Empresas y finanzas

Cohousing: la solución residencial para los mayores que crece en España

  • La vivienda colaborativa sénior empieza a despegar con 80 proyectos
  • El número de proyectos de este tipo ha crecido un 166% en dos años
  • Los residentes se encargan del diseño y la autogestión del edificio en el que viven
Jardines del proyecto Trabensol en Torremocha de Jarama, Madrid

Jaime Moreno empezó su carrera como periodista en 1955 en el noticiario NO-DO. "En 1981 hice el último número y al igual que el resto de la plantilla pasé a formar parte de Radiotelevisión Española, donde dirigí y fui guionista de distintas series, entre ellas Un país en la mochila, conducida por José Antonio Labordeta", recuerda Moreno con nostalgia. "El mundo del periodismo es frenético, pero la verdad es que estoy más atareado ahora que antes", reconoce.

Con 83 años y a pesar de estar jubilado sigue ligado a su profesión, ya que es el encargado de coordinar la Comisión de Comunicación de Trabensol, la comunidad de cohousing senior en la que vive con su mujer María Luisa y con otras 78 personas mayores que, como ellos, no querían pasar su vejez en una residencia de ancianos.

"Pueden pensar que somos un grupo de 'progres', pero lo cierto es que somos un grupo de gente que no estaba de acuerdo con ninguna de las alternativas que se nos presentaban y tampoco queríamos ser una carga para nuestros hijos. Solo hemos dado una respuesta a una problemática que se va presentando con la edad. La base de nuestra convivencia es la ayuda entre unos y otros", explica Moreno, que junto a un grupo de amigos "de toda la vida y otra gente que se fue sumando", decidió apostar por el modelo de cooperativa para llevar a cabo este proyecto.

"El de las cooperativas es un mundo en el que ya teníamos experiencia, ya que algunos miembros del grupo habían levantado sus viviendas mediante esta fórmula. Además, en los años 70, en plena dictadura, decidimos lanzar una cooperativa de enseñanza para dar una educación abierta y participativa a nuestros hijos. En ese momento esto era totalmente novedoso y también lo fue en su momento cuando lanzamos el cohousing Trabensol", explica Moreno.

El cohousing senior o vivienda colaborativa para mayores es una fórmula de convivencia en la que sus socios participan activamente en el diseño y la autogestión del edificio en el que residen

Este inmueble, cuya arquitectura está pensada para fomentar la relación entre los vecinos, se compone de viviendas privadas hechas para cubrir las necesidades concretas de los socios del proyecto, que destaca además por sus amplias zonas comunes, gestionadas también por los residentes. "Todos tenemos que tener el compromiso de aportar nuestros conocimientos para que la comunidad funcione. Nos cuidamos unos a otros y autogestionamos todo el complejo", apunta Moreno.

Tras el proyecto de Trabensol situado en Madrid, empezaron a lanzarse otros cohousing en España. Según datos de Movicoma, proyecto de investigación que estudia el auge, desarrollo e impacto del movimiento de vivienda colaborativa de personas mayores en España, en 2017 se identificaron alrededor de 30 proyectos, mientras que en 2019 Cohousing Spain ya ha registrado alrededor de 80 iniciativas en distintas fases de desarrollo.

Entre ellas destacan las cooperativas de derecho de uso para mayores como Trabensol, La Muralleta en Tarragona y Profuturo en Valladolid. También existen proyectos en funcionamiento en Oviedo, Cantabria, Cuenca, Jaén, Barcelona, Málaga y Cáceres.

Para el desarrollo de este tipo de proyectos, "en España ha sido común la formación de cooperativas en régimen de cesión de derecho de uso de la vivienda", explica José Luis García-Manso, socio Responsable del sector Inmobiliario de Pinsent Masons en Madrid. "Bajo esta modalidad el cooperativista, que paga una cuota mensual, adquiere el derecho de uso de la vivienda y las zonas comunes, pero la propiedad del inmueble continúa en manos de la cooperativa, ya que no se realiza la división horizontal. Este derecho de uso puede ser indefinido, transmitido o heredado, bajo las condiciones que se pacten en los estatutos de la cooperativa", concreta el experto.

