A la hora de realizar cualquier inversión se estudia la rentabilidad que podría ofrecer. Y el mercado inmobiliario no iba a ser menos. Comprar una vivienda para después alquilarla y obtener un rendimiento es una práctica muy extendida en nuestro país.
Para un propietario, Santa Cruz de Tenerife es la capital española más rentable para alquilar. Según datos de Fotocasa, en esta zona de algo más de 200.000 habitantes la rentabilidad que ofrece la vivienda alquilada es del 6%. "El precio de venta no es tan caro como en las grandes ciudades y como el del alquiler en los últimos años ha crecido tanto por eso da una rentabilidad alta", explica Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa. Además, se trata de una zona muy turística, lo que también hace repuntar el alquiler. Sin embargo, la experta señala que la rentabilidad media se está estabilizando.
La diferencia no es muy grande respecto a ciudades como Madrid, cuyo rendimiento de la vivienda alquilada es del 4,9%, mientras que en Barcelona es del 4,3%. "Un inversor no solo mira la rentabilidad, también la revalorización o la salida que puede tener esa vivienda, tanto en el mercado del alquiler como de venta. Las zonas con mejor ubicación o mayor demanda como son las grandes ciudades o las capitales de provincia explican que aunque esa rentabilidad sea un poquito menor es más interesante para el inversor", expone Toribio.
La periferia, más rentable
Normalmente, cuánto más cerca está una vivienda del centro, de más elevado es su precio. Sin embargo, esto no es sinónimo de rentabilidad, ya que los distritos periféricos de algunas ciudades pueden resultar muy beneficiosos. Tinsa ofrece un indicador de rentabilidad bruta del alquiler, apoyado en datos de contratos de alquiler de viviendas arrendadas valoradas por la tasadora. Este indicador recoge la correlación exacta entre renta y valor de la vivienda.
Un 7,17% de rentabilidad bruta ofrece el alquiler del distrito valenciano de Poblados Oeste, un porcentaje que desde la tasadora sitúan entre el 7% y el 10% teniendo en cuenta la suma de la rentabilidad bruta de alquiler más la revalorización prevista (con la variación de precios en los próximos doce meses). A más de 10 kilómetros del centro de Madrid, en el distrito de Villaverde, un propietario que ponga su vivienda en alquiler puede obtener un rendimiento del 6,3%.
Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa, explica que como en cualquier producto financiero, la rentabilidad generalmente está asociada al riesgo, por lo que a inversiones menos seguras se les exige mayor rentabilidad. "En el centro de las ciudades son mayores las rentas de alquiler, pero también lo son los precios de la vivienda", expone Gil, quien añade que "si es cierto que hemos constatado rentabilidades ligeramente mayores en los distritos centrales de Madrid, Barcelona y Valencia respecto a las zonas colindantes, posiblemente por efecto de un encarecimiento súbito de rentas como consecuencia del alquiler turístico y la minoración en la oferta de alquiler tradicional que produce. Pero, en general, las zonas más consolidadas ofrecen rentabilidades más contenidas, mientras que las que lo son menos ofrecen retornos más elevados".
Gana el alquiler tradicional
Y al pensar en la rentabilidad de un inmueble, el propietario se pregunta: ¿Alquiler turístico o tradicional? Según el IV Estudio de Casaktua.com, el 65% de los propietarios de segunda vivienda que alquila su inmueble opta por el largo plazo, mientras que el 35% elige el vacacional. El endurecimiento de la normativa para los pisos turísticos es uno de los motivos que decantan la balanza hacia el alquiler tradicional, según los expertos del portal inmobiliario. Además, el alquiler por temporadas no se beneficiará del 60% de deducción en el IRPF y las comunidades de vecinos podrán aumentar un 20% los gastos de comunidad en las casas destinadas a esta práctica.
El cobro de las agencias que gestionan los alquileres turísticos y la tributación por la actividad económica si se alquila más de 90 días al año hacen que el modo tradicional ofrezca mayor rentabilidad de la inversión, además de ahorrar gastos como luz y agua que corren por cuenta del inquilino. "Para que sea igual o más rentable el alquiler turístico que el residencial, el inmueble deberá estar ocupado entre un 50% y 60% de los días del mes, teniendo en cuenta la facturación media de estas viviendas", señalan desde Casaktua.com.
