La expectación sobre la futura Ley de Vivienda que el Gobierno quería aprobar la próxima semana, pero se retrasa a febrero al no validar el Consejo General del Poder Judicial el informe preceptivo este viernes, es máxima. La alienta su misma elaboración, con constantes tiras y aflojas entre PSOE y Unidas Podemos, y los polémicos topes al precio del alquiler. El presidente de la AHE, Santos González, se muestra cauto por desconocer el texto y porque dice que su foco es el mercado hipotecario, pero nos concede algún diagnóstico. Duda de su efectividad y clama un pacto sosegado para dar soluciones a los jóvenes porque, a su juicio, la ley no resolverá su problema de compra de vivienda y es algo muy serio.
Hablemos de Ley de Vivienda...
No he visto el texto. Tenemos que ver qué es lo que regula. En principio, con carácter general, creo que siempre hay bolsas de población donde, efectivamente, si nos sentamos, seguro que tienen solución. Pero, con carácter general, es bastante demagógico el pensar que hay gente que invierte para poner viviendas en el mercado y hay otros, que no tienen nada que ver con eso, que se dedican a poner el precio al alquiler. Igual no es así de rotundo, pero suena feo. ¡Pues hazlo tú! porque el que hace las viviendas tiene criterios empresariales.
¿Qué repercusiones podrían tener los topes a las rentas en las zonas tensionadas?
Parece que la experiencia dice que todo este tipo de intervencionismo lo que generan son prácticas extramercado y que, al final, los resultados no son los que se requieren. Y ahí tenemos ejemplos de algunas capitales en España y en países de nuestro entorno comunitario donde la intervención por la intervención no te genera en absoluto que mejoren los precios sino otras circunstancias, el mercado se ajusta y no siempre de una manera transparente. Pero habrá que ver en qué términos es, a qué parte afecta, cómo se regula, quién decide cuándo el mercado tiene tensión o no tiene tensión... Y cuando eso esté claro habrá que ver, con esa circunstancia, cómo le dices a un inversor: "Oye, mira, ponte a hacer vivienda"… Desde fuera, estas cosas normalmente no pintan bien. Esto de dirigir los precios en el mercado suena a épocas felizmente ya superadas. Otra cosa es que es muy posible que eso ocurra en determinadas parcelas, para determinado tipo de ciudadanos o en un determinado tipo de circunstancias que están ligados a la vulnerabilidad o a unas circunstancias económicas especiales, donde puede haber medidas especiales. En esas yo digo que habrá que hablar, pero hablar para ver qué ponemos cada uno.
Límite a las rentas: "Todo este tipo de intervencionismo genera prácticas extramercado y no mejora el precio"
¿Y qué debe poner la Administración Pública?
La Administración Pública en los temas de vivienda, dice mucho y hace poco. No se trata de hacer un plan y unos bloques de viviendas aquí o allá. El problema que tenemos igual es de cientos de miles de viviendas con estrategias a largo plazo y con leyes de viviendas que vayan más allá de los partidos políticos y del ciclo económico de los cuatro años. La vivienda hay que planificarla a muchísimo más plazo, con unas necesidades financieras que son muy amplias y muy importantes en términos económicos. Eso no se puede improvisar y hay además una realidad por encima de todas: el acceso a la vivienda no es una responsabilidad del sector privado, aunque debe colaborar. La Constitución, el derecho a la vivienda, le afecta al Gobierno. Entonces, ¿a partir de ahí qué podemos hacer?
Se espera un uso fiscal para favorecer el alquiler: recargo del IBI a las casas vacías y beneficios fiscales a quien abarate la renta al inquilino, ¿tiene alguna opinión?
Tengo una opinión y no es buena porque ya venimos interviniendo cuando las cosas ya están puestas. Aquí de lo que se trata es de que haya cada vez más oferta, porque esa es la única manera de que el mercado sea capaz de equilibrar el precio por mucho que nos empeñemos en intervenir. Si aumentamos la oferta necesariamente los precios van a bajar, es microeconomía básica. Entonces lo que tienes que procurar es crear las condiciones idóneas para que haya más oferta. Y si en eso de que haya más oferta resulta que es el miedo a que te suban el IBI, pues eso va a generar distorsión, y es una manera un poco lamentable de querer arreglar la solución. En cambio, si me dices que me vas a arreglar la imposición que tenga y que las primeras rentas me las voy a poder exonerar, pues a lo mejor yo me animo, que tengo una vivienda y la pongo en alquiler, pero habrá que ver exactamente con qué cálculos, con qué datos se establece cualquier tipo de medida de este tipo. Y si impones que haya un porcentaje de viviendas que tienen que estar obligatoriamente en alquiler y a un precio contenido en la promoción vas a dificultar la construcción de esa vivienda. Pero, vamos, decir a alguien que tiene su vivienda legal, pagada, con todos sus impuestos al día, que porque hay un problema que no es tuyo tú tienes que contribuir con tu propiedad en los términos que yo te digo... Eso, en sí mismo, es un pronunciamiento que rechina y tiene que romper por algún lado.