Inversión necesaria

En el caso de Trabensol los 54 socios de la cooperativa realizaron una inversión de 145.000 euros para la compra del terreno y la construcción del complejo en el que viven. Esta inversión se recupera por parte del cooperativista si decide dejar el proyecto o por sus herederos en caso de fallecimiento, ya que el nuevo socio que entre a formar parte de la cooperativa abona esa cantidad. Tras esa inversión inicial, los socios de Trabensol pagan una cuota mensual que va desde los 1.000 a los 1.300 euros, dependiendo de si viven solos o en pareja. Esta cuota cubre todos los gastos de comida (excepto desayuno y cena), suministros y servicios, tanto sanitarios como de actividades deportivas o lúdicas que se organizan fuera y dentro del centro.

"Si tienes una pensión media como sucede con la mayoría de los residentes de Trabensol o tienes hijos que te pueden cuidar difícilmente accedes a una residencia publica y las privadas son prohibitivas. Lo que pagamos aquí por dos personas no llega para pagar una plaza en una residencia privada", explica Moreno, que asegura que actualmente hay 20 personas en lista de espera para acceder a su comunidad.

"La edad media actual está en 75 años. El más joven tiene 63 y el más mayor 89. La edad mínima para apuntarse a la cooperativa en lista de espera es de 50 años y si llegas a los 70 esperando ya no puedes entrar, a no ser que uno de los dos miembros de la pareja aún no haya llegado a esa edad", concreta Moreno, que reconoce que el objetivo de estas normas "es bajar un poco la media de edad" del proyecto.

La financiación y legislación, principales retos

El proceso para hacer realidad su sueño fue largo. "Empezamos a hablar del tema antes del año 2000. La cooperativa se constituyó en 2002 y en 2006 compramos el terreno, pero hasta 2008 no pudimos realizar el cambio de uso. En mayo de 2011 pusimos la primera piedra y en abril de 2013 nos hicimos la entrega de llaves", detalla Moreno.

Un proceso tedioso que están viviendo ahora los cooperativistas de Abante Jubilar Sevilla. "Maribel Cáceres y su marido Ignacio empezaron a informarse sobre el tema de cohousing y reunieron a un grupo de gente, entre los que me encuentro, para impulsar un nuevo proyecto", explica Fernando León.

"En 2016 tuvimos la primera reunión en Triana y después de ver más de 100 suelos en Sevilla que no encajaban con nuestra demanda, ya que nosotros queríamos tener una ubicación céntrica y rodeada de servicios, por fin encontramos un suelo de unos 9.500 metros cuadrados que nos gustó a todos", comenta León.

"La compra del suelo, en la que se desarrollarán 60 unidades residenciales, la estamos realizando con fondos propios y sale a unos 45.000 euros por unidad. De momento tenemos el compromiso de 54 socios así que todavía existen oportunidades para quien quiera vivir en una comunidad colaborativa", apunta León, que concreta que a través de su página web (www.abantejubilarsevilla.com) se puede realizar un cuestionario para acceder al proyecto.

Fernando León tiene 63 años está casado y tiene dos hijas que viven en Zaragoza y Granada. "Yo siempre he huido de las residencias y mi mujer y yo queremos ser autosuficientes y que nuestras hijas no tengan que estar cuidándonos, queremos que sigan teniendo su independencia y nosotros la nuestra. Por eso nos gustó tanto este proyecto".

Durante más de 30 años León trabajó como directivo en Telefónica y ahora ha aprovechado sus conocimientos para encargarse la de página web de Abante Jubilar Sevilla. "Tenemos profesionales de todo tipo, muchos docentes, como es el caso de mi mujer, desde secundaria hasta universitarios, médicos, abogados, personal directivo de banca y cada uno está aportando sus conocimientos para el desarrollo de este proyecto", explica León, que apunta que el más joven tiene 55 años y el más mayor 79.

"No tenemos un tope de edad para entrar siempre que esté bien de salud y no sea dependiente. Esas cosas ya llegarán cuando el proyecto esté montado. No podemos envejecer todos juntos, tiene que haber rangos de edad para que la auto gestión de la cooperativa sea buena", destaca León.

