartera de Build to Rent, una de las mayores de España

Casi cualquier promotora española tiene ya al capital privado en su accionariado, ¿por qué?

El sector ha sufrido una metamorfosis brutal. Los accionariados de las compañías en 2007-2008 eran de grandes familias y patrimonios personales. La crisis financiera quebró la totalidad de las promotoras excepto algunas familiares y el sector resurgió al calor del private equity, gran protagonista de su sofisticación y profesionalización aportando disciplina financiera y perfiles muy especializados que han mejorado la gobernanza y la gestión.

El mercado está esperando una operación inminente, ¿se sentirían cómodos con otro fondo como principal socio en una nueva fase?

Lo que no creo es que la complejidad del negocio promotor pueda tolerar un accionariado con un nivel de sofisticación inferior. Värde controla el 76% del capital y el resto son fondos como Marathon, Attestor, BAML, Barclays, DB y JPM, instituciones financieras muy sotisficadas. Esta complejidad ha venido para quedarse, pero lo más importante es que, como equipo directivo, no nos centramos en quién es el propietario de las acciones, sino en aportar valor a todos los accionistas. Con los buenos resultados obtenidos en 2020 y 2021, hemos creado una situación cómoda en la que podemos pagar un dividendo significativo y, al mismo tiempo, seguimos generando ingresos y beneficios a buen ritmo. Yo lo que puedo decir es que, hasta ahora, el capital privado ha sido y es un compañero de viaje para nosotros francamente muy bueno.

Estamos preparados para  cualquier evento de mercado de capitales. La mejor prueba es nuestra emisión de bonos verdes

¿Está Vía Célere preparada también para salir a Bolsa?

Nosotros estamos preparadísimos para cualquier evento de mercado de capitales y la mejor prueba de ello es que el pasado mes de marzo hicimos una emisión de bonos verdes y hoy en día tenemos un instrumento en un mercado cotizado, pero viendo cómo cotizan los competidores, ¿es una alternativa atractiva? Claramente no. Ésa es una losa que pesa mucho. Los comparables cotizan con mucho descuento frente a su net asset value (NAV).

¿Cree que la consolidación del sector promotor en España es una asignatura pendiente? ¿Es necesaria?

El cierto que el sector sigue muy atomizado, pero la concentración, por sí sola, no genera necesariamente sinergias sin un racional de mercado de capitales y de suelo. En ese sentido me siento un privilegiado, con un equipo y una posición muy buena de suelo en las grandes ciudades españolas (Madrid, Barcelona, Málaga, Sevilla, Valencia o Bilbao) donde todavía hay un claro desequilibrio sustancial entre la oferta y la demanda que, de momento, las promotoras todavía no somos capaces de cubrir.

Nos consta que su cartera de 'Build to Rent' (BtR) de 2.431 viviendas despierta apetito entre los inversores institucionales, ¿han recibido ofertas de interés?

Así es. Es una de las mayores carteras de Build to Rent de España, que actualmente representa un 10% de nuestro banco de suelo. Tenemos capacidad para crear otros dos portfolios de BtR similares o incluso de mayor tamaño muy corto plazo. Como hemos dicho en otras ocasiones, nosotros no tenemos vocación patrimonialista y, por lo tanto, acabaremos desinvirtiendo. Tenemos muchas muestras de interés de aseguradoras y fondos de pensiones interesados en analizar la cartera y que quieren comprarla.

Supongo que no sólo es un tema de cantidad o número de viviendas, sino también de calidad...

Sin duda, el Build To Rent es un producto de inversión que funciona muy bien en las grandes ciudades. Si la cartera está en Madrid, Sevilla, Valencia, Málaga y Bilbao tiene garantizada su demanda y su rentabilidad. El perfil de inversores en este nicho son fondos con un coste de capital bajo, conscientes de que lo que están comprando son activos premium con ubicaciones privilegiadas en las grandes urbes.