Tras más de 15 años trabajando en el mercado del petróleo y después de probar con las energías renovables, Daniel Mazin decidió seguir los pasos de su familia y embarcarse en el negocio del ladrillo. El actual consejero delegado de Dazia Capital lanzó junto a otros socios la promotora Dayra Homes, que cuenta con 21 proyectos residenciales, repartidos entre Madrid y la Costa del Sol. Ahora, la compañía da un paso más y se embarca en el negocio del alquiler, poniéndose el traje de patrimonialista, al mismo tiempo que estudia dar el salto a los proyectos build to rent.
Del petróleo al inmobiliario... ¿Cómo decidió dar ese giro a su carrera profesional?
Mi carrera arrancó en una multinacional que se dedicaba al comercio de la materias primas y yo trabajaba en el sector del petróleo. Estuve unos 15 años en ese negocio, viviendo en distintos países del mundo y finalmente decidí dejarlo para volver a España e invertí en energías renovables, pero con la llegada de la crisis paré mi actividad en ese ámbito. Mi familia siempre ha estado ligada al sector inmobiliario y es lo que yo había vivido en casa desde pequeño, así que me fui a intentarlo en Estados Unidos, pero llegué un poco tarde para el ciclo de ese mercado. En 2013, decidimos que era el momento de invertir en España en el sector inmobiliario y lo hicimos basándonos en lo que habíamos aprendido en Miami y Nueva York. En estas ciudades vimos el fenómeno de la vuelta al centro de las ciudades y nosotros pensamos que todo lo que pasa en EEUU al final termina pasando en Europa, así que esa fue nuestra apuesta. Los grandes fondos todavía no habían llegado al residencial en España y sabíamos que tarde o temprano terminarían entrando para hacer grandes promotoras industriales. Nosotros no teníamos el capital para crear una empresa de este tamaño, ni nos interesaba particularmente. Nuestra apuesta era el centro de Madrid, donde los promotores prácticamente habían desaparecido con la crisis, y diferenciarnos con producto que no sea el que hace todo el mundo en ubicaciones muy bien pensadas y cuidando mucho el detalle y a los clientes. Queríamos crear una marca con valor añadido y eso es Dayra Homes.
¿Qué volumen de actividad tiene actualmente la promotora Dayra Homes?
Ahora mismo tenemos en Madrid siete proyectos en construcción. Este año arrancaremos las obras de otros cinco proyectos y alcanzaremos las 325 viviendas. Además, estamos negociando otras dos operaciones más en Madrid, tanto para la compra de suelos como de activos. En la Costa del Sol tenemos en marcha 50 viviendas que lanzamos en 2019 y este ejercicio empezaremos dos proyectos nuevos que nos llevarán hasta unas 120 unidades. Además, queremos dar nuestro primer paso en Barcelona, donde ya estamos negociando una operación, pero todavía no está cerrada.
¿Les resulta fácil dar el salto a Barcelona, estando vigente la normativa que les obliga a destinar el 30% del proyecto a vivienda de protección pública?
Precisamente, entramos con este proyecto por que se encuentra exento de esta normativa. Se trata de una zona en la que ya se destinó parte del proyecto total a vivienda social y por ello ahora no tenemos esa obligación. De no ser así, el proyecto no hubiera sido rentable para nosotros, no saldrían los números. Barcelona nos interesa mucho como plaza, ya que es junto a Madrid el mercado residencial más importante. Tenemos claro que queremos tener un pie en esa ciudad, pero la verdad es que es muy difícil hacer cosas allí. No sé en qué momento puede cambiar esta situación, pero la verdad es que no puedo imaginar que en Barcelona esté todo parado de forma indefinida.
¿Qué volumen de inversión manejan para los proyectos que tienen en marcha y para seguir creciendo en los próximos años?
Nuestro programa de inversión actual es de unos 120 millones de euros. Con este capital, cubrimos los proyectos que están en marcha y además podemos seguir buscando nuevas oportunidades. Nuestra estrategia pasa por la inversión de capital propio y también del fondo francés con el que sellamos una alianza. Se trata de Eurazeo. Con ellos diseñamos un programa de inversión inicial de 80 millones de euros para desembolsarlos en unos tres años y lo hemos hecho en un año y medio. Ahora vamos a empezar un segundo ciclo con ellos. Todavía estamos negociando el volumen de este acuerdo, pero seguramente será parecido o mayor. Cuando sellamos nuestra alianza con Eurazeo, hablamos con varios fondos que tenían interés en trabajar con nosotros, pero finalmente elegimos a Eurazeo por que nos gustó mucho su perfil. Es un fondo de capital permanente cotizado en bolsa, con lo cual pensamos que para el negocio residencial nos da mucha tranquilidad y son conocedores del mercado. Son muy inmobiliarios, nos añaden valor, tienen experiencia y entienden el negocio.
El mercado del alquiler se encuentra en pleno auge, con una oferta que no es capaz de atender a una demanda que sigue creciendo. ¿Se han planteado entrar en este mercado?
De los proyectos que tenemos en construcción hemos decidido quedarnos uno en propiedad para alquilarlo. Se trata de la promoción que tenemos en la calle Calatrava, en la zona de La Latina. Además, de los cinco proyectos que vamos a lanzar este año en la capital, también hemos seleccionado el de la calle San Bernardo para que pase a formar parte del patrimonio de Dazia Capital. Es algo que hacemos solos, en este caso no vamos con el fondo. Entre los dos proyectos suman unas 40 viviendas.
¿Qué les ha llevado a dar este paso?