Bono joven: "No son pocas las veces que las ayudas se han trasladado al precio, ya sea para comprar o alquilar"
¿Es mejor solución el bono joven?
Todo seguramente que se hace con la mejor intención, lo que pasa es que, efectivamente, luego no son pocas las veces que los bonos se han trasladado al precio, ya sea para comprar o sea para alquilar. Ya lo hemos visto antes. Le ha ayudado a la gente para alquilar y le has ayudado a otros para subir el precio. Es un tema extraordinariamente complejo y que requiere verlo con tranquilidad. Falta la mesa de la vivienda ¿que podía haber sido una ley? Pues no lo sé, de eso no entiendo. Pero, desde luego, se necesita un debate social en el entorno de la vivienda entre todos los organismos competentes, un libro blanco de la vivienda sobre cómo se puede ir solucionando el problema con compromisos políticos que se consoliden a largo plazo.
En numerosas ocasiones ha advertido de la dificultad para los jóvenes en el acceso a la vivienda y reclamado una solución desde la óptica inmobiliaria y de financiación, ¿por qué es tan complicado?
No es fácil, no es sencilla. La respuesta no es solamente de tipo financiero, bancario, no es un problema de oferta crediticia, es un tema mucho más complejo que tiene que ver con el empleo, que tiene que ver con el ahorro y la renta disponible y es algo que hay que abordar con seriedad en algún momento.
Antes de la pandemia se hablaba de soluciones para los jóvenes como la propuesta del Santander con avales del ICO o de acuerdos con aseguradoras, pero parece que se ha parado, ¿cómo está eso?
Se espera que el sistema financiero dé un paso adelante en torno a la financiación y el problema siempre es de ahorro previo. Por tanto, el acceso será más fácil cuanto más ahorros tengas. El límite de la prudencia financiera está en el 80% y ese 80% para determinadas rentas se queda corto, porque a ese 20% restante hay que añadir todos los gastos inherentes a la formalización, impuestos... Por eso tradicionalmente se venía diciendo: se necesita aproximadamente el 30% de ahorro previo para complementar una hipoteca. Y ahí es donde radica fundamentalmente el problema de los jóvenes: ¿cómo somos capaces de mejorar el acceso a la vivienda a través de la financiación, en un equilibrio entre ayudar y paliar ese ahorro y que las operaciones no pequen de imprudente o de que se les sobreendeude? Ahí es donde resurgía la idea, que ya en tiempos existió porque en algunos casos había alguna compañía que se ocupaba de asegurar esa parte de financiación por encima del 80% y hasta el 95%-97%, y es lo que se ha intentado replicar. A ver si eso somos capaces de replicarlo o a través de las compañías de seguros en España o la Administración o entrando en contacto con las empresas privadas. Es la iniciativa que estaba en el mercado y se ha quedado un poquito parada, pero habrá que volver sobre estas cosas porque el déficit de la financiación de los jóvenes ahí está para acceder a la vivienda y lo que seguramente no va a ocurrir es que esto parta del sistema financiero con una ampliación de la oferta de una manera generosa donde se atienda a financiación por encima de valores que son los razonables desde el punto de vista estructural.
¿Se pierde una oportunidad con la Ley de la Vivienda de dar una solución a este problema?
La Ley de la Vivienda en este punto no ha de entrar porque no va a decirle a nadie: "Usted tiene que financiar tanto". Esto es más un, digamos, pacto. Las cosas que son estructurales y de futuro deben ir por ahí: ¿Qué podemos hacer con la juventud mientras consigue empleo y rentas? Desde el punto de vista del alquiler habrá que tomar algunas medidas y desde el punto de vista de la compra otras. En el ámbito de la compra, decimos que esto tiene que ser una solución consorciada y habrá que ver hasta dónde queremos llegar y que todas las partes intervinientes apoyen para estructurar una oferta fluida para atender a esos jóvenes. Lo que pasa es que financiar a 30 años no es fácil. Hemos vulgarizado mucho lo de la hipoteca y se ha convertido, afortunadamente, en un crédito rutinario que casi es una commodity, pero financiar a 30 años con todas las vicisitudes legales, económicas, los largos plazos, las volatilidades financieras, es una cosa que no es sencilla y por tanto hay que pensárselo mucho.
