Empresas y finanzas

Madrid, Barcelona y la costa, los mercados que más sufrirán con el nuevo frenazo inmobiliario

  • Nueva publicación de 'La vivienda a fondo', elaborada por elEconomista en colaboración de Aedas Homes, Century 21 y Altamira
  • El cambio de ciclo será más moderado y no tendrá gran impacto en las plazas secundarias
  • La desaceleración del sector se adelanta debido a la inestabilidad política y económica global
Foto: Dreamstime

El mercado de la vivienda en España pisa el freno y se acerca cada vez más hacia un cambio de ciclo. Lejos de tratarse de una nueva burbuja inmobiliaria, los expertos apunta a elEconomista, que en esta ocasión, el cambio de tendencia en el sector llega de una forma mucho más moderada y no tendrá un impacto tan notable en todo el país. De hecho, serán las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, así como los principales destinos turísticos, los que notarán un mayor impacto en sus valores y en el volumen de transacciones cuando el cambio de ciclo se produzca.

"Ahora mismo estamos en una coyuntura bastante especial. En un momento bisagra. Todos estamos ajustando las previsiones del año pasado", explica Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa. "Sabíamos que iba a haber una estabilización, pero la coyuntura macro económica que empieza a dar señales un tanto preocupantes, así como las propias cifras de transacciones y también los precios, indican que posiblemente esa estabilización sea más acelerada de lo que esperábamos, hasta el punto de que posiblemente también podamos entrar en un cambio de ciclo, que no va a ser muy acentuado, pero es muy probable que veamos cierto impacto en transacciones y en precios", detalla Gil, que concreta que "posiblemente durante este año ya veamos variaciones que estén a niveles de IPC o incluso por debajo en términos trimestrales".

En la misma línea, Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa, apunta que el sector "ya estaba reflejando esa moderación, pero es verdad que en la segunda mitad del año estamos notando que esa desaceleración se ha acentuado todavía un poco más por todo lo que está ocurriendo a nivel nacional e internacional en el ámbito político y económico".

Según los datos del portal inmobiliario, el año empezó con subidas medias en los precios de la vivienda de segunda mano del ocho% y los últimos datos de agosto señalan que ahora están creciendo a un ritmo del tres%, lo que demuestra el cambio de ritmo en el sector.

En cuanto a volumen de operaciones, Toribio cree que a pesar de todo es posible que "cerremos en un número muy similar de compraventas de viviendas, si bien va a ser clave lo que pase el último trimestre, muy afectado por las influencias del contexto económico internacional".

Manuel Fernández, director general de Redpiso, coincide con Gil y apunta que "tras el análisis de nuestras operaciones en los últimos años, creemos que nos encontramos ante un nuevo cambio de ciclo en el mercado inmobiliario que, no obstante, presenta en esta ocasión matices diferenciales. El nuevo repunte de precios al que hemos estado asistiendo en los últimos cinco años, aproximadamente, nos está dando ahora señales de que el valor de la cautela se ha instalado, lo que, sumado a los últimos cambios normativos, puede marcar la sostenibilidad de este nuevo giro. En nuestro sector de actividad en concreto, el mercado de segunda mano, creemos que el crecimiento exponencial de la oferta de vivienda nueva y sus precios también han contribuido a estabilizar los precios".

No se habla de burbuja

Todos los expertos coinciden en que la situación actual no supone la entrada en una nueva crisis. "Estamos hablando de desaceleración, no de recesión. El sector sigue creciendo, pero lo hace a un ritmo inferior y también es lógico. El precio crecía a un ritmo muy alto frente al incremento de otros factores como los sueldos y el poder adquisitivo de los ciudadanos, por lo que tarde o temprano esto tenía que pasar. Llega un punto en el que la oferta no casa con la demanda", explica Toribio, que apunta que "estamos viviendo un momento de estabilización y esto a la larga lo tenemos que ver por el lado positivo".

Igualmente, cuando llegue el cambio de ciclo y el sector deje de crecer, las previsiones no son alarmantes. "No prevemos que este cambio de tendencia vaya a ser muy acentuado y del mismo modo que en los últimos años en buena parte de España la mejoría en la demanda no ha conllevado incrementos bastantes notorios en precios, posiblemente una estabilización de la demanda tampoco conlleve a ajustes, ya que son ciudades que están ya muy cerca de los mínimos históricos", explica Gil.

"El cambio de ciclo va a ser simplemente un cambio en la tendencia. Tampoco hay mucho recorrido para una caída sustancial, que si se puede dar en momentos puntuales en Madrid o en Barcelona dependiendo, sobretodo, de la demanda internacional y de cómo afecten otras muchas variables como el alquiler, tanto el tradicional como el turístico, así como el mercado de inversión", destaca el directivo de Tinsa.

