El sector de la vivienda se prepara para una caída de precios y ventas

Tras varios años de crecimiento, el mercado de la vivienda se adentraba este ejercicio en una fase de estabilización y moderación que se ha visto truncada por la crisis sanitaria que atraviesa el país. El parón económico que ha generado la pandemia y la posterior recesión económica que dejará a su paso, dibujan un panorama cuanto menos esperanzador para el sector residencial en el corto y medio plazo.

El Fondo Monetario Internacional ya ha advertido que la crisis que se va a generar a nivel global podría ser peor que la de 2008 y la mayoría de los economistas coinciden en apuntar a una contracción del PIB nacional para este ejercicio. Todos estos indicadores sumados al previsible incremento de la tasa de paro impactan de lleno en la evolución de la vivienda en España.

Puede producirse una bajada de precios en el segmento de suelo y también en los costes de construcción

Según las estimaciones de los expertos consultados por este medio, la caída de las ventas a finales del año podría rondar entre el 10% y el 20%, acercándose a las 450.000 transacciones, frente a las 501.085 casas que se vendieron en 2019, cuando ya se registró una caída del 3,3%, la primera desde que se iniciara la senda de crecimiento en el año 2014.

Solo en los meses de "marzo y abril se van a dejar de firmar unas 80.000 transacciones en total", explica José Vázquez Seijo, presidente de Euroval, que apunta que "el primer trimestre no es el más activo para operaciones de compraventa de vivienda, y seguramente las operaciones ya comprometidas se realizarán". "A partir de aquí, no sabemos cuantas semanas o meses tardará en normalizarse la situación sanitaria, y mucho menos cuánto tiempo tardará en normalizarse la economía, que en el mercado de la vivienda podría ser a finales de año o principios del siguiente".

Carlos Zamora, Socio y Director del área Residencial de Knight Frank coincide en que el impacto de esta crisis en el sector dependerá de su duración. Así, "si el estado de alarma remite antes del verano creemos que en un mes podríamos haber vuelto a la normalidad. Si dura hasta el verano, la recuperación será más lenta y más imprevisible", explica el directivo.

Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, cree que "este sector necesitará más tiempo que otros. La gente tendrá que solucionar otros problemas y la compra de una vivienda, excepto en caso de necesidad, será secundaria hasta que todo pase. Para salir necesitamos dos o tres meses, luego comenzaremos a remontar. La recuperación vendrá en el último trimestre de 2020".

"La demanda residencial se fundamenta sobre dos pilares: la creación de empleo y la confianza en el futuro", explica Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain. "Ambos se van a ver afectados negativamente por esta crisis, y la recuperación de la confianza no será inmediata tras la crisis sanitaria. Por tanto aunque en el último cuatrimestre haya una recuperación importante, no prevemos que el año recupere el bache de esta crisis".

"No creo que se produzca una bajada de precios dramática como la de la crisis de 2008, ya que los promotores mantienen niveles de endeudamiento razonables que no les obligan a liquidar sus activos en un ambiente de pánico"

En cualquier caso, Zamora piensa que "una vez pasada la crisis, si se mantienen los niveles de empleo, habrá movimiento de capital hacia el mercado inmobiliario, como valor refugio". En este sentido, Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa, destaca que "siempre las grandes oportunidades de inversión surgen tras los momentos más bajos de ciclos recesivos o tras impactos de gran calado. Una futura caída generalizada de valores podrá efectivamente constituirse en nuevo caladero de inversiones oportunistas, toda vez que comience a descontarse un recorrido de recuperación futura".

Precisamente, la caída de precios es otra de las consecuencias que puede traer esta crisis al sector. Si bien, Echavarren, apunta que no cree que "se produzca una bajada de precios dramática como la de la crisis de 2008. Que bajen los precios será negativo, evidentemente, pero nadie tiene la capacidad de prever su cuantía actualmente. A diferencia de la crisis anterior, los promotores mantienen niveles de endeudamiento razonables que no les obligan a liquidar sus activos en un ambiente de pánico".