Dibuja un escenario casi imposible de solucionar...
¿Pedimos a los Reyes algo? Sí, dos millones de empleos para la gente de 25 a 35 años. Es la mejor solución. Pero como no es posible tenemos que jugar con las variables existentes, las entidades van afinando los riesgos a sus clientes según la estabilidad del empleo que se presenta y las perspectivas que la economía nos da. Hay que individualizar porque, con el paro que hay en los jóvenes, pensar una estrategia de financiación y de compra de casa generalizada es una entelequia, salvo que nos olvidemos de demagogias y se haga un plan donde todos estén dispuestos a apoyar.
Sobrevaloración de la vivienda
El Banco de España alertó el pasado mes de diciembre, durante la presentación de la nueva circular macroprudencial, de que atisba una ligera sobrevaloración en el precio de la vivienda en España, aún poco preocupante como para actuar. El presidente de la AHE, Santos Rodríguez, asegura que si hubiera alguna constancia de que se está sobrevalorando la vivienda significaría que las sociedades de tasación no están haciendo bien su trabajo, en cuyo caso habría que intervenir de otra manera. "Yo creo que los mecanismos de tasación en nuestro país son buenos, están establecidos por sociedades muy solventes, empresas de mucho rigor y con la supervisión adicional del Banco de España. Entre todos harán muy bien su trabajo", dijo. No obstante, añade: "Si hay alguien que cree que hay un problema, pues que intervenga y que lo arregle".
A cierre del tercer trimestre del año, el precio de la vivienda creció un 4,2% frente al mismo periodo del ejercicio anterior, según el INE.
A su juicio, la futura intervención que pueda realizar el Banco de España en el mercado inmobiliario, si llega a ser necesario, como limitar la concesión de crédito según la circular, no le preocupa, porque "entiendo que será positivo y lo primero que tiene que ser prudente es la propia intervención". "A partir de ahí surgirán consejos, medidas, mejores prácticas para el mercado para ir encarrilando los riesgos", asevera.
"Si alguna de esas cuestiones, que no lo creo, afectara a la evaluación, sería bastante controvertido porque lo que valen las cosas a largo plazo no deja de ser una quimera", añade.
Desde su punto de vista, que una autoridad limite la concesión de crédito, como que no se pueda financiar más de un porcentaje del precio de la vivienda o se acortan los plazos de endeudamiento, "que corra con la consecuencia". "Por tanto, vamos a ser prudentes en la norma. Supongo que surgirán cosas razonables porque hablamos de instituciones técnicas", matiza.
Previsión para 2022
La producción hipotecaria cerró 2021 en niveles no vistos en la última década. Santos asegura que la importancia del buen año es que las nuevas originaciones han logrado vencer a las cancelaciones por primera vez en 11 años. Según su previsión, el saldo vivo creció un punto y medio el año pasado y el número de operaciones alcanzará el en torno de las 450.000. "Se ha mezclado la recuperación del embolsamiento que hemos tenido con la pandemia, con una reactivación del mercado, junto con unos tipos de interés bajos. Tras el tirón del mercado inmobiliario, vienen las hipotecas", explica.
No obstante, aunque pronostica que 2022 también será un buen año en producción, aunque de forma más ponderada porque ya compara con un 2021 "excelente", considera que es difícil que este crecimiento sea sostenible en el tiempo. "Nuestro mercado hipotecario está escorado hacia las rentas medias altas, vivienda de reposición en una parte importante y algún componente de inversión porque es un activo que cotiza bien en el mercado. El déficit desde el punto de vista estructural siempre son los jóvenes y el mercado hipotecario se estabilizará de forma sostenida cuando se le dé soluciones de acceso a la vivienda", apunta.
Respecto a la morosidad hipotecaria, no espera ningún susto de cara a este año. "Estamos pasando ya la etapa de la cancelación de las moratorias, que están pasando a una situación de normalidad y los indicadores están bajando. No solo baja la tasa sino los saldos morosos y, por tanto, la morosidad no ha de dar ninguna noticia mala este año", expone.
Finalmente, Santos reconoce que la ligera subida de precios de la vivienda se está traduciendo en un alargamiento de los plazos de endeudamiento de las familias, consecuencia de que los precios de los inmuebles van más rápidos que la capacidad de pago.
