Merlin tienen en macha 48 procedimientos post-Covid por impago de rentas sobre un total de 1.787 contratos, lo que supone una cuota del 2,6% que es calificada por la compañía como un nivel de "impagos y litigios residual".
Así, la socimi apunta en su presentación de resultados que en materia de impagos, Merlin está en niveles muy bajos por tercer trimestre consecutivo, pese a la pandemia, situándose el nivel de cobro en un 99,8% para oficinas, un 98,1% para centros comerciales, un 99,5% para logística y un 100% para net leases.
La afectación más elevada se ha dado en el segmento retail, que ha sido precisamente el mercado más impactado por la crisis del Covid. Así, en relación con los litigios de inquilinos retail, "pese al alto nivel de protección ofrecido, que supera ampliamente el establecido legalmente en España y Portugal o en comunidades autónomas como Cataluña, por lo que estas normas prácticamente tienen nula incidencia en nuestra cartera, se producen situaciones puntuales en las que el cliente no puede (o no quiere) cumplir sus obligaciones y MERLIN se ve forzado a actuar conforme al procedimiento legal establecido para impagos", explica la socimi.
La firma patrimonialista apunta que "esto deriva generalmente en litigios y no puede ni debe evitarse si se quiere mantener una cartera de arrendamientos sana y bien gestionada, donde no se produzcan diferencias injustificadas de trato en favor de inquilinos no cumplidores respecto de sus vecinos, lo que resultaría en serios agravios comparativos".
Merlin acepta, por tanto, asumir una tasa de desocupación temporal incrementada, con la consiguiente pérdida de rentas y flujo de caja, a cambio de rotar inquilinos y dar entrada a nuevos operadores que dinamicen la actividad de sus centros y locales comerciales.
De los 48 procedimientos, Merlin detalla que 13 han finalizado "con estimación de nuestras pretensiones, en 8 hay oposición del inquilino y pasarán a vista y 27 están aún en trámites iniciales".
Adicionalmente, "hemos hecho frente a 7 solicitudes de medidas cautelares por inquilinos (3 por ejecución de avales y 4 por otras causas), de las cuales 6 han sido desestimadas en favor de la compañía y 1 ha sido estimada inaudita parte y está pendiente de resolución después de la vista".
La compañía tiene además cinco procedimientos con alegación de rebus sic stantibus abiertos, sin resolución hasta la fecha y "que prevemos largos, que en todo caso se corresponden con contratos a los que resta una duración media inferior a 2 años, por lo que la rotación del inquilino se producirá opera lege a corto plazo con independencia del procedimiento".
Amplía las bonificaciones hasta 2021
En su presentación de resultados, la compañía también ha anunciado que ha aprobado una Fase III de su política comercial para el primer semestre de 2021. "El objetivo es continuar ayudando a nuestros inquilinos mediante una política de incentivos acorde con el actual ritmo de ventas para mantener las tasas de esfuerzo en niveles sostenibles".
La política fue lanzada la última semana de octubre y será aplicable durante el primer semestre de 2021, con un impacto máximo estimado en el periodo de 12,9 millones de euros, de los que 11,9 millones se corresponden a los centros comerciales y 1 milón del componente retail de oficinas.
En la Fase III Merlin planta una bonificación del 100% en caso de cierre forzoso exclusivamente durante el periodo en el cual los inquilinos no estén legalmente autorizados a abrir. Asimismo, propone una bonificación media del 25% concedida a los inquilinos (30% para ocio y restauración).
Los inquilinos deberán seguir pagando los gastos comunes y la compañía puntualiza que esta política no es acumulable con ninguna otra medida aprobada por las administraciones públicas.
Protección a sus inquilinos
Según explica la socimi en sus resultados, el ordenamiento jurídico español se basa en el principio de que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, perfeccionándose por el mero consentimiento y debiéndose cumplir conforme al tenor exacto de los mismos. Este principio básico, denominado pacta sunt servanda, puede modularse en aplicación de otro principio general del derecho, denominado rebus sic stantibus, que permite un reequilibrio de prestaciones en un número muy limitado de situaciones.
Este reequilibrio puede alcanzarse por vía consensual entre las partes o por intervención judicial, pero no supone en ningún caso la translación de la totalidad de la carga ni del riesgo del negocio al propietario, al que la situación que lo motiva le es tan inimputable como al inquilino.
Consciente de lo anterior, Merlin ha tratado en todo momento de "ayudar a sus clientes de centros comerciales, locales de calle y hoteles afectados por cierres obligatorios o severas restricciones en su operación más allá de su deber legal o contractual, manteniendo una constante vigilancia sobre los niveles de afluencias y ventas para intentar alcanzar acuerdos lo más justos posibles".
"Ello se ha traducido, por ejemplo, en una reducción efectiva de la llamada tasa de esfuerzo promedio de los inquilinos de nuestros centros", puntualiza la socimi, que fue de las primeras firmas del sector que lanzó un plan de bonificaciones para sus inquilinos.
"Todo esto ha permitido que la compañía presente un nivel de impagos y litigios residual, lo que nos enorgullece por no contribuir a la saturación de un servicio público, como el de administración de justicia, ya extraordinariamente sobrecargado", apunta la compañía.
Asimismo recalca que "pese a cierta corriente social que podríamos calificar de buenismo fácil con dinero ajeno y a una serie de profesionales que se aprovechan de ella para obtener negocio y/o publicidad, los jueces y tribunales españoles han vivido desde siempre este tipo de situaciones y las resuelven conforme a derecho. No hay, por tanto, a día de hoy (frente a cierta pretendida apariencia) incumplimientos masivos protegidos por el sistema judicial que obliguen, a modo de expropiación del uso, al propietario a soportar el impago continuado de determinados inquilinos".
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