Empresas y finanzas

Julián Salcedo: "Es previsible que la producción de vivienda se desplome un 30%, hasta las 75.000 unidades"

  • El presidente de Foro de Economistas Inmobiliarios cree que la venta de viviendas caerá un 25%-30% hasta las 425.000-450.000 unidades en 2019
Julián Salcedo, presidente de Foro de Economistas Inmobiliarios.

Julián Salcedo, presidente de Foro de Economistas Inmobiliarios analiza para elEconomista Inmobiliaria el momento actual que atraviesa el sector inmobiliario y nos dibuja el escenario al que se enfrentará después de la crisis sanitaria.

¿Cómo está afectando la crisis del coronavirus en el sector inmobiliario?

El sector inmobiliario en España se estaba desacelerando desde antes de la aparición del coronavirus. Los grandes operadores ya advertían que los cambios que se esperaban desincentivarían las nuevas inversiones e incluso acelerarían la salida de muchos de ellos del mercado, algo que también afectaba a los pequeños tenedores de vivienda particulares. Los inmuebles constituyen normalmente un "valor refugio", pero no es menos cierto que son ilíquidos por definición y en una situación excepcional como la que vivimos en todo el mundo, en la que no sabemos cuánto va a durar, ni que intensidad y duración tendrá, lo normal es primar la liquidez, por lo que no tengo ninguna duda de que muchos intentarán deshacer posiciones en inversiones inmobiliarias y situarse en liquidez. La paralización del sector resulta inevitable, no solo por las medidas de confinamiento aprobadas en el decreto del estado de alarma y la falta de inversiones, sobre todo será por la falta de materiales, y por la paralización de la demanda de vivienda nueva.

Desde Foro de Economistas ¿manejan algunas cifras económicas ante la paralización de la actividad empresarial del país?

Existen estudios rigurosos, elaborados por economistas de prestigio, que estiman en un 12-13% la caída del PIB en 2020, analizando de forma ponderada la tasa de inactividad para cada una de las 15 ramas o sectores de producción, lo que se traduciría en una caída de 162.000 millones de euros, si el período de ralentización fuera de tres meses, y si la paralización es completa, como personalmente creo que se producirá, la caída será del entorno del 18% del PIB, en torno a 250.000 millones, y tardaremos varios años en recuperar el tamaño que teníamos en 2019 El paro se disparará hasta los 4,5 millones de desempleados, como consecuencia de la paralización de las actividades, los ERTE y ERE en marcha. El déficit se situará en 2020 en el entorno del 5%, puede que incluso algo superior, y resultará determinante la flexibilidad que aplique la UE. Por último, la deuda pública, quedará desbordado el límite simbólico del 100% del PIB, y su nivel vendrá dado por las ayudas y estímulos reales que finalmente el Gobierno ponga encima de la mesa, que indudablemente tendrán que ir mucho más allá de los teóricos 200.000 millones que están anunciados. 

"El sector caerá durante el año 2021 y no se estabilizará hasta 2023. En 2025 podremos hablar de consolidación"

¿Las medidas aprobadas por el Gobierno resolverán los problemas con la vivienda? 

Son bastante exiguas y de alcance muy limitado. En lo que respecta a la moratoria del pago de las cuotas de las hipotecas es solo por un mes de aplazamiento sí reúnes todos los requisitos por lo que es absolutamente insuficiente. Y los paganos serán las entidades financieras. Tendrán que ser ampliadas, con generosidad. Ya los privados, grandes y medianos inversores inmobiliarios, han ofrecido moratorias más amplias, pero no se les puede dejar solos, el Gobierno tiene que arbitrar medidas para compensarles su esfuerzo, ya sea vía reducción de impuestos, aplazamientos de pago, bonificaciones y deducciones fiscales, en proporción a su contribución. Tenemos el ejemplo de la Comunidad de Madrid que ya ha anunciado medidas fiscales.

¿Y respecto a las medidas en el alquiler?

Este martes conocimos las últimas medidas aprobadas por el Gobierno: una moratoria para los alquileres, absolutamente necesaria, pero suspender por un período de 6 meses los desahucios y conceder una prórroga extraordinaria también de 6 meses de los contratos de arrendamiento, que introducen un gran desequilibrio entre las partes, suponiendo en la práctica una privación temporal de la propiedad privada. Los microcréditos por el ICO a los arrendatarios que no puedan hacer frente a las deudas por alquiler, a interés cero y por un plazo de 6 años, ampliable hasta 10, contribuirá a resolver algunas situaciones, pero lanza un mensaje de impunidad, al garantizar el Estado que se hará cargo de las que no sean devueltas. La diferenciación entre los pequeños y grandes propietarios resulta totalmente inapropiada y discriminatoria, al darles a estos últimos dos alternativas: aceptar una quita del 50% o reestructurar la deuda concediendo 3 años de aplazamiento.

¿Se deberían haber parado las obras de construcción antes? 

La paralización absoluta de las obras de edificación y de rehabilitación debería haberse adoptado antes. El Gobierno finalmente tomó el 29 de marzo la decisión de cerrar todas las actividades no esenciales durante dos semanas (8 días laborables), las obras entre ellas. Era una decisión inevitable no solo por responsabilidad social y para impedir que se propague el contagio, sino porque el suministro de materiales cesará o se ralentizará, los obreros causarán baja laboral y que se paren no es un daño irreparable en el 99% de los casos ya que los promotores y constructores tienen cláusulas de cobertura en sus contratos que amparan el retraso en la entrega por circunstancias sobrevenidas, no digamos por fuerza mayor, como es el caso. 

