Madrid ha sido, junto a Barcelona, la ciudad que más ha tirado al alza de los precios de la vivienda en España. Mientras en el resto del país el mercado inmobiliario se mueve de forma más moderada, en la capital los precios de la obra nueva, la más demandada, se encuentran ya a tan solo un 0,8% de los máximos alcanzados en la época del boom en 2008.
Concretamente, según los datos del último informe residencial de Knight Frank, el precio medio de la vivienda en la capital de España se sitúa en más de 2.700 euros por metros cuadrado. Estas cifras se han alcanzado a un ritmo de crecimiento de dos dígitos, mientras que la media española creció un 4% el pasado año en segunda mano y un 2,3% en el caso de la obra nueva, por lo que los expertos apuntan que en España "estamos lejos de una burbuja", ya que además de por el factor precio, no se están dando otras condiciones que la propiciarían, como un endeudamiento excesivo por parte de las familias.
El apetito por el mercado madrileño es tal que, a pesar de esta escalada de los precios (en el primer trimestre aumentaron de media un 9,8%), las casas se siguen vendiendo a un ritmo mucho mayor que en el resto del país. Así, según los datos de Tinsa, el plazo medio de venta de una vivienda en la capital se sitúa en 3,1 meses, por debajo de los 8 meses que se tarda de media en España.
"Con la mejora de la economía española y la reducción de la tasa de paro, que a cierre de 2018 se ha situado en el 14,5%, la menor desde principios de 2009, la sociedad recupera la confianza y esto se refleja en un incremento en la compra de viviendas", explica la consultora en su informe.
En el caso concreto de Madrid, el volumen de compraventas creció un 20% en 2018, llegando a las 9.500 transacciones de obra nueva durante 2018, según Knight Frank. Esto fue posible gracias a que el pasado año continuó el incremento de la aprobación de visados de obra nueva y de los certificados de fin de obra, con un crecimiento del 17% y de casi un 25%, respectivamente.
Escasez de suelo
"En la actualidad hay disponibles casi 3.500 viviendas de obra nueva libre en Madrid, de las cuales solo algo más del 21% del total se localiza en el interior de la M-30, debido principalmente a la escasez de suelo finalista", apunta el estudio.
Este es uno de los problemas que lleva años poniendo sobre la mesa el sector promotor, ya que consideran que es una de las principales causas del encarecimiento de la vivienda. Así, durante uno de los debates organizados por Simapro, los grandes promotores han pedido a la Administración que reactive el desarrollo de suelos, ya que en algunas zonas de la capital, "con el precio de suelo y el precio de construcción, el margen casi ha desaparecido, de ahí la prudencia del sector en la compra de suelo finalista en estos momentos", apunta Iván Rodríguez, consejero delegado de Ikasa.
En este sentido, la secretaria general de Vivienda, Helena Beunza Ibáñez, ha aprovechado su intervención para anunciar que el Gobierno está desarrollando "una estrategia nacional de vivienda con administraciones y empresas para reorientar la política del sector". Así, el Ejecutivo quiere elaborar una "ley estatal de vivienda que garantice la igualdad de acceso y derechos", pero que desarrolle también "parques de alquiler asequibles a través de fórmulas público-privadas que fomenten el alquiler social".
Además, pretenden que este nuevo plan impulse "la eliminación de trabas burocráticas y agilice la tramitación de licencias por parte de los ayuntamientos", además de "agilizar y unificar los informes sectoriales" y continúe en el proceso de "digitalización de los ayuntamientos" para ganar en rapidez.
¿Dónde está el stock?
"Desde el año 2017, la mayor concentración de stock en Madrid se registra, además de en el exterior de la M-40, en la zona de los PAUs. Estas áreas son nuevos desarrollos urbanísticos, normalmente situados en la periferia de la capital, donde el suelo urbanizable abunda, permitiendo crear nuevos barrios con todos los servicios y equipamientos necesarios para satisfacer la demanda de la población residente", explica el informe de Knight Frank.
