Empresas y finanzas

La caída del precio de la vivienda en Barcelona anticipa un cambio de ciclo

  • Nueva publicación de 'La vivienda a fondo'
  • El mercado muestra señales de agotamiento por la desaceleración 'macro'
  • Las operaciones de compraventa cayeron más de un 20% en junio y julio

El ciclo positivo de la vivienda se agota y prueba de ello es la caída interanual que ha registrado el precio de las casas en Barcelona, que históricamente ha sido el mercado de referencia en España, anticipándose a los cambios de ritmo y marcando los tiempos al resto de plazas.

Concretamente, el valor de las viviendas en la Ciudad Condal ha descendido un 1% en el tercer trimestre del año, lo que supone la primera caída interanual de Barcelona desde 2013, según el último estudio de Tinsa.

Asimismo, en Madrid, la otra gran ciudad que ha sido foco de la mayor actividad residencial, los datos del tercer trimestre muestran síntomas de estabilización. Así, según la tasadora en la Capital, el valor de la vivienda terminada (nueva y usada) crece un 3% respecto a un año antes, pero se ha abaratado un 1,7% frente al segundo trimestre del año.

"La evolución del valor de la vivienda por regiones deja de componer un mapa homogéneo de encarecimiento anual, entrando varias en terreno negativo", explica Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

El directivo apunta de hecho, que perciben "señales de agotamiento del ciclo expansivo, a causa de un debilitamiento de la demanda asociado al enfriamiento macroeconómico. Una situación que podría derivar en futuras caídas de demanda y de precios, que no deberían ser fuertes salvo en el caso de una intensa recesión económica".

Además de en Barcelona, los datos de Tinsa reflejan que las caídas interanuales en España se extienden en el tercer trimestre del año a seis comunidades autónomas, 19 provincias y 15 capitales, incluyendo Ceuta y Melilla.

Estas caídas no son interpretadas por los expertos como la antesala al estallido de una burbuja, ya que en este ciclo positivo, apuntan, no se han dado los factores necesarios para que se produzca la misma situación que se vivió antes de la crisis. Así, la desaceleración del ciclo se lee como una estabilización y normalización del mercado, que empieza a regularse en base a una demanda que ya no puede asumir precios tan elevados.

Pese a los síntomas de freno en el mercado, la vivienda encadena su duodécimo trimestre consecutivo de encarecimiento de precios a nivel nacional, con un crecimiento del 1,2% respecto al segundo trimestre, lo que sitúa en el 14,2% la subida media desde que tocara su mínimo en la crisis. Respecto a los valores máximos que se alcanzaron en 2007, la vivienda acumula una caída media del 33,3% en España.

Navarra, con un aumento del 6,1%, fue la única comunidad autónoma que se encareció por encima del 5% en tasa interanual en el tercer trimestre, según Tinsa. Aragón (4%), País Vasco (3,9%) y Comunidad Valenciana (3,9%) acompañan a Navarra en el grupo de mayores incrementos interanuales.

"La tendencia actual de estancamiento o incluso corrección se manifiesta en que diez comunidades registran una variación intertrimestral negativa. Únicamente Navarra ha aumentado el precio medio más de un 2% respecto al segundo trimestre de este año", comentó el director del Servicio de Estudios de Tinsa.

De hecho, hasta seis comunidades autónomas registraron caídas de precio en tasa interanual, lideradas por Galicia ( menos 5,7%), Asturias (menos 5,5%), Melilla (cae el 4,7%) y Castilla León (cae el 2,8%). En Castilla La Mancha y La Rioja el descenso fue de apenas unas décimas.

La Comunidad de Madrid y Cataluña, donde los precios se han incrementado un 42% y un 33%, respectivamente, desde los mínimos que tocaron en la crisis, destacan como las regiones más dinámicas en los últimos años, a gran distancia del resto. En Extremadura, Asturias, Galicia y en ambas Castillas el precio medio se ha incrementado menos de un 5% desde el punto más bajo en la crisis.

Se reduce la actividad

Según apunta el Observatorio Inmobiliario de BBVA Research, está moderación en los precios llega tras la contracción registrada en las operaciones de compraventa durante el verano. Según explica la entidad, en los meses de junio y julio apreció un deterioro interanual de las operaciones, con una caída del 20,7% en el primer caso y del 20,8% en el segundo, según los datos del Centro de Información Estadística del Notariado (CIEN).

"Se trata de las mayores caídas desde el inicio de la recuperación en 2014. Una vez corregida la serie de factores estacionales y efecto calendario (CVEC) se aprecian también contracciones intermensuales en los dos meses, del 7,2% en junio y del 11,4% en julio", apunta el infome.

"Un factor que explica este fuerte ajuste es la entrada en vigor de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario, que debería tener un impacto transitorio sobre las transacciones y las hipotecas. Con todo, en los primeros siete meses del año se efectuaron algo más de 334.000 transacciones, el 6,4% menos que en el mismo periodo del año anterior, un descenso que no se había apreciado en los cinco años y medio de recuperación del sector inmobiliario".

En la misma línea que Tinsa, BBVA Research apunta a la desaceleración macroeconómico y señala que "en los últimos meses, buena parte de los determinantes de la demanda han mostrado una evolución algo más moderada"

Concretamente, el empleo creció a un ritmo algo más contenido en los meses de julio y agosto. Según los datos de afiliación a la Seguridad Social, en estos dos meses los afiliados crecieron a un promedio mensual del 0,1%, por debajo del promedio mensual de la primera mitad del año (0,2%). Del mismo modo, el número de parados permaneció prácticamente estancado en los dos meses estivales, mientras que en el primer semestre de 2019 se redujo a un promedio mensual del 0,2%. Sin embargo, los salarios pactados en convenio mantuvieron la tendencia de crecimiento y, hasta agosto, crecieron el 2,3%, una décima más que en meses previos.

En cuanto a la confianza de los hogares, la evolución en julio y agosto reveló un deterioro respecto a los meses anteriores y las familias se mostraron menos optimistas en relación a la evolución de la economía en los próximos doce meses.

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