El mercado inmobiliario sigue despertando un gran apetito entre los inversores a nivel global y el volumen de capital desembolsado crecerá a lo largo de este año, tal y como se desprende del nuevo informe Global Capital Markets 2021 Investor Outlook elaborado por Colliers International.
El estudio, en el que han participado más de 300 inversores de todo el mundo, anticipa un aumento de la actividad inversora en la segunda mitad del año. "Nuestro análisis mundial, que nos proporciona una visión general de los intereses de los inversores y del apetito esperado, confirman unas perspectivas muy favorables en el sector Inmobiliario a largo plazo. Con un volumen altísimo de equity disponible globalmente y la necesidad colocarlo, los inversores están ansiosos por desplegar el capital acumulado y buscar oportunidades durante el año ", afirma Tony Horrell, Director de Capital Markets | Global en Colliers International Alberto Colliers Capital Markets
Pero, ¿qué pasará concretamente en España? ¿Se mantienen nuestro país como uno de los principales destinos de la inversión? Según explica a elEconomista Alberto Díaz, Managing Director de Capital Markets de Colliers en España, la pandemia no ha hecho perder atractivo a España, que se encuentra como uno de los principales focos dentro del mapa de los grandes fondos institucionales y de hecho señala que "hay demasiada liquidez para el producto que hay disponible".
"Antes de que llegará el Covid el 2020 apuntaba a un año récord de inversión. La actividad registrada en el primer trimestre así lo demostró y las cifras alcanzadas entre enero y marzo han logrado mantener bastante alto el volumen total del año, junto a un último trimestre en el que ya se empezó a notar el apetito de nuevo", apunta el experto, que prevé que para este ejercicio el sector cierre en España con un aumento de entre el 30-50% en el volumen de inversión respecto al año pasado.
"La cifra final dependerá de la distribución de la vacuna", advierte. De hecho, este es uno de los tres "importantes desafíos a los que se enfrenta el mercado", junto a la evolución de las restricciones para poder viajar y ver los activos en persona y por otro lado, habrá que ver si "el producto que hay en el mercado va a satisfacer a la demanda".
Mercados en auge
A pesar de la incertidumbre que ha rodeado a este mercado por el aumento y la implantación masiva del teletrabajo durante los meses de confinamiento, el mercado de oficinas es "el que capta más interés por parte de los inversores". "Es el activo favorito en Londres, Múnich y también en Nueva York y en España hay muchísimo apetito por comprar en Madrid y Barcelona en edificios que cuentan con un buen inquilino y rentabilidades razonables", explica Díaz.
El experto reconoce que en las zonas periféricas fuera de la M-30 está habiendo desocupación y se están ajustando los precios y esto también generará oportunidades de inversión para otro tipo de capital. Respecto al futuro de la oficina, Díaz lo tiene claro: "la oficina es un centro de colaboración de compartir ideas y el teletrabajo nunca va a sustituir eso".
El directivo cree que tras la pandemia "el espacio se transformará. Las empresas tratarán de darle mayor confort, seguridad y flexibilidad a los empleados y lo que se pueda perder por un sitio se ganará por otro. Además, las oficinas que tengan todos los sellos de calidad y cumplan los requerimientos técnicos para dar confort a los empleados son las que captarán la atención de los inversores".
Las oficinas mantendrán su histórico liderazgo, pero hay dos segmentos que llegan pisando fuerte tras haber demostrado una importante resiliencia durante la crisis: el logístico y el residencial en alquiler. "Son los dos que mejor se han comportado durante la pandemia y los indicadores que les rodean muestran que van a seguir teniendo una buena evolución, pero hay un problema real de suelo en ambos segmentos, lo que va a potenciar muchas alianzas entre operadores locales y capital institucional", explica Díaz.
En el caso del residencial en alquiler, el experto explica que hasta ahora todos los fondos estaban buscando lo mismo, con la lupa puesta en Madrid y Barcelona y no hay suficiente producto, por lo que en este ejercicio se van a ver alianzas a nivel nacional y el abanico de la inversión se ampliará a "todas aquellas capitales de provincia o ciudades de más de 200.000 habitantes que presenten un crecimiento poblacional positivo".
Una oportunidad clara para los inversores que quieren entrar en alquiler en España es el Plan Vive Madrid que ayer arrancó su primera licitación con la que se levantarán más de 6.400 pisos de alquiler en suelos públicos, pero con capital privado y mediante la fórmula de concesión.
En retail y hotelero se esperan descuentos
En el lado opuesto están los dos segmentos más castigados por el Covid. El retail y el hotelero. "Ahora mismo no hay financiación para estos segmentos. Son activos que se están viendo desde un enfoque oportunista. En Europa y a nivel general se están esperando descuentos para activos core entorno al 10% y para activos non-core entorno al 20%, pero la realidad es que hay poco capital para esta tipología de activos ahora", explica Díaz.
"Nosotros si que vemos una oportunidad para que en el momento en el que empiecen a finalizar las políticas de regulación de empleo y venzan los préstamos ICO se reduzca el GAP de precio que hay entre comprador y vendedor", concreta el directivo de Colliers, que advierte que "no todo el universo hotelero se moverá al mismo ritmo".
"Los hoteles más urbanos probablemente sufran más y habrá oportunidades para poder reconvertirlos a algún otro uso que pueda tener sentido, ya sea residencial, residencias de estudiantes u otro uso alternativo. Sin embargo, si hay muchísimo apetito para invertir en hoteles vacacionales", detalla.
"En retail vemos en determinadas ubicaciones locales comerciales que tenían sentido y ahora han dejado de tenerlo o centros comerciales que hay mucho interés desde el punto de vista logístico por reposicionar locales en última milla. Sigue habiendo apetito por centros comerciales, pero a precio oportunista, mientras que los buenos activos van a seguir funcionando muy bien", explica Díaz.
¿Habrá operaciones corporativas?
Respecto a la posibilidad de que se den operaciones corporativas en el sector inmobiliario, el experto apunta que esperan que "pueda haber consolidación en el mercado en operadores de producto alternativo".
"Todavía no se ha desarrollado mucho y ahí si puede haber algo consolidación. Los activos alternativos están atomizados y poco maduros y la tendencia post pandemia si que van a ser fusiones y adquisiciones de operadores para tratar de incrementar cuota de mercado. En el sector residencial, más allá de la reciente operación de Neinor-Quabit vemos poco movimiento, al margen de las alianzas que pueda haber para el desarrollo de producto en alquiler".
