Empresas y finanzas

El sector de la vivienda se prepara para una caída de precios y ventas

  • Nueva edición de La vivienda a fondo
  • Estima que las transacciones retrocedan entre un 10% y un 20%, según la duración de la crisis
  • La 'España vaciada' y las ubicaciones más deslocalizadas serán las que sufrirán
Foto: Archivo.

Tras varios años de crecimiento, el mercado de la vivienda se adentraba este ejercicio en una fase de estabilización y moderación que se ha visto truncada por la crisis sanitaria que atraviesa el país. El parón económico que ha generado la pandemia y la posterior recesión económica que dejará a su paso, dibujan un panorama cuanto menos esperanzador para el sector residencial en el corto y medio plazo.

El Fondo Monetario Internacional ya ha advertido que la crisis que se va a generar a nivel global podría ser peor que la de 2008 y la mayoría de los economistas coinciden en apuntar a una contracción del PIB nacional para este ejercicio. Todos estos indicadores sumados al previsible incremento de la tasa de paro impactan de lleno en la evolución de la vivienda en España.

Puede producirse una bajada de precios en el segmento de suelo y también en los costes de construcción

Según las estimaciones de los expertos consultados por este medio, la caída de las ventas a finales del año podría rondar entre el 10% y el 20%, acercándose a las 450.000 transacciones, frente a las 501.085 casas que se vendieron en 2019, cuando ya se registró una caída del 3,3%, la primera desde que se iniciara la senda de crecimiento en el año 2014.

Solo en los meses de "marzo y abril se van a dejar de firmar unas 80.000 transacciones en total", explica José Vázquez Seijo, presidente de Euroval, que apunta que "el primer trimestre no es el más activo para operaciones de compraventa de vivienda, y seguramente las operaciones ya comprometidas se realizarán". "A partir de aquí, no sabemos cuantas semanas o meses tardará en normalizarse la situación sanitaria, y mucho menos cuánto tiempo tardará en normalizarse la economía, que en el mercado de la vivienda podría ser a finales de año o principios del siguiente".

Carlos Zamora, Socio y Director del área Residencial de Knight Frank coincide en que el impacto de esta crisis en el sector dependerá de su duración. Así, "si el estado de alarma remite antes del verano creemos que en un mes podríamos haber vuelto a la normalidad. Si dura hasta el verano, la recuperación será más lenta y más imprevisible", explica el directivo.

Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, cree que "este sector necesitará más tiempo que otros. La gente tendrá que solucionar otros problemas y la compra de una vivienda, excepto en caso de necesidad, será secundaria hasta que todo pase. Para salir necesitamos dos o tres meses, luego comenzaremos a remontar. La recuperación vendrá en el último trimestre de 2020".

"La demanda residencial se fundamenta sobre dos pilares: la creación de empleo y la confianza en el futuro", explica Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain. "Ambos se van a ver afectados negativamente por esta crisis, y la recuperación de la confianza no será inmediata tras la crisis sanitaria. Por tanto aunque en el último cuatrimestre haya una recuperación importante, no prevemos que el año recupere el bache de esta crisis".

"No creo que se produzca una bajada de precios dramática como la de la crisis de 2008, ya que los promotores mantienen niveles de endeudamiento razonables que no les obligan a liquidar sus activos en un ambiente de pánico"

En cualquier caso, Zamora piensa que "una vez pasada la crisis, si se mantienen los niveles de empleo, habrá movimiento de capital hacia el mercado inmobiliario, como valor refugio". En este sentido, Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa, destaca que "siempre las grandes oportunidades de inversión surgen tras los momentos más bajos de ciclos recesivos o tras impactos de gran calado. Una futura caída generalizada de valores podrá efectivamente constituirse en nuevo caladero de inversiones oportunistas, toda vez que comience a descontarse un recorrido de recuperación futura".

Precisamente, la caída de precios es otra de las consecuencias que puede traer esta crisis al sector. Si bien, Echavarren, apunta que no cree que "se produzca una bajada de precios dramática como la de la crisis de 2008. Que bajen los precios será negativo, evidentemente, pero nadie tiene la capacidad de prever su cuantía actualmente. A diferencia de la crisis anterior, los promotores mantienen niveles de endeudamiento razonables que no les obligan a liquidar sus activos en un ambiente de pánico".

