Empresas y finanzas

Madrid, Barcelona y la costa, los mercados que más sufrirán con el nuevo frenazo inmobiliario

  • Nueva publicación de 'La vivienda a fondo', elaborada por elEconomista en colaboración de Aedas Homes, Century 21 y Altamira
  • El cambio de ciclo será más moderado y no tendrá gran impacto en las plazas secundarias
  • La desaceleración del sector se adelanta debido a la inestabilidad política y económica global
Foto: Dreamstime

El mercado de la vivienda en España pisa el freno y se acerca cada vez más hacia un cambio de ciclo. Lejos de tratarse de una nueva burbuja inmobiliaria, los expertos apunta a elEconomista, que en esta ocasión, el cambio de tendencia en el sector llega de una forma mucho más moderada y no tendrá un impacto tan notable en todo el país. De hecho, serán las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, así como los principales destinos turísticos, los que notarán un mayor impacto en sus valores y en el volumen de transacciones cuando el cambio de ciclo se produzca.

"Ahora mismo estamos en una coyuntura bastante especial. En un momento bisagra. Todos estamos ajustando las previsiones del año pasado", explica Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa. "Sabíamos que iba a haber una estabilización, pero la coyuntura macro económica que empieza a dar señales un tanto preocupantes, así como las propias cifras de transacciones y también los precios, indican que posiblemente esa estabilización sea más acelerada de lo que esperábamos, hasta el punto de que posiblemente también podamos entrar en un cambio de ciclo, que no va a ser muy acentuado, pero es muy probable que veamos cierto impacto en transacciones y en precios", detalla Gil, que concreta que "posiblemente durante este año ya veamos variaciones que estén a niveles de IPC o incluso por debajo en términos trimestrales".

En la misma línea, Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa, apunta que el sector "ya estaba reflejando esa moderación, pero es verdad que en la segunda mitad del año estamos notando que esa desaceleración se ha acentuado todavía un poco más por todo lo que está ocurriendo a nivel nacional e internacional en el ámbito político y económico".

Según los datos del portal inmobiliario, el año empezó con subidas medias en los precios de la vivienda de segunda mano del ocho% y los últimos datos de agosto señalan que ahora están creciendo a un ritmo del tres%, lo que demuestra el cambio de ritmo en el sector.

En cuanto a volumen de operaciones, Toribio cree que a pesar de todo es posible que "cerremos en un número muy similar de compraventas de viviendas, si bien va a ser clave lo que pase el último trimestre, muy afectado por las influencias del contexto económico internacional".

Manuel Fernández, director general de Redpiso, coincide con Gil y apunta que "tras el análisis de nuestras operaciones en los últimos años, creemos que nos encontramos ante un nuevo cambio de ciclo en el mercado inmobiliario que, no obstante, presenta en esta ocasión matices diferenciales. El nuevo repunte de precios al que hemos estado asistiendo en los últimos cinco años, aproximadamente, nos está dando ahora señales de que el valor de la cautela se ha instalado, lo que, sumado a los últimos cambios normativos, puede marcar la sostenibilidad de este nuevo giro. En nuestro sector de actividad en concreto, el mercado de segunda mano, creemos que el crecimiento exponencial de la oferta de vivienda nueva y sus precios también han contribuido a estabilizar los precios".

No se habla de burbuja

Todos los expertos coinciden en que la situación actual no supone la entrada en una nueva crisis. "Estamos hablando de desaceleración, no de recesión. El sector sigue creciendo, pero lo hace a un ritmo inferior y también es lógico. El precio crecía a un ritmo muy alto frente al incremento de otros factores como los sueldos y el poder adquisitivo de los ciudadanos, por lo que tarde o temprano esto tenía que pasar. Llega un punto en el que la oferta no casa con la demanda", explica Toribio, que apunta que "estamos viviendo un momento de estabilización y esto a la larga lo tenemos que ver por el lado positivo".

Igualmente, cuando llegue el cambio de ciclo y el sector deje de crecer, las previsiones no son alarmantes. "No prevemos que este cambio de tendencia vaya a ser muy acentuado y del mismo modo que en los últimos años en buena parte de España la mejoría en la demanda no ha conllevado incrementos bastantes notorios en precios, posiblemente una estabilización de la demanda tampoco conlleve a ajustes, ya que son ciudades que están ya muy cerca de los mínimos históricos", explica Gil.