La mayor absorción, a día de hoy, se registra en los PAUs, donde se han vendido un 80% de viviendas desde el año 2017, representando un 24% del total de Madrid. Esto se debe, en gran parte, a los precios más asequibles y al mayor número de compradores que pueden acceder a este tipo de viviendas, al contrario que en el interior de la M-30, donde debido a la menor oferta y a los precios más elevados de la capital, la absorción es más baja.
La tipología de las viviendas en Madrid cambia mucho dependiendo de la zona, si bien, la de tres dormitorios predomina, representando un 43% del total de la ciudad, excepto en el interior de la M-30, donde la de dos dormitorios se sitúa prácticamente al mismo nivel. En esta misma zona, también se puede encontrar un número significativo de estudios y viviendas de un dormitorio, mientras que en los PAUs esta tipología es prácticamente inexistente. Las viviendas de cuatro dormitorios cobran una mayor importancia fuera del anillo de la M-30.
"Estos valores demuestran que los compradores más habituales en los PAUs son familias en busca de espacios amplios con servicios, mientras que las zonas céntricas son más demandadas por perfiles unipersonales o parejas jóvenes, que entre sus preferencias prima la cercanía al centro o vivir en edificios más representativos", explica Knight Frank.
Esto se traduce también en un mayor número de operaciones en esta zona, ya que hasta ahora los compradores más activos son los de reposición, principalmente familias. Así, el mayor ritmo de ventas durante 2018 se ha registrado en el área de los PAUs, con una media de más de diez viviendas vendidas al mes.
Las zonas más caras de la ciudad
Dentro de la M-30 los precios más caros se registran en el distrito de Salamanca, que a su vez sigue siendo uno de los distritos donde se encuentra la mayor cantidad de promociones. "Los precios varían mucho, entre los 4.700 euros por metro cuadrado en Guindalera, el barrio más económico del distrito, a alrededor de los 10.300 euros metros cuadrados de Castellana y Recoletos. En estos exclusivos barrios es donde se concentra la mayor parte de la oferta del distrito", explica Knight Frank.
Por su parte, Chamberí está en el punto de mira para quienes buscan un piso de lujo para comprar o invertir. La oferta de vivienda nueva en este distrito es muy limitada y con un precio por metro cuadrado por encima de los 7.000 euros por metro cuadrado. Su seña de identidad está en el barrio de Almagro, donde se encuentran edificios reformados íntegramente, que acogen viviendas amplias con excelentes calidades y zonas comunes.
Entre la M-30 y la M-40, Moncloa y Aravaca es una de las zonas residenciales más importantes y demandadas. Los precios van desde los 3.500 euros por metros cuadrado en algunas zonas de Aravaca hasta los 7.500 €euros por metro cuadrado alcanzados en las promociones más exclusivas del barrio de Argüelles. Moncloa-Aravaca engloba el 16% del total de viviendas en desarrollo entre la M-30 y la M-40.
Fuera de la M-40, destaca Alcobendas, donde las promociones de obra nueva situadas en La Moraleja elevan el precio del metro cuadrado en este municipio del norte de la capital, ya que llega a superar los casi 5.000 euros por metro cuadrado, en algunas de ellas, mientras en otras zonas de Alcobendas el precio es de unos 2.800 euros por metros cuadrado de media. Por otro lado, en las Rozas, cerca del 50% de la oferta de obra nueva se concentra en el barrio de La Marazuela, donde los precios alcanzan los 3.900 euros.
Crecen las viviendas iniciadas
Por otra parte, debido a las diversas operaciones urbanísticas que han sido finalmente aprobadas se prevé que el número de viviendas iniciadas aumente considerablemente durante los próximos años. Así, Knight Frank prevé que en 2019 el número de viviendas iniciadas crezca un 30% respecto al ejercicio anterior, (hasta las 115.000 unidades aproximadamente), mientras que estima que las terminadas lo haga en un 35% (hasta las 80.000). Este aumento en la oferta de obra nueva hará crecer el número de transacciones vinculadas a las nuevas promociones frente a la segunda mano, que actualmente supone el 91% de todas las operaciones.