Impacto por tipo de producto

El director de estudios de Pisos.com, Ferran Font, destaca que el impacto de esta crisis no será homogéneo en toda España. "Mercados consolidados como las grandes capitales serán los menos permeables, al igual que en 2008. Estas zonas, en las que se concentra la demanda, congelarán sus precios, pero será complicado ver bajadas de calado. En cuanto a las más afectadas, también se seguirá el mismo patrón que con la anterior crisis. La España vaciada y las ubicaciones más descolocalizadas serán las que más sufrirán", explica el directivo.

Carlos Smerdou, cree que "será a partir de finales de abril y durante el mes de mayo cuando los principales indicadores empiecen a mostrar el alcance de este revés que debe afrontar el mercado", si bien anticipa que será "la vivienda de segunda mano, tanto en primera como en segunda residencia, la que se verá más afectada". Además, apunta que donde si "pensamos que puede producirse una bajada de precios es en el segmento de suelo y también en los costes de construcción".

El mercado del alquiler, por el contrario, seguirá una senda distinta. Así, Samuel Población, director Residencial y de Suelo de CBRE, apunta que "en el mercado de propietarios institucionales de vivienda para el alquiler se espera una tendencia diferente". "Debido a la gran cantidad de capital disponible para invertir y a la existencia de una demanda estructural de vivienda de alquiler, es probable que los precios puedan hacer frente a las actuales condiciones de incertidumbre en los mercados. Esta tendencia también es visible en los mercados cotizados globalmente, donde los descuentos en el Valor Neto de los Activos (NAV) en el sector multifamily se ven menos afectados que los de otros activos inmobiliarios", concreta Población.

"El reto de los promotores para este ejercicio será, en primer lugar terminar las obras, y en segundo término mantener a los compradores con el compromiso de adquirir la vivienda"

En el caso de la obra nueva, Rafael Gil, destaca que "a pesar de que la construcción ha sido uno de los sectores económicos que ha proseguido con cierto nivel de actividad, determinadas paralizaciones próximas son seguras y el propio impacto de la crisis sobre la demanda potencial afectaría al volumen anual de obra nueva, que quedará por debajo de la actividad de 2019".

José Vázquez explica que "la vivienda nueva es una fracción pequeña de las transacciones totales, ya que representa aproximadamente un 12% de todas las compraventas de vivienda". "Las viviendas iniciadas y terminadas ya mostraban a finales del año pasado un cierto desfase, de manera que el período medio de dos años entre visado y terminación, podía alargarse hasta tener seguridad en la demanda", apunta el presidente de Euroval, que cree que "los proyectos en curso van a seguir, y seguirá construyéndose en zonas donde hay demanda, pero el ritmo anterior a esta crisis sanitaria ya era lento".

Tinsa: "La venta a extranjeros será seguramente uno de los mercados que más se resientan en el corto plazo"

En este sentido, Echavarren considera que "el reto de los promotores para este ejercicio será, en primer lugar terminar las obras, y en segundo término mantener a los compradores con el compromiso de adquirir la vivienda. Esto último será muy complicado para promociones en los que los clientes se encuentran en los colectivos directamente afectados por reducciones de empleo".

"Habrá que ver cómo se pone en marcha la locomotora", apunta Smerdou, "pero tenemos datos que nos dan una cierta esperanza. En China las ventas cayeron totalmente al principio, pero una vez que se ha ido abriendo la actividad económica, la compra de vivienda ha subido de manera importante".

Por otro lado, el director del Servicio de Estudios de Tinsa, apunta que la venta a extranjeros será "seguramente uno de los mercados que más se resientan en el corto plazo". "Con las actuales restricciones a los viajes en muchos mercados a nivel global, los compradores internacionales previsiblemente estarán menos activos hasta que esas limitaciones se levanten", indica Población. En la misma línea, Echavarren considera que "si el año pasado se vendieron 63.000 viviendas a extranjeros, este año podríamos ver reducciones muy grandes en ese volumen, dado que desde el marzo hasta finales de año es probable que prácticamente no se vendan viviendas a no residentes".