"El cambio de ciclo va a ser simplemente un cambio en la tendencia. Tampoco hay mucho recorrido para una caída sustancial, que si se puede dar en momentos puntuales en Madrid o en Barcelona dependiendo, sobretodo, de la demanda internacional y de cómo afecten otras muchas variables como el alquiler, tanto el tradicional como el turístico, así como el mercado de inversión", destaca el directivo de Tinsa.

Así, apunta que en estas ciudades hay que tener en cuenta "que la vivienda se ha encarecido de manera muy sustancial, por lo que estos precios son muy volátiles, igual que sucede con determinados puntos costeros que tienen una actividad más elevada gracias al turismo y al comprador internacional".

De este modo, si podemos esperar "ajustes puntuales en grandes ciudades. Serán mas resistentes en la demanda pero pueden fluctuar más en cuanto a precios, incluyendo posibles recesiones en los precios", señala el experto.

"Es un momento realmente de cambio y desde luego no se prevé en ningún caso una tendencia de crecimiento como la que ha habido estos años. En el mejor de los casos esperamos estabilidad", destaca Gil.

Impacto en grandes mercados

Según los datos que maneja Redpiso, Fernández indica que puede afirmar que la desaceleración de la subida precios es generalizada geográficamente, pero cabe señalar que en núcleos como Madrid se ha producido uno de los cambios más relevantes.

"Según nuestras operaciones, el 2018 marcó un claro punto de inflexión y la partida de la estabilización. Si en 2017 crecían un 17% con respecto al año anterior y en 2018 hasta un 22%, en 2019 apreciamos que se han mantenido, con una ligera caída del 0,32%. De hecho, en el cuatro trimestre de 2018 ya advertimos un considerable freno en la subida de precios respecto a lo que veníamos observando durante el año", explica Fernández.

"Los municipios que han crecido en mayor cuantía desde mínimos post crisis en los últimos cuatro o cinco años, son los que ahora paulatinamente comienzan a crecer menos"

Junto a Madrid, el directivo, también destacaría el caso de Málaga, "punto especialmente influenciado por los intereses del inversor. En los últimos años se estaban dando subidas de precios de hasta el 36% y, sin embargo, en 2019 se ha producido una llamativa bajada del 14%".

Por su parte, Rafael Gil hace referencia a los datos de precio medio por metro cuadrados del segundo trimestre del año. "Estos datos corroboran el mensaje que estamos constatando en los últimos trimestres de ralentización en los precios. Si miramos el incremento desde mínimos, en Madrid y Barcelona y en los municipios adyacentes, aquellos que han crecido en mayor cuantía desde mínimos post crisis en los últimos cuatro o cinco años, son los que ahora paulatinamente comienzan a crecer menos. Además, coinciden con aquellos municipios que tienen unos valores más elevados".

Barcelona muestra ya una estabilización, mientras que Madrid Capital crece a un ritmo del 5%

Según el experto, en el caso de Barcelona, es el área de Llobregat donde buena parte de esos municipios han crecido más en precio en los últimos tiempos hasta hace prácticamente un año y ahora es en esas zonas donde esos incrementos rara vez llegan a dos dígitos y en algunos casos incluso se ven unos ajustes incipientes.

"Esto ocurre también en las propias capitales como Madrid y Barcelona, donde con incrementos acumulados de más de un 50% desde mínimos post crisis vemos ya como empiezan a ralentizarse en términos mensuales. Concretamente, en el caso de Barcelona hay ajustes paulatinos en el total de la ciudad y en Madrid también se está ralentizando mucho ese crecimiento".

Toribio explica que con los datos de oferta extraídos de la plataforma Fotocasa, Barcelona muestra ya una estabilización. Por su parte, Madrid Capital crece a un ritmo del 5%, mientras que en la Comunidad de Madrid los datos de agosto reflejan una subida del 9%.

"Precisamente es el extrarradio donde más está subiendo el precio, más que en la capital, donde los precios ya han experimentado importantes incrementos y por tanto es normal que bajen antes. Los patrones de caída serán igual que los de subida", explica la experta.

En este sentido, Gil apunta que, si bien algunas zonas de extrarradio y municipios cercanos están tomando el relevo a las subidas de las grandes ciudades, estas no serán de la misma intensidad. "Hay que pensar que estas ciudades secundarias parten desde niveles más bajos por lo que es más fácil alcanzar incrementos más notorios, si bien, el acumulado no es en ningún caso similar al de Madrid o Barcelona", aclara.