En ambos casos, los proyectos están situados en zonas donde el alquiler funciona muy bien. En La Latina, esta promoción nos ofrece más rentabilidad que si la destináramos a la venta. Al margen de esto, dentro del que es nuestro portfolio de viviendas y del negocio de nuestra empresa, tiene sentido dedicar una parte al alquiler como un ingreso recurrente. Es verdad que el ciclo inmobiliario en Madrid ha subido mucho. Antes tenía mucho sentido comprar, promover, vender y reinvertir por que el mercado seguía subiendo y había oportunidades muy rentables. Ahora en Madrid ya se están estabilizando los precios y no anticipo que haya subidas como las de los últimos años y por tanto obtener las mismas rentabilidad de antes será difícil en la venta unitaria.
Una vez que dan ese paso y teniendo en cuenta el elevado apetito que hay por parte de los fondos de entrar en el mercado del alquiler en España, ¿han estudiado también lanzarse al mercado de 'build to rent' (construir para alquilar)?
Llevamos un tiempo analizando muy a fondo ese negocio, para ver cómo lo haríamos nosotros, por que si lo hacemos queremos que lleve nuestro sello. Estamos estudiando en qué ubicaciones lo haríamos y si resultarían rentables. Antes de hablar con los fondos interesados, nos encontramos en un paso previo para ver si dentro de nuestro modelo de negocio este tipo de producto es rentable. Estamos muy avanzados en nuestro estudio. De momento, estamos más en la parte del sí que del no. Pero todavía no está la decisión definitiva tomada.
¿Como está afectando a su análisis de este negocio las medidas que plantea el Gobierno para el mercado del alquiler, como una posible limitación de los precios?
Lo cierto es que con este tema está todo el mundo a la expectativa. En nuestro caso, si pensamos que no va a haber seguridad jurídica o que puede haber cambios y bandazos no entraremos en este negocio. Estamos a la expectativa y esperamos que se legisle correctamente. Hay que hacer las cosas entendiendo los efectos a largo plazo de estas medidas y hay que fijarse en lo que ha pasado en Europa, donde algunas de estas iniciativas han sido un fracaso. Espero que aquí se legisle pensando y tomando los ejemplos que hay. No digo que no haya que legislar, pero hay que ver bien cómo hacerlo. Nosotros pensamos que tiene que haber mucho más alquiler, por que los jóvenes quieren vivir de esta manera. Pero la forma no es prohibiendo subidas, si no dando un marco estable para que los promotores construyan mucho y que haya más oferta, que a la larga eso es lo que va a hacer bajar los precios. La base de nuestro sistema económico es la oferta y la demanda. Cualquier otra cosa es engañarnos. Por eso, si se legisla de una manera intervencionista nosotros no vamos a arriesgar. La seguridad jurídica es muy importante en este negocio.
Se empieza a hablar de una normalización en el mercado de la vivienda. ¿Cómo ve la evolución del mercado residencial para este año?
Nosotros pensamos que los precios no van a subir mucho más. Al menos en el caso de Madrid. Van a estabilizarse, sobre todo dentro de la M-30. Si bien hay zonas alrededor de las áreas que han registrado las mayores subidas hasta ahora, que tienen todavía posibilidad de recorrido al alza, pero la mayoría de la subida en el centro de Madrid ya se ha dado. Por otro lado, es cierto que el volumen de ventas comparado con hace dos años es más lento. Pero es que hace dos años no era normal. Lo que vemos ahora es lo que debe ser. No se puede vender a ese ritmo siempre. A pesar de esto, en Madrid estamos vendiendo bien. Tenemos un ritmo correcto y pensamos que se va a mantener por que además Madrid tiene un límite de viviendas que puede ofrecer en el centro y está muy fuerte como plaza, tanto a nivel nacional como internacional. Viene mucho extranjero que antes no venía. En el caso de la Costa del Sol, en las zonas donde estamos nosotros, al ser sitios con poca competencia, las ventas se comportan bien. Sí que es cierto que hay otras zonas en las que hay demasiadas promociones y ahí puede haber problemas por la sobreoferta que se ha generado.
¿Qué diferencia su estrategia de la del resto de promotoras?
Uno de los factores que nos distingue es la ubicación, la elegimos muy bien y además apostamos por la calidad y el diseño, hacemos cosas diferentes. En Estepona vimos la oportunidad de comprar un concesionario de coches que quebró con la crisis para reconvertirlo en viviendas. Algunos agentes inmobiliarios nos decían que estábamos locos y ahora estamos vendiendo a un precio por metro cuadrado que no se había visto nunca en la ciudad. Lo estamos comercializando entre 5.000 euros y 4.000 euros y mientras que el entorno es de 2.000 euros. Otro ejemplo es el proyecto de Tetuán, donde hemos comprado una antigua fábrica que estamos reconvirtiendo al residencial a través de un plan especial. Entendemos muy bien la ciudad y hacemos proyectos de perfil value added. Tenemos un departamento técnico muy potente y eso nos permite acometer proyectos complejos donde a los family office ya les cuesta entrar y donde los grandes fondos y grandes promotoras. Nosotros queremos ocupar ese espacio entre medias. Pero, para resumir lo que hacemos, diría que intentamos siempre dar un poco más de lo que el entorno ofrece. Por ejemplo en Santa Engracia 3, en Madrid, en la zona de Cuatro Caminos, que es una parte menos prime de Madrid, estamos cambiando la zona. Hacemos promociones que no son de lujo, pero que mejoran su entorno. Además, cuidamos mucho la calidad, lo que ofrecemos. Queremos crear una marca. Pretendemos que se nos conozca como una promotora que cuida mucho el detalle y cuida al cliente. Esto es lo que te permite al final subsistir a través de los ciclos.
