Félix Abánades, presidente de Quabit, regresa a sus orígenes. El directivo anunció ayer que la promotora va a iniciar una nueva línea de negocio basada en la gestión de cooperativas, que se suma a su actividad de promoción inmobiliaria y de gestora de suelo y que ha sido bautizada como Style Cooperativas.
Los objetivos de la promotora pasan por alcanzar una velocidad de crucero en dos o tres años con la gestión de unas 500 viviendas anuales, lo que generará una facturación adicional al grupo de 175 millones de euros.
"Tenemos la capacidad de gestión y es una manera de generar recursos recurrentes sin necesidad de realizar grandes inversiones en suelo y en capex", explica Abánades, que apunta que con esta nueva vía, Quabit se abre a un tipo de cliente distinto. "Hasta ahora trabajábamos con un producto para clase media y lo que queremos hacer a través de las cooperativas es acceder a un segmento medio alto".
Javier M. Prieto, director general de Quabit, concreta que actualmente "el precio medio de nuestras promociones es de unos 220.000 euros, pero en la gestión de cooperativas vamos a ir a un público con un poder adquisitivo superior, ya que inicialmente nos vamos a centrar en Madrid y alrededores". Además, según el directivo, "contamos con una ventaja al tener integrada la constructora Rayet, lo que nos hará ser más competitivos en precio, ya que en muchos casos la construcción llega a suponer el 50% del coste total del proyecto".
Mediante esta nueva línea de negocio la promotora podrá acceder a suelos a los que ahora no opta. "Nuestra tesis de inversión se basa en comprar suelos que no superen el 20-25% del precio final del proyecto, ya que cuanto más bajo es ese ratio mayor rotación de capital tienes", explica M. Prieto. Sin embargo, a través de la fórmula de cooperativa "podemos acceder a suelos más caros que representen un mayor coste sobre el proyecto total, ya que la estructura de costes de una cooperativa es menor que la de una promotora", detalla.
En una fase inicial, Style Cooperativas centrará sus pasos en el entorno de la M-30, M-40 en municipios como Boadilla del Monte, Alcobendas, San Sebastián de los Reyes, Alcalá de Henares, Torrejón de Ardoz o Rivas.
A la hora de financiar estos proyectos Quabit no descarta ir de la mano de fondos de inversión. "Hay distintas fórmulas. Por un lado, si logramos captar suficientes ventas podemos ir mediante préstamo promotor, pero tampoco descartamos aliarnos con algún fondo", explica Abánades, que apunta que "de momento no tenemos ninguna operación cerrada, si bien ya estamos analizando cosas y tampoco descartamos usar algunos de los suelos que ya están en nuestra cartera".
El mercado seguirá creciendo
El presidente de Quabit apuntó que "vienen unos años interesantes para el sector. Entramos en un ciclo de mayor maduración y tenemos que ver cuáles son las estrategias de los fondos que han invertido, pero lo que está claro es que el mercado se encuentra en proceso de crecimiento y sin indicios de burbuja".
Así, el directivo considera que el sector inmobiliario residencial "tiene que seguir creciendo y tenemos que alcanzar una producción de 150.000 viviendas, ya que el mercado las absorberá sin ninguna duda".
En cuanto a la moderación en los ritmos de venta, Abánades considera que este hecho se está dando a causa de la inestabilidad política y económica. Además, cree que la incertidumbre que hubo entorno a la regulación del alquiler frenó muchas operaciones de compra como inversión.
"La situación de Barcelona también crea mucha incertidumbre y aunque las visitas a los puntos comerciales han subido el cierre de las operaciones tarda más en hacerse. La decisión de compra se retrasa", reconoce Abánades.
El directivo apunta también que "hay micro mercados que han alcanzado precios que la demanda ya no puede aguantar. En algunas zonas de Madrid central los precios son superiores a los de antes de la crisis y estaban soportados por una demanda internacional, sobretodo de latinoamericanos, especialmente de venezolanos, colombianos y mexicanos. Pero esa demanda es limitada".
A pesar de esta situación, en Quabit "somos optimistas. El sector se movía por una línea ascendente que ahora ha hecho una pequeña parada por toda la situación de incertidumbre, pero el sector se está estabilizando, no va a bajar y cuando se despejen las incertidumbres como el Brexit o los aranceles de Donald Trump, seguirá caminando a un ritmo muy interesante y creo que podemos tener un ciclo alcista que dure incluso diez años".
Cartera de 1.300 viviendas
Por otro lado, la compañía trabaja en una operación de venta en bloque de 1.300 viviendas que están en proceso de construcción. "Hemos encargado un proceso ordenado para vender esta cartera de promociones que tenemos en curso y que suponen el 50% de las unidades que tenemos actualmente en desarrollo", explica Abánades.
El directivo concreta que la operación surgió tras "varios meses negociando con un fondo que quería entrar en España y nos propuso la compra de suelos y de proyectos en marcha, por lo que hemos decidido abrir un proceso formal".
"Se trata de un movimiento para poner en valor nuestros activos. Actualmente cotizamos con un descuento sobre el NAV del 40%. Si vendemos esta cartera se venderá a 1,3 o 1,4 veces el valor en libro de los activos. Es una manera de demostrar al mercado que no tiene sentido que coticemos por debajo del NAV", apunta Abánades.
"Con esta operación, que nos gustaría tener cerrada antes de que acabe el año, logramos unos flujos de caja que nos permitirán diversificarnos y crecer", explica el directivo, que asegura que el proceso "ha despertado bastante interés en el mercado. Desde promotoras a fondos de inversión y banca de inversión. Interés hay pero la operación dependerá del precio y un punto clave es que nosotros tenemos que seguir gestionando la cartera hasta que se llegue al final del proceso. Es una forma de asegurar los plazos y las calidades", explica el presidente de Quabit.
Producto en alquiler
Por otro lado, Abánades aseguró que otra vía que están estudiando es la venta de vivienda en bloque para alquiler "Nos hemos reunidos con distintos inversores y tenemos alguna propuesta sobre la mesa para hacer algún llave en mano sobre alguno de nuestros suelos, pero es difícil encajar en precio", reconoce. "Si el mercado va bien nos resulta más interesante hacer promoción para venta unitaria", apunta el directivo.
Asimismo, desde hace un tiempo "estamos hablando con dos fondos para hacerles promoción delegada para que ellos inviertan en alquiler, pero tampoco tenemos nada cerrado. El problema es que todos los inversores que llegan quieren estar en Madrid y con una rentabilidad interesante, y eso, ahora, es muy complicado", señala.