Según los expertos, de igual modo que en estas ciudades los precios no van a crecer de forma abrupta, ni tampoco se van a estrellar cuando cambie el ciclo, el impacto que tendrá la recesión del sector en las grandes ciudades tampoco será excesivo. En ese contexto, Toribio apunta que es "buen momento para comprar vivienda desde el punto de vista de la financiación, ya que hay productos a tipo fijo muy interesantes". Así, la directiva explica que según sus previsiones "no se van a producir grandes bajadas de precios en las principales ciudades, por lo que el comprador que pueda permitirse ahora entrar en el mercado inmobiliario lo haría en un buen momento".

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comentariosforum36

El tonto
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Y cuando vuelva a hablar la menistra Rivero, se cargará lo poco que quede, como hizo con los coches. Vaya desgobierno

Puntuación 29
#1
Pertucho
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Es que ha escrito este articulo no tiene ni idea del mercado, es imposible que desacelere un sector que ya estaba medio muerto, que es el de obra nueva de vivienda libre. No hay relevo demográfico ni con poder adquisitivo para digerir stocks que quedan de la burbuja prevía, que en algunos sitios todavía no han sido absorbidos. El sector de la construcción desde hace tiempo funciona con la rehabilitación, mucha de apartamentos turísticos y el alto standing que es inmune a las crisis. La única manera que la vivienda nueva vuelva a dar trabajo es que haya un pacto nacional para inundar el mercado de proteccion oficial como se hace en Francia, lo cual no va a suceder porque no hay valentia ni cultura política ni altura de miras.

Puntuación 38
#2
Carmen
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Un ajuste necesario. Se les va la olla con los precios.

Puntuación 41
#3
Fed
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Yo creo que esta sera peor que la del 2008, por estas razones:

1-tipos negativos

2-empleo precario. Antes un albañil cobraba 3.000€ ahora 600€ si llega

3-demografia a la baja

4-turismo a la baja

5-europa a punto de su desplome

....

Puedo seguir pero con esto sobra

Puntuación 59
#4
desde Málaga
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La prima de riesgo española está ya por encima de la portuguesa :-(

Puntuación 25
#5
Rafa
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Primero se reducen las transacciones y después bajan los precios,es un deja vu clásico en el mercado inmobiliario español,pronto empezarán los nervios y las carreras para vender rápido los pisos antes de que se acelere la caída de los precios,,,,,QUEDAN AVISADOS

Puntuación 52
#6
Rafa
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Lo más triste de esta noticia es que después de haber atravesado los españoles por la mayor crisis del último siglo,de origen inmobiliario,no lo olvidemos,NO HEMOS APRENDIDO NADA,....que pena de país y de españoles

Puntuación 57
#7
Joan Lluís Rodríguez i Garcia
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Es lógico, es irracional que cueste un apartamento en la playa de solo 2 dormitorios y en una planta intermedia 250000 más impuestos vigentes. Es de locos.

Puntuación 50
#8
Xana
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Soy escéptica sobre este artículo en Madrid viene gente a paladas y media Venezuela viven aqui

Osea que no veo bajadas de alquileres quizás de venta

Puntuación -18
#9
Burrel
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Madrid está lleno de venezolanos, y en los próximos año se llenará de argentinos....si pensabais no habia paises mas desastres que españistan,ahi os puse 2 nuenos ejemplos....a ver si al menos vienen sobre todo argentinas y aumenta la media de tias buenas y se folla mas

Puntuación 36
#10
MODELO CHINO
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Y lo que le queda por bajar. Una economía que fue la octava de las economías desarrolladas como fue la española, y que se esta convirtiendo a pasos agigantados en una extensión del continente africano con la invasión masiva de moros y negros , humanidad de bajisima productividad, socialidad e intelecto, (obserbense los paises de los que proceden estos seres, "vertederos humanos" y observese la misma Barcelona, antes y ahora).Siguen preguntandose el porque del muro Trump, y la entrada con pinzas, filtro y visto bueno a EE.UU ?.

Puntuación 42
#11
Es lo que hay
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En este pais solo se sabe crecer con ladrillo. La hostia va a ser merecida, y todos esos himbersores que se estan cargando la economia especulando con la vivienda, subiendo alquileres para creerse falsos ricos e impedir que la economia funcione, los jovenes trabajen, tengan proyectos de vida y familias, van a llorar mucho con sus tochos y con unas pensiones que no van a cobrar. Se lo tienen merecido por AVARICIOSOS.