"Los precios bajarán significativamente. No todos, ni en todas las zonas igual, pero en conjunto todos bajarán"

¿Qué escenario se dibuja para el sector en los próximos años? 

Tendremos que pasar por tres fases: contención de la caída (mínimo hasta 2021), estabilización (2023) y consolidación (2025). Siempre en función de la importancia de la recesión que sufran las economías desarrolladas. La caída de las ventas de viviendas me atrevo a estimar que será del 25-30% alcanzando cerca de las 450.000 unidades en 2020, unas 120.000 unidades menos que en 2019, caída que no se detendría hasta mediados de 2021, dependiendo de cuál sea la tasa de desempleo y la caída final de la economía. Respecto de la producción de vivienda nueva, es previsible que se desplome un 30-40%, situándose en unas 75.000 unidades. 

¿Cree que bajarán los precios?

La desaceleración ya se había producido antes de la crisis sanitaria y en condiciones normales el siguiente paso hubiera sido la estabilización de precios. La crisis lo va a trastocar todo: la paralización de las ventas -tanto de vivienda nueva como usada-, hará bajar los precios, pero con el riesgo de aparición de un grave problema, que ya vivimos en la anterior crisis: si se frenan las transacciones la caída de los precios puede que no sirva para mucho, pues nadie querrá comprar a ningún precio. Claro está, aparecerán los oportunistas, compras de saldo, porque habrá gente que la única solución que encontrará es realizar alguna venta de sus propiedades. Nuevamente, el efecto riqueza de los españoles, materializado de forma mayoritaria en inmuebles, sufrirá una bajada importante. Los precios bajarán significativamente. No todos, ni en todas las zonas, ni todas las tipologías. Actualmente no hay un solo mercado, sino múltiples, cada uno evolucionará a un ritmo, pero, en conjunto, todos a la baja. 

¿Qué medidas se tendrían que dar para que no se resienta el sector inmobiliario? 

Las primeras medidas pasan por contener los efectos que se van a producir: impagos de hipotecas, de alquileres, ayudas para consumos. Mi propuesta pasa por suspender la ejecución de hipotecas por impago, así como el lanzamiento de los inquilinos por impago de rentas, por un período generoso, mínimo tres meses, prorrogable por otros tres si fuera necesario, pudiendo llegar en casos excepcionales a un año, en función de las circunstancias de los afectados, colectivos vulnerables y arbitrando medidas de equilibrio para las dos partes, como pueden ser créditos para aplazar los pagos, subvenciones o deducciones fiscales, etc. También suspender el pago de consumos a las compañías -luz, gas, agua, teléfono- por un período extenso -seis meses/un año- para quien lo necesite y acredite la necesidad. Nadie puede ser expulsado por esta crisis. Es una cuestión de justicia social, de responsabilidad y de necesidad para evitar una quiebra social.

WhatsAppWhatsApp
FacebookFacebook
TwitterTwitter
Linkedinlinkedin
emailemail
imprimirprint
comentariosforum5

¡ QUE OS DEN !
A Favor
En Contra

El titular manda cojo_nes.

Otro vende humo, mete miedo y adivino, pronostica lo que no existe en virtud de su "sabiduría" congénita.

Por mi parte, se pueden ir a mismísima mier_da, tanto el, como los redactores, pagados o no, de este panfleto asusta viejas.

Puntuación 7
#1
nicaso
A Favor
En Contra

Vaya solución la de este señor. Suspender el pago de consumos a las compañías -luz, gas, agua, teléfono- por un período extenso -seis meses/un año- para quien lo necesite y acredite la necesidad. Vamos la ruina para estas empresas que acumularían deuda que posiblemente no cobrasen en la vida. Ni le digo nada de las hipotecas que dejarían a los bancos a los pies de los caballos. Mire caballero, les han tocado las narices como a los demás así que apechuguen.

El negocio de la construcción e inmobiliario en general es un pingue negocio. Trabajan sobre una necesidad que es la vivienda y nunca satisfacen la demanda, así que los precios siempre tenderán a ir para arriba.

Puntuación 5
#2
¿¿??
A Favor
En Contra

Y que mas da, si no se van a vender ni la mitad de la mitad de la mitad.....

Puntuación 6
#3
Usuario validado en elEconomista.es
skubidur
A Favor
En Contra

Es el primer artículo que leo que refleja con bastante realismo el futuro de la vivienda en españa. A quien no le guste ya sabe lo que tiene que hacer.

Puntuación -2
#4
QUIDREVERSE
A Favor
En Contra

El que manda es el mercado. Si baja bien, si sube también.

Ya vale de ayudas de papá estado. A llorar a tu madre

Si hay mucho albañil, habrá que reconvertirlos o que se reconviertan ellos solos

Tenían que estar prohibidas por ley.

En mi empresita he ganado bastante, me he pegado leches increibles: y no pido ayuda a nadie. De todo se sale, con eficacia, trabajo y honradez

Puntuación 6
#5