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forum Comentarios 31

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Boooo
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Como en la anterior crisis, su valor de referencia para el precio es el sueldo medio, con lo cual el paro no les afecta.

Puntuación -40
#1
¿Como?
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¡Que la vivienda nunca baja en España!

😂🤣😂🤣😂🤣😂🤣😂🤣😂🤣😂🤣😂🤣😂🤣😂🤣😂🤣😂🤣😂🤣😂🤣😂🤣

Puntuación 55
#2
forrest gump
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Con lo que cuesta mantener una vivienda (impuestos, tasas, deterioro......) y la difícil venta o los riesgos del mercado de alquiler para un particular el valor real de la vivienda que no uses como habitual es CERO, por no decir negativo.

Basta ya de decir tonterías

Puntuación 52
#3
navegante las herencias deben de ser para los herederos y no para el gobierno de turno
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Y que sector no se va a resentir, cómo no sea el sector político porque estos que nos gobiernan a ojos de los que los votan todo lo hacen de pta madre, y no digo sí le preguntan a Tezanos, este apesebrado diría, el pesoe sigue en alza apesar del corona virus, todos los que han muerto son del pp, de Vox, y de ciudadanos, y los tontos de sus votantes dirían colega que mientras votemos a estos estamos fuera de la pandemia.

Vaya porvenir que tenemos con esta panda de ignorantes, deben de pensar con el culo, y que en vez de una necesidades de sentido común, piensa que van a unas votaciones del Madrid, o Barsa,

Puntuación 31
#4
navegante las herencias deben de ser para los herederos y no para el gobierno de turno
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Y que sector no se va a resentir, cómo no sea el sector político porque estos que nos gobiernan a ojos de los que los votan todo lo hacen de pta madre, y no digo sí le preguntan a Tezanos, este apesebrado diría, el pesoe sigue en alza apesar del corona virus, todos los que han muerto son del pp, de Vox, y de ciudadanos, y los tontos de sus votantes dirían colega que mientras votemos a estos estamos fuera de la pandemia.

Vaya porvenir que tenemos con esta panda de ignorantes, deben de pensar con el culo, y que en vez de una necesidades de sentido común, piensa que van a unas votaciones del Madrid, o Barsa...

Puntuación 9
#5
nicaso
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Estos no pierden nunca la moral. Habrá movimiento de capital hacia el mercado inmobiliario como valor refugio dicen,. O sea,que la vivienda es un trágala de capital y que continuaremos enterrando el dinero en ladrillos aprovechando que nuestro bien es la necesidad vital para otros. A estos les pasa como al gobierno que piensan que el dinero sale de la nada y que mientras haya quien financie el disparate la locomotora no se para. Si esto se para, y se parará, no es porque no haya necesitados de comprar vivienda es que la especulación se irá del sector al otear que no habrá demandantes finales solventes.

Puntuación 43
#6
Usuario validado en elEconomista.es
da-yana-maria
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Puede que si y puede que no, después del apocalípsis zombi, si pasa, igual se valorará más tener un trozo de tocho donde cagarse y donde el clima sea llevadero, si lo dejan, que acciones y fondos ahora convertidas en humo gracias a estos ladrones y buitres hta en las situaciones de pandemia!

Todo con el beneplácito y aplauso a cortos de la cnbmv por la agudeza visual y sin prohibición de éstos hta 2 semanas después!

Puntuación 17
#7
La letra, con sangre entra?
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No será mas bien al revés?

Mucha gente se comprará una casa de pueblo con tierras, por lo que pueda venir.

No es casualidad que Italia y España, los paises mas fracurados, y con las mafias mas fuertes, estén como están.

Y no creo que los votontos aprendan la lección.

Puntuación 30
#8
Usuario validado en elEconomista.es
joaquinQ1
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Este año 2020 la vivienda en Madrid bajará un 5%

Depende de las medidas económicas que se tomen, veremos qué pasa en 2021

Puntuación 2
#9
Mucha especulacion hasta en crisis
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Pues los portales especuladores inmobiliarios como Fotocasa o Idealista siguen poniendo anuncios con alquileres de pisos a 1000 - 1200 euros y se quedan tan panchos como si nada y los pisos en venta ni te cuento aun hay algún promotor que espera vender un piso en plano por encima de 300.000 euros . De verdad pocos pueden pagar esos alquileres o comprar y menos en la situación de ahora. El gobierno tendría que intervenir pero YA. Cerrando estos portales por ejemplo

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#10
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Yo diría que todo lo contrario. Y después del marketing éste, más aún.