Puntuación 26
#12
Álvaro
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Los progres como siempre con vuestros mantras de siempre

Que si la especulación que si doña burbuja que si que caro

Pero luego para pagar fiestecitas escapadas veranos a 1000 e la semana en un hotel terracitas papeo y veveo para eso siempre hay dinero a que si?

Pero luego eso de pagar el alquiler ainssss eso ya cuesta más pagar

LOS CA SEROS NO SOMOS ONGS A VER SI SE OS METE BIEN EN ESA CABECITA DE CHORLITOS

HAY MÁS AHORRAR Y MENOS LLORAR

Puntuación -8
#13
Cortal
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Este País ha prosperado precisamente por la especulación y las burbujas sencillamente porque eso es lo propio en un sistema de libre mercado y capitalista.

Todos los mercados deben de tener su oportunidad y su momento sea a la baja o al alza

Lo peor que nos puede ocurrir es renunciar a ese sistema cosa que está pasando en la actualidad

ENCEFALOLAMA PLANO EN TODOS LOS MERCADOS

ESO ES LA RUINA PARA TODOS Y ACERCARNOS CADA VEZ MÁS A PAÍSES COMO VENEZUELA

Puntuación 0
#14
ALDEL LADRIYYOOO
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SERA TREMENDO, POBRE PARDILLO EL QUE TENGA LADRILLO.

Puntuación 19
#15
Usuario validado en elEconomista.es
OPEP-PETROLEO
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Esta es la parte buena para comprar piso/chalet, justo despues que se desploma y nadie esta comprando.

Puntuación 10
#16
Cuidadin
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Viene una muy gorda....a lo tonto a lo tonto España se ha vuelto a llenar de gruas y muchas de esas obras no se van ni a terminar.....otra vez la misma historia, pero cada vuelta de tuerca, peor....Ya veremos como digiere la banca estas alegrias….

Puntuación 26
#17
Ursula h
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Si si como que os creéis que los propietarios somos tontos

Vamos a vender lo que nos a costado sudor y lágrimas para que vosotros compréis de ganga jajaja mira como me rio.

Y además para ese dinero meterlo en que?

En renta fija para darle al banco por guardarlo?

VA A SER QUE NO ES NO

LO SIENTO

Puntuación -22
#18
ADOLFO
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EL PROBLEMA MAS GRAVE, ES QUE SE ESTABA COMPRANDO SOBRE PLANO Y SE HAN FRENADO LAS VENTAS EN SECO Y LAS OBRAS ESTAN A ME<DIAS.....Y COMPRADORES EMPEZANDO A ECHARSE A ATRAS......

Puntuación 25
#19
Dret
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Y cuando se acaben las pensiones... abueletes con varias propiedades , cuando no tengaias para pagar el IBI mas los hijos parados que vuelven a vuestras casa bufff

Puntuación 12
#20
Luisa
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Mucho listillo con ganas de piso ,pero ni un euro en el bolsillo,pues a pagar alquiler y todos contentos.

Puntuación 1
#21
navegante, 365 días de protección AL PROPIETARIO, AL OKUPA NI UN MINUTO.
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Al 20, cuando eso pase ya no estaremos aquí.

Puntuación 5
#22
navegante las herencias deben de ser para los herederos y no para el gobierno de turno
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Al 20, cuando eso pase ya no estaremos aquí.

Puntuación -2
#23
navegante los que se sacrifican por una vivienda merecen un premio no un okupa.
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20, desear que la vivienda baje es algo legítimo, pero tambien lo es que hay gente en Europa con poder adquisitivo que el sol y la gente de España les gusta, a pesar de esa izquierda que dice que españa es una mierda pero ellos no se van a "VENEZUELA."

20 Según algunos de podemos es un modelo a seguir.

Puntuación 7
#24
navegante las herencias deben de ser para los herederos y no para el gobierno de turno
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20, desear que la vivienda baje es algo legítimo, pero tambien lo es que hay gente en Europa con poder adquisitivo que el sol y la gente de España les gusta, a pesar de esa izquierda que dice que españa es una mierda pero ellos no se van a "VENEZUELA."

20 Según algunos de podemos es un modelo a seguir.

Al 20 lo mejor es dejar pasar el tiempo que es el que lo pone todo en su sitio y sobre todo que aquel que le corresponda haga algo para que bien de compra, bien de alquiler no haya nadie debajo de un puente.

Y siempre hay que tener encuenta el siguiente refran, el que de joven no trabaja de viejo duerme en la paja.

Puntuación 4
#25