Impacto por tipo de producto

El director de estudios de Pisos.com, Ferran Font, destaca que el impacto de esta crisis no será homogéneo en toda España. "Mercados consolidados como las grandes capitales serán los menos permeables, al igual que en 2008. Estas zonas, en las que se concentra la demanda, congelarán sus precios, pero será complicado ver bajadas de calado. En cuanto a las más afectadas, también se seguirá el mismo patrón que con la anterior crisis. La España vaciada y las ubicaciones más descolocalizadas serán las que más sufrirán", explica el directivo.

Carlos Smerdou, cree que "será a partir de finales de abril y durante el mes de mayo cuando los principales indicadores empiecen a mostrar el alcance de este revés que debe afrontar el mercado", si bien anticipa que será "la vivienda de segunda mano, tanto en primera como en segunda residencia, la que se verá más afectada". Además, apunta que donde si "pensamos que puede producirse una bajada de precios es en el segmento de suelo y también en los costes de construcción".

El mercado del alquiler, por el contrario, seguirá una senda distinta. Así, Samuel Población, director Residencial y de Suelo de CBRE, apunta que "en el mercado de propietarios institucionales de vivienda para el alquiler se espera una tendencia diferente". "Debido a la gran cantidad de capital disponible para invertir y a la existencia de una demanda estructural de vivienda de alquiler, es probable que los precios puedan hacer frente a las actuales condiciones de incertidumbre en los mercados. Esta tendencia también es visible en los mercados cotizados globalmente, donde los descuentos en el Valor Neto de los Activos (NAV) en el sector multifamily se ven menos afectados que los de otros activos inmobiliarios", concreta Población.

"El reto de los promotores para este ejercicio será, en primer lugar terminar las obras, y en segundo término mantener a los compradores con el compromiso de adquirir la vivienda"

En el caso de la obra nueva, Rafael Gil, destaca que "a pesar de que la construcción ha sido uno de los sectores económicos que ha proseguido con cierto nivel de actividad, determinadas paralizaciones próximas son seguras y el propio impacto de la crisis sobre la demanda potencial afectaría al volumen anual de obra nueva, que quedará por debajo de la actividad de 2019".

José Vázquez explica que "la vivienda nueva es una fracción pequeña de las transacciones totales, ya que representa aproximadamente un 12% de todas las compraventas de vivienda". "Las viviendas iniciadas y terminadas ya mostraban a finales del año pasado un cierto desfase, de manera que el período medio de dos años entre visado y terminación, podía alargarse hasta tener seguridad en la demanda", apunta el presidente de Euroval, que cree que "los proyectos en curso van a seguir, y seguirá construyéndose en zonas donde hay demanda, pero el ritmo anterior a esta crisis sanitaria ya era lento".

Tinsa: "La venta a extranjeros será seguramente uno de los mercados que más se resientan en el corto plazo"

En este sentido, Echavarren considera que "el reto de los promotores para este ejercicio será, en primer lugar terminar las obras, y en segundo término mantener a los compradores con el compromiso de adquirir la vivienda. Esto último será muy complicado para promociones en los que los clientes se encuentran en los colectivos directamente afectados por reducciones de empleo".

"Habrá que ver cómo se pone en marcha la locomotora", apunta Smerdou, "pero tenemos datos que nos dan una cierta esperanza. En China las ventas cayeron totalmente al principio, pero una vez que se ha ido abriendo la actividad económica, la compra de vivienda ha subido de manera importante".

Por otro lado, el director del Servicio de Estudios de Tinsa, apunta que la venta a extranjeros será "seguramente uno de los mercados que más se resientan en el corto plazo". "Con las actuales restricciones a los viajes en muchos mercados a nivel global, los compradores internacionales previsiblemente estarán menos activos hasta que esas limitaciones se levanten", indica Población. En la misma línea, Echavarren considera que "si el año pasado se vendieron 63.000 viviendas a extranjeros, este año podríamos ver reducciones muy grandes en ese volumen, dado que desde el marzo hasta finales de año es probable que prácticamente no se vendan viviendas a no residentes".

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