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#11
Boooo
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El 10-20% menos de transacciones lo explica el paro. Todavía queda aportar la pérdida de valor de las segundas viviendas, que convierte en inhabitable más del 30% de las primeras viviendas al no poder disponer de la utilidad de la segunda vivienda. Ya pueden empezar a tirar tabiques y de dos hacen una, al precio de una, como en los supermercados cuando hay exceso de oferta.

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#12
Usuario validado en Google+
D Villamil
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Meter un pastizal en una vivienda.teniendo a los comunistas susurrando en la oreja del mentecato de la Moncloa? Bueno, si, claro, también puedes tirar el dinero al rio.

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#13
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Mejor invertir en vivienda, que en robabolsa pero no veo ningun articulo en este periodico criticandolo

Puntuación -10
#14
FEDE
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Sube el paro = baja la producción de las empresas = los precios de los productos esenciales bajan = no hay dinero = no se concede crédito a parados = la rentabilidad de la vivienda baja = precio de la vivienda bajará en picado

no queda otra, es ley económica chavales

Puntuación 41
#15
jall
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Yo soy un pobre ignorante, pero la deuda pública se va a disparar a nivel mundial eso es obvio, y disparar es quizás una expresión prudente, y eso siempre ha traído inflación, ¿y se acuerdan ustedes de lo que sucede entonces?.

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#16
Carmen
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Si si eso es lo que queréis muchos que vuelvan los chollitos. Y para que queréis que vuelvan SI NO TENÉIS NI PAPEL PARA LIMPIAROS VUESTRO JODIDO CULO.

Venga colegas a cargar a la via

Puntuación -30
#17
Rita
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Del año 2010 al 2014

Los precios se dieron un tortazo. Quien compraba?Muy pocos.

Luego empezaron a subir y todo el mundo llorando que estaban muy caros.

La gente compra si es que puede cuando suben.

El hombre es por naturaleza ESPECULATIVO.

Puntuación -3
#18
juan
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la vivienda va a caer en muchos sitios a la mitad de su valor.

Puntuación 33
#19
PREOCUPADO
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A MI ME PREOCUPA LA LOCA FINANCIACION BANCARIA AL LADRILLO INVENDIBLE, ME PREOCUPA QUE ALGUNOS BANCOS PUEDAN QUEBRAR.

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#20
marbellaco
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La FED yankee esta comprando otra vez paquetitos de hipotecas de negritos (como decia Abadia) no paquetitos de oro o diamantes, no de BIENES RAICES...es lo que hay, no hay otra...

Como en el futuro sera inviable vivie hacinados en familias grandes, por los aislamientos, se volveran a poner de moda los estudios, o pisos pequeños, en lo que no se te puedan colar los cuñaosssss!

Puntuación 6
#21
Meli
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Se va invertir mucho en bienes tangibles y bienes raíces. Una vivienda a medio largo plazo siempre se va a revalorizar. Además es un bien altamente codiciado.

Ya veis el coletas muy comunista pero lo primero que se ha comprado es el casoplon.

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#22
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"Es el mercado, amigo "

Puntuación 8
#23
Boooo
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para 22#

Hasta que no abran las fronteras su valor es escaso, compara precios y sueldos y comprobaras que no son para los trabajadores en España, están todas orientadas al mercado internacional, por eso lo de fomentar el alquiler para aumentar el rendimiento multiplexando en el tiempo.

Puntuación 9
#24
Luisito
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al 10# Mucha especulacion hasta en crisis. NO TE ENTERAS DE NADA. Los portales inmobiliarios, no ponen ningún precio. Son los propietarios de los pisos los que dan de alta los pisos al precio que quiere el propietario. Las inmobiliarias habrán pactado un precio con el propieatrio y luego se encargan de publicarlo.

¡¡¡¡¡ Faltaría más que un portal inmobiliario decidiera poner el precio de MI PISO al precio que ellos quieran !!!!!!

Puntuación 6
#25