Una vez comprado el suelo llega el reto del diseño y la construcción. "Para el desarrollo del proyecto sí que vamos a necesitar financiación bancaria, ya que esto puede superar los 7 millones de euros. De momento hemos tanteado la banca ética y la respuesta ha sido bastante positiva". En este sentido, Juan Casares, presidente de la Confederación de Cooperativas de Vivienda en España (Concovi) destaca que poco a poco este tipo de proyectos han ido superando ciertas barreras en el ámbito de la financiación. "Ahora ya empieza a existir un movimiento de cohousing senior en España y gracias a proyectos que han sido muy valientes y muy bonitos y que han funcionado se empieza a hablar también de financiación, de sus garantías y de los riesgos de una promoción para gente mayor de 65 años. Esto ya es un paso", apunta Casares.

"El precio del suelo en un desarrollo residencial supone de media el 30% de los costes totales o del 55% si el terreno está en una zona prime".

El presidente de las Cooperativas cree que la fórmula para que estas personas mayores logren una mayor accesibilidad a este tipo de proyectos pasa por la cesión de suelos públicos. "El precio del suelo en un desarrollo residencial supone de media el 30% de los costes totales o del 55% si el terreno está en una zona prime. Si eliminamos esta partida mediante colaboración público privada con la cesión de suelos públicos el desarrollo de este tipo de proyectos sería mucho más ágil y accesible y se daría respuesta a las necesidades actuales de las personas mayores".

"Lo ideal sería que las distintas administraciones se pudieran comprometer mediante el desarrollo de un plan estratégico de vivienda tutelada para mayores en el que se incorporasen ciertos suelos públicos que tras unos años de concesión revirtieran a la administración o que siguieran bajo la gestión de la cooperativa con un convenio en el que se establezca bajo sus estatutos cual es el perfil de consumidor de esa vivienda", explica Casares.

León recuerda en que "España hay dos millones de personas de más de 65 años que viven solas. En algún momento el Estado tendrá que buscar una solución para esta problemática". En este sentido, Jaime Moreno reclama a la administración "una normativa que específicamente recoja las peculiaridades que tienen estos centros de cohousing, que no son residencias, ni viviendas al uso".

Hasta ahora, la mayoría de proyectos se están haciendo mediante la fórmula de Cooperativa de Consumo y Servicios, que tienen por objeto "el suministro de bienes y servicios adquiridos a terceros o producidos por sí mismas, para uso o consumo de los socios y de quienes con ellos conviven" (ley estatal de Cooperativas, Art. 88.1). Si bien, no existe un modelo de cooperativa específica para los cohousing senior y desde Concovi creen que sería necesaria. Según Casares ya se están dando los primeros pasos en este sentido: "La Comunidad de Madrid está estudiando implantar este nuevo modelo de cooperativa en la nueva Ley de Cooperativas que está diseñando".

Llegan los primeros inversores y operadores

El desarrollo de este tipo de proyectos coincide en el tiempo con una nueva realidad social, en el que cada vez más "la gente apuesta por el pago por uso en lugar de la propiedad", explica José Luis García-Manso, que destaca "la evolución del mercado del alquiler en España". Según el directivo de Pinsent Masons, "esta tendencia ha despertado interés entre numerosos inversores que apuesta por el desarrollo y la compra de proyectos destinados al alquiler, pero además, empiezan también a mirar otras soluciones como los coliving o los proyectos residenciales enfocados a un segmento concreto de la población". Así, García-Manso apunta a una tendencia incipiente que apuesta por el arrendamiento de promociones temáticas destinadas a singles, matrimonios jóvenes con hijos, o a senior housing.

En el mundo del cohousing senior la primera en dar un paso al frente en España hacia la profesionalización de este mercado ha sido AEDAS Homes. La firma que dirige Davíd Martínez ha creado un nuevo equipo dedicado a los proyectos senior housing.

"Se trata de promociones que representan un estilo de vida", apuntan desde Aedas, que ya tiene dos proyectos en Málaga (Estepona) y Alicante, en fase de diseño e identificación de operadoras especializadas en este sector. "Estas dos operaciones, que sumarán 400 viviendas, esperamos cerrarlas durante este año 2020", explica la promotora que especifica que ambos proyectos de senior housing se pueden desarrollar bajo distintas fórmulas. Por un lado, desarrollarán las promociones sobre suelos de Aedas para venderlas a operadores (build to sell), pero también están en conversaciones con distintos socios inversores para implantar un modelo partnership. "En este caso, participaríamos en la sociedad y un tercero explotaría el proyecto", apuntan desde la promotora.

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