Neinor arranca el 2021 siendo protagonista de la primera operación de consolidación que contempla el sector en este nuevo ciclo. Seguramente no será la única, ya que los expertos esperan más movimientos en esta línea y precisamente, la propia Neinor podría volver a dar otro golpe de efecto en un futuro, una vez haya digerido la fusión con Quabit.
La compañía cuenta actualmente "con una posición de caja muy fuerte de unos 240 millones" que "queremos guardar para nuevas oportunidades de negocio". Así lo explicaba esta mañana en una rueda de prensa virtual Borja García-Egotxeaga, CEO de Neinor, que ha desvelado que el año pasado analizaron más operaciones y "seguiremos abiertos a cualquier oportunidad que surja en el mercado".
Asimismo, García-Egotxeaga asegura que la compañía tiene en proceso "varias operaciones de suelo interesantes y recientemente hemos cerrado la compra de dos terrenos en Madrid y Valencia para 250 viviendas". Según el directivo, están viendo "un mercado de suelo con más oportunidades del que hemos tenido en los últimos años en España y Neinor mantienen los planes de crecimiento que tenía antes de esta operación, eso si, siempre cuidando los niveles de endeudamiento".
En este sentido, el CEO de Neinor ha explicado que la compañía se ha mantenido siempre con un Loan to Value (LTV) de entre el 20-25%. Sin embargo, al cierre del 2020 la promotora había logrado reducir ese ratio al 10% lo que les permite mantenerse con un endeudamiento ajustado a pesar de integrar unos 240 millones de deuda de Quabit. Así, el pasivo de la compañia ascenderá a unos 400 millones. "El resultado de la operación deja a Neinor con un LTV por debajo del 25% y nosotros siempre hemos querido operar con un ratio menor al 35% por lo tanto nos mantenemos en unos valores razonables para la compañía, que además nos permiten crecer más rápido", explica García-Egotxeaga.
¿Cómo y cuándo se hará la fusión?
Para llevar a cabo la fusión por absorción de Quabit, ambas compañías "vamos a cancelar autocartera y después Neinor ampliará capital por el 7% para dar cabida a los accionistas de Quabit", ha explicado Jordi Argemí, CEO adjunto y director financiero de Neinor, que apunta que el valor total de la operación de Quabit es de entre 360-370 millones. Así, Neinor únicamente ha tenido que hacer un consumo de equity de unos 60 millones de euros, sin necesidad de tocar la caja.
Los plazos que se manejan apuntan a que las juntas de accionistas de ambas compañías puedan dar el visto bueno a la fusión a finales de marzo o principios de abril, tal y como lo ha explicado García-Egoxteaga
Los actuales accionistas de Neinor controlarán el 93% de la compañía resultante, mientras que se dará entrada a los accionistas de clase A de Quabit con una participación del 7%, que serán quienes diluirán con mayor fuerza su participación. El hasta ahora presidente y principal accionista de Quabit, Félix Abánades, verá reducida su presencia en el accionariado de Neinor hasta el 1,328%, que es el porcentaje que implica su participación de 12,5 millones de euros en la nueva cotizada, que rozará una capitalización cercana a los 1.000 millones de euros.
¿Hay respaldo de los accionistas de Quabit?
El empresario tiene actualmente una participación total, sumando los derechos de voto a través de instrumentos financieros, del 20,3%, según refleja la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Según el documento de fusión, Abánades se ha comprometido a suscribir, al menos, un 18% sobre el total del 20,3%, con opción de un 8% adicional antes de que se produzca el canje.
Está por ver qué posición adopta el magnate mexicano Carlos Slim, que cuenta actualmente con una participación en Quabit del 3,006%, y que quedará prácticamente diluida en la nueva sociedad. En este sentido, Abánades ha apuntado durante la rueda de prensa que no ha "podido comunicarse" con el grupo inversor de Slim, si bien, asegura que confía "en que van a apoyar la operación, ya que se trata de un accionista de perfil financiero".
Según explica Quabit en un documento remitido a la CNMV, la operación tienen el respaldo de los grandes inversores de la promotora. Así, aseguran que tienen la aprobación asegurada de al menos el 26% del capital.
Dentro de este porcentaje se englobaría al propio presidente de Quabit, así como Augustus Capital, la sicav de César Alierta, expresidente de Telefónica, Cobas, gestora de Francisco García Paramés, Geescooperativo y la promotora vasca Ondobide.
Reestructuración de la deuda
"Son dos compañías que se complementan bien", asegura el CEO de Neinor. El directivo explica que la fortaleza financiera de la compañía ha sido clave para poder llevar a cabo esta operación, así como el "acuerdo para reestructurar la deuda, que incluye una quita de 50 millones de euros".
Actualmente "Quabit estaba operando con ciertas dificultades por la tensión financiera a lo que se le sumaba que el valor en bolsa de la compañía estaba castigado", explica García-Egotxeaga, que apunta que se trataba de una "posibilidad única de entrar en este negocio y de hacerlo a través de Neinor que cuenta con capacidad y solvencia para poder reestructurar muy bien la deuda. Además, vimos la oportunidad de tener frente a nosotros una gran cartera de suelo".
Según explica Argemí, actualmente ya tienen acuerdos en firma "con aproximadamente por el 50% de la deuda. Otro 20% está en fase avanzada de pre acuerdo y después hay un % que es deuda de banca española ordinaria con la que estamos cómodos. El coste de lo que se ha acordado es del entorno del 4%."
En este sentido, el CEO adjunto de Neinor apunta que se ha alcanzado un acuerdo con Avenue Capital, prinicipal acreedore de Quabit con una exposición en el pasivo de 130 millones, para cancelar 85 millones de deuda y la aportación de un suelo en Mijas.
Suelo para 16.000 viviendas
La fusión de Neinor y Quabit dará lugar a una compañía con activos brutos por 2.000 millones de euros, de los que 500 proceden de Quabit. La cartera total de suelos tendrá capacidad para construir 16.000 viviendas tras una inyección de suelos para 7.000 unidades.
Según explica el CEO de Neinor, en base a las estimaciones iniciales "aproximadamente unas 1.500 viviendas serían potenciales para incorporarse en la plataforma de alquiler".
La integración de los suelos de Quabit supone además aumentar la exposición de Neinor a un mayor nivel de terrenos no finalistas. De las 7.000 total, unas 4.500 unidades son suelo finalista y puede ser realizado en viviendas en un plazo corto de tiempo.
Entre 1.300 y 1.400 están en construcción y 250 que serán producto terminado. "Es un remanente de vivienda que se transformará en flujos de caja con un nivel de comercialización del más del 70%", apunta García-Egotxeaga.
