El Gobierno trabaja a contrarreloj y mano a mano con Podemos para lanzar un Real Decreto Ley que marque las directrices para limitar los precios del alquiler. Una medida que pone en alerta al mercado inversor que apuesta por este negocio ya que advierten de que poner coto a los precios lo único que logrará es que la vivienda se encarezca más.
Los grandes caseros de vivienda en España, como la gestora Azora o Anticipa, propiedad del fondo Blackstone, han expresado en numerosas ocasiones su rechazo a esta medida, que según ellos, va a provocar una reducción de viviendas en el mercado. Por lo que una caída de la oferta, que ya de por si es bastante escasa en ciertas ciudades como Madrid y Barcelona, lo único que haría sería disparar el precio del alquiler.
"Al margen de su constitucionalidad, la limitación de precios es una medida que no solo es compleja de aplicar técnicamente, sino que es ineficaz y genera el impacto contrario que se persigue con su introducción, reduciendo drásticamente la oferta en la zona que se regula y elevando rápidamente los precios en las zonas limítrofes", explicó en su momento Javier Rodriguez Heredia, socio de Azora y presidente de la Comisión de Arrendamiento de la APCE (Asociación de Promotores Constructores de España).
"Desde el sector esperamos que se imponga el sentido común, por encima de acuerdos programáticos de corto plazo, y que no se pongan medidas que ya se está viendo que no solo no funcionan y tienen fuertes efectos adversos, sino, y lo que es más grave, pueden enviar un mensaje muy negativo a todos los ahorradores privados e institucionales, que tienen que financiar el tan necesario crecimiento de la oferta del alquiler en España, y que una vez espantados necesitaríamos muchos años para que volvieran a confiar en el sector", apuntó Rodríguez.
Los contras de limitar el alquiler
Para analizar el impacto que puede tener una limitación de precios solo hay que mirar hacia otros países vecinos como Francia o Alemania, donde hace tres años se aplicaron medidas en este sentido. Concretamente, se aplicaron en París y en Berlín y en ambos casos han resultado un fracaso, motivo por el cual están ahora deshaciendo esas normas.
Concretamente, en la capital francesa se acaba de retirar dicha limitación hace unos meses, porque había provocado la contracción de una parte muy importante de la oferta y generado hiperinflación de los precios