Los grandes caseros de vivienda en España advierten de que la nueva normativa del alquiler, la tercera vigente en menos de tres meses, no hace mas que agravar la inseguridad jurídica que rodea a este mercado y alejar a la inversión extranjera. Así, fondos como Blackstone, el mayor propietario de pisos en renta en nuestro país, con más de 20.000 unidades, y otros expertos del sector, denuncian que las nuevas medidas provocarán una subida de los precios y un bloqueo inmediato del mercado.
Entre las medidas aprobadas por el Consejo de Ministros está el aumento de los plazos de los contratos del alquiler de tres años cinco (o siete si el arrendador es una empresa) y la limitación al IPC de posibles subidas de la renta durante la vigencia de cualquier contrato. Se vuelve así al límite fijado por la LAU de 1994. Además del aumento de la prórroga obligatoria, se amplía la prórroga tácita de uno a tres años y extiende a cuatro meses el periodo de preaviso por parte del arrendador y a dos meses para el inquilino para romper o renovarlo. Asimismo, se limitan a dos meses de renta las garantías adicionales a la fianza que el arrendador puede exigir al arrendatario al firmar el contrato.
"La ampliación de los plazos del alquiler, las limitaciones a la revalorización de las rentas y la reducción de garantías en los alquileres de renta libre van a suponer que los precios de salida ofertados sean más altos para adaptarse al nuevo Decreto, lo que va a perjudicar a los arrendamientos más asequibles (por debajo de 600 euros)", apunta Claudio Boada, senior advisor de Blackstone en España.
El directivo habla también de la "enorme inseguridad jurídica" que se genera, tras tres cambios normativos, hacia los ciudadanos que son propietarios o inquilinos de una vivienda. "La nueva norma conducirá, como ya ocurrió con el anterior decreto, a una nueva paralización del mercado del alquiler hasta que se produzca su convalidación o desaprobación en el Congreso en los próximos 30 días", denuncia Boada, que advierte que "el aumento de la inseguridad jurídica no se circunscribe solamente al mercado del alquiler y consideramos que afectará a la inversión extranjera en España en el conjunto de sectores productivos".
Una postura con la que no coincide el Ministerio de Fomento, que defiende que la ampliación de los plazos del alquiler y la limitación de las subidas "no afectará negativamente ni al mercado del alquiler ni a la inversión extranjera". En este punto, recuerdan que el hecho de que la duración de los contratos se bajara de cinco a tres años no se tradujo en un aumento del parque en alquiler y destacan que las subida vinculada al IPC blindarán la rentabilidad que los propietarios esperaban sacar por la vivienda.
A su vez, fuentes de Fomento defienden que aumentar la seguridad y certidumbre al inquilino impulsará la demanda en un país donde históricamente se ha apostado por la compra, ya que "habrá más visibilidad".
Subidas de precios
"El nuevo RDL producirá un efecto contrario al pretendido por el Gobierno", señala la presidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), Isabel Bajo, que apunta que el colegio al que representa no era partidario de limitar los precios, como preveía el anterior borrador. "Pero tampoco somos partidarios de establecer índices de referencia como prevé este", manifiesta. En ambos casos "ambas medidas provocarán sin duda la retirada del mercado del alquiler de numerosas viviendas y la subida del precio del mismo para las rentas más bajas. Es el mercado el que debe regular el precio con la oferta y la demanda", señala.
"Toda medida que suponga impugnar o penalizar al propietario de una vivienda en alquiler puede perjudicar la marcha del mercado, más que favorecerlo. Además, no hay que olvidar que el precio de los alquileres se está normalizando en buena parte del país desde finales de 2018, después de los fuertes repuntes que hemos visto en los últimos años. De hecho, según los últimos datos de Fotocasa, 11 comunidades autónomas registran caídas interanuales en los precios", señala Beatriz Toribio, directora de Estudios del portal inmobiliario.
En este sentido, lamenta que finalmente no se haya incluido la bonificación fiscal de hasta el 80% del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a aquellos propietarios que alquilaran sus viviendas por debajo de los índices de referencia, tal y como se había filtrado en los últimos días. "Para mejorar la oferta de vivienda en alquiler y a precios asequibles necesitamos incentivos fiscales y ahora apenas existen", añade.
La bonificación del IBI a la vivienda libre se cayó del texto a última hora porque Podemos se opuso a detraer recursos de los consistorios para primar a los propietarios que contengan las alzas del alquiler, pero el Decreto sí que abre la puerta a penalizar a las viviendas vacías, cuando se fije por ley qué se entiende por ello, y a devolver el IBI a los pisos protegidos.
El texto, que también da derecho de adquisición preferente a las administraciones públicas en caso de venta conjunta del inmueble (cuando se venden todas las viviendas de un edificio a la vez), tampoco contempla la fijación de precios porque no se puede modifica un derecho, como el de la propiedad, por real decreto. Habría que hacer una ley estatal.
Además de ralentizar el mercado de la compra venta de edificios con el derecho de tanteo y retracto, Fomento también penaliza a los fondos y empresas obligándoles a asumir los gastos de gestión inmobiliaria y formalización.
"Este es un Decreto claramente electoralista que va contra el mercado de alquiler y que esconde en el fondo la ausencia de una política social de vivienda que pueda garantizar el acceso a la misma", afirma con rotundidad el consejero delegado de la Agencia Negociadora del Alquiler, José Ramón Zurdo.
