Antes de la crisis sanitaria el precio medio de la vivienda en España continuaba en la senda del crecimiento, con un encarecimiento de los precios del 2,5%, según los datos de Tinsa. Si bien, esta incremento cada vez más moderado de los precios apuntaba ya a un cambio de tendencia cada vez mas próximo en el mercado residencial.
Los primeros síntomas de este cambio se detectaron en Barcelona, que a lo largo de la historia ha sido junto a Madrid una de las capitales de referencia en los precios de la vivienda, anticipando lo que sucedería en el resto del país. Según los últimos datos de Tinsa, la capital catalana cerró el primer trimestre del año con una caída interanual del 1,6%, lo que supone encadenar tres trimestres consecutivos de caídas interanuales. Concretamente, la vivienda se abarató un 1 % en el tercer trimestre de 2019, 0,8 % en el cuarto.
La variación trimestral también ha sido negativa para Barcelona, con un retroceso de los precios del 0,6% respecto al último trimestre de 2019. Estas caídas en la ciudad eran interpretadas por los expertos como la antesala de lo que en unos meses podía a empezar a suceder en otras grandes capitales como Madrid, que por el momento mantenía el ritmo ascendente, eso si, a menor velocidad, con un incremento interanual del precio del 2,3% y del 0,4% trimestral.
"La caída extrema de las cifras de demanda y la paralización reciente de la actividad promotora conllevará más que probables ajustes en los precios medios de la vivienda".
Estos datos son los últimos antes de que el país se viera afectado por la pandemia del Coronavirus, una crisis sanitaria que "afecta ya de manera drástica al sector inmobiliario residencial", apuntan desde Tinsa. El Servicio de Estudios de la tasadora reseña "que la caída extrema de las cifras de demanda y la paralización reciente de la actividad promotora conllevará más que probables ajustes en los precios medios de la vivienda, que comenzarán a reflejarse en las estadísticas de los próximos meses".
"La duración, y, por tanto, intensidad de esta situación de excepción marcará la evolución futura del mercado. Los efectos sobre oferta, demanda y precios serán no obstante lo suficientemente significativos para determinar nuevos paradigmas de un sector que, a buen seguro, será distinto", afirma Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.
El ultimo informe de la compañía no recoge todavía variaciones de precio causadas por la actual crisis, sino que se enmarca en la coyuntura observada durante los últimos trimestres, y, por tanto, representa la situación del mercado residencial inmediatamente previa al impacto de la emergencia sanitaria en España.
Partiendo de esta premisa, la cifra provisional de la estadística procedente de tasaciones de vivienda nueva y usada refleja que el precio medio en España se incrementó un 2,5 % interanual en el primer trimestre del año, hasta 1.383 euros por m2, cifra que representa un aumento del 0,7% respecto al trimestre anterior.
Con este último, el precio medio en nacional encadena 14 trimestres consecutivos de incremento, con una revalorización acumulada desde el mínimo post-crisis de un 15,5%, situándose un 32,5% por debajo del precio máximo de 2007.
"En el primer trimestre del año la estabilidad del mercado se traduce en variaciones de precio menos significativas que las registradas meses atrás y en indicadores de oferta y demanda, hipotecarios y de rentabilidad análogos a los de buena parte de 2019", explica Gil.
Según los datos de Tinsa, tres comunidades autónomas (Asturias, Castilla y León y Galicia) presentaron en el primer trimestre precios inferiores a los de un año antes. También en 14 provincias el valor medio se redujo en el último año, destacando Soria con una caída interanual superior al 15%.
"Pese a las señales de desaceleración o incluso enfriamiento de la actividad, la variación de valor en la mayoría de regiones, a excepción del cuadrante noroccidental peninsular, sigue siendo positiva, si bien ya más contenida. En las principales ciudades, la periferia mantiene tasas de encarecimiento más notables", destaca el director del Servicio de Estudios.
Navarra, la región que más se encarece
La Comunidad Foral de Navarra registró en el primer trimestre del año el mayor incremento de precios en vivienda nueva y usada, tanto en tasa anual (casi 12%) como trimestral (4,4%). También La Rioja, Ceuta, Islas Baleares y Cantabria registraron aumentos anuales superiores al 5%.