Así, apunta que en estas ciudades hay que tener en cuenta "que la vivienda se ha encarecido de manera muy sustancial, por lo que estos precios son muy volátiles, igual que sucede con determinados puntos costeros que tienen una actividad más elevada gracias al turismo y al comprador internacional".

De este modo, si podemos esperar "ajustes puntuales en grandes ciudades. Serán mas resistentes en la demanda pero pueden fluctuar más en cuanto a precios, incluyendo posibles recesiones en los precios", señala el experto.

"Es un momento realmente de cambio y desde luego no se prevé en ningún caso una tendencia de crecimiento como la que ha habido estos años. En el mejor de los casos esperamos estabilidad", destaca Gil.

Impacto en grandes mercados

Según los datos que maneja Redpiso, Fernández indica que puede afirmar que la desaceleración de la subida precios es generalizada geográficamente, pero cabe señalar que en núcleos como Madrid se ha producido uno de los cambios más relevantes.

"Según nuestras operaciones, el 2018 marcó un claro punto de inflexión y la partida de la estabilización. Si en 2017 crecían un 17% con respecto al año anterior y en 2018 hasta un 22%, en 2019 apreciamos que se han mantenido, con una ligera caída del 0,32%. De hecho, en el cuatro trimestre de 2018 ya advertimos un considerable freno en la subida de precios respecto a lo que veníamos observando durante el año", explica Fernández.

"Los municipios que han crecido en mayor cuantía desde mínimos post crisis en los últimos cuatro o cinco años, son los que ahora paulatinamente comienzan a crecer menos"

Junto a Madrid, el directivo, también destacaría el caso de Málaga, "punto especialmente influenciado por los intereses del inversor. En los últimos años se estaban dando subidas de precios de hasta el 36% y, sin embargo, en 2019 se ha producido una llamativa bajada del 14%".

Por su parte, Rafael Gil hace referencia a los datos de precio medio por metro cuadrados del segundo trimestre del año. "Estos datos corroboran el mensaje que estamos constatando en los últimos trimestres de ralentización en los precios. Si miramos el incremento desde mínimos, en Madrid y Barcelona y en los municipios adyacentes, aquellos que han crecido en mayor cuantía desde mínimos post crisis en los últimos cuatro o cinco años, son los que ahora paulatinamente comienzan a crecer menos. Además, coinciden con aquellos municipios que tienen unos valores más elevados".

Barcelona muestra ya una estabilización, mientras que Madrid Capital crece a un ritmo del 5%

Según el experto, en el caso de Barcelona, es el área de Llobregat donde buena parte de esos municipios han crecido más en precio en los últimos tiempos hasta hace prácticamente un año y ahora es en esas zonas donde esos incrementos rara vez llegan a dos dígitos y en algunos casos incluso se ven unos ajustes incipientes.

"Esto ocurre también en las propias capitales como Madrid y Barcelona, donde con incrementos acumulados de más de un 50% desde mínimos post crisis vemos ya como empiezan a ralentizarse en términos mensuales. Concretamente, en el caso de Barcelona hay ajustes paulatinos en el total de la ciudad y en Madrid también se está ralentizando mucho ese crecimiento".

Toribio explica que con los datos de oferta extraídos de la plataforma Fotocasa, Barcelona muestra ya una estabilización. Por su parte, Madrid Capital crece a un ritmo del 5%, mientras que en la Comunidad de Madrid los datos de agosto reflejan una subida del 9%.

"Precisamente es el extrarradio donde más está subiendo el precio, más que en la capital, donde los precios ya han experimentado importantes incrementos y por tanto es normal que bajen antes. Los patrones de caída serán igual que los de subida", explica la experta.

En este sentido, Gil apunta que, si bien algunas zonas de extrarradio y municipios cercanos están tomando el relevo a las subidas de las grandes ciudades, estas no serán de la misma intensidad. "Hay que pensar que estas ciudades secundarias parten desde niveles más bajos por lo que es más fácil alcanzar incrementos más notorios, si bien, el acumulado no es en ningún caso similar al de Madrid o Barcelona", aclara.

Según los expertos, de igual modo que en estas ciudades los precios no van a crecer de forma abrupta, ni tampoco se van a estrellar cuando cambie el ciclo, el impacto que tendrá la recesión del sector en las grandes ciudades tampoco será excesivo. En ese contexto, Toribio apunta que es "buen momento para comprar vivienda desde el punto de vista de la financiación, ya que hay productos a tipo fijo muy interesantes". Así, la directiva explica que según sus previsiones "no se van a producir grandes bajadas de precios en las principales ciudades, por lo que el comprador que pueda permitirse ahora entrar en el mercado inmobiliario lo haría en un buen momento".

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