Por el contrario, la vivienda es ahora más barata que hace 12 meses en las regiones de Galicia, Castilla y León y Asturias. Hasta en nueve Comunidades Autónomas el precio medio se redujo respecto al trimestre previo, destacando País Vasco y La Rioja con los ajustes inmediatos más significativos, un -2,7% y un -5% intertrimestral, respectivamente.
Los incrementos acumulados más importantes en el precio medio desde mínimos post-crisis corresponden a la Comunidad de Madrid, con un aumento del 46,5%, Cataluña y Navarra (ambas por encima del 30%). La recuperación ha llevado un ritmo más lento en Extremadura y Galicia, donde el incremento de precios desde el mínimo no alcanza siquiera un 6%.
El precio cae en 14 provincias
Nueve provincias registraron variaciones anuales al alza superiores al 5% en el primer trimestre del año, destacando Navarra y Albacete con más de un 10%. También en Cáceres, La Rioja, Ceuta, Islas Baleares y Álava el incremento en el precio medio iguala o supera el 6% en comparación con el primer trimestre de 2019. Entre las 14 provincias donde la vivienda es más barata que hace un año, destacan las provincias de Soria y Lleida, con una caída superior al 10%.
En comparación con el último trimestre de 2019, los mayores incrementos se registraron en las provincias de Teruel (5%), Navarra (4,4%) y en la Ciudad Autónoma de Melilla (3,9%), en tanto que los mayores descensos trimestrales se localizaron en Soria, Huesca, Lleida y Vizcaya, por encima del 5%.
Guipúzcoa supera a Madrid, Baleares y Barcelona como la provincia con el m2 más caro
Según los datos que recoge Tinsa, Guipúzcoa es la provincia española con el metro cuadrado de vivienda nueva y usada más caro (2.453 euros por m2), seguido de Madrid (2.399 euros por m2), Baleares (2.301 euros por m2) y Barcelona (2.192 euros por m2). Entre las provincias con los valores medios más bajos en el primer trimestre, destacan Ciudad Real (645 euros por m2), Cuenca (710 euros por m2), Teruel y Lugo (734 euros por m2 en ambas).
"Pese a la paulatina recuperación desplegada en los últimos trimestres, todavía hay provincias donde el valor de la vivienda no es ni la mitad del que alcanzaron en 2007", explican desde la tasadora. Es el caso de Toledo, donde la caída acumulada desde máximos es del 54,5%, Guadalajara, con una caída del 51,4% y Lleida con el 50,3%.
Madrid y Barcelona, las capitales más revalorizadas
Las dos grandes capitales españolas han dejado de liderar el encarecimiento en el país, si bien, se mantienen como las que más se han revalorizado desde que los precios tocaran suelo durante la crisis de 2008. Concretamente, Madrid lo ha hecho un 52,3 % mientras que Barcelona ha recuperado 52,2% del precio.
Otras capitales que también han registrado una recuperación notable son las ciudades de Málaga, Pamplona y Palma de Mallorca, con aumentos acumulados del 44 %, el 43,6% y el 43,1%, respectivamente, en el primer trimestre.
Destaca la evolución de las ciudades de Girona, Logroño y Pamplona, con un incremento de entre el 10 % y un 15 % interanual.
Según Tinsa, la gran mayoría de las capitales españolas, 43 concretamente, mostraban en el primer trimestre del año un precio superior al que tenían un año antes. Destaca la evolución de las ciudades de Girona, Logroño y Pamplona, con un incremento de entre el 10 % y un 15 % interanual.
Entre las capitales con tendencia descendente en el balance de los últimos 12 meses, las mayores caídas se registraron en Burgos y Ciudad Real, alrededor de un 10 % respecto al mismo trimestre del año pasado.
Hasta 25 capitales redujeron su precio medio en tasa intertrimestral. Los descensos más acusados se localizaron en las ciudades de Soria (-11,4 %), Huesca (-8,7 %) y Logroño (-7,3 %).
Ocho capitales todavía arrastran caídas superiores al 50% desde los máximos de 2007, encabezadas por Ciudad Real (55,4 %), Guadalajara (54,2 %) y Lleida (54,1 %).
El valor medio de vivienda nueva y usada más elevado se localiza en San Sebastián, con 3.602 /m2, seguida de Barcelona (3.335 /m2) y Madrid (3.033 /m2). Entre las más baratas se encuentran Lugo y Castellón, por debajo de 900 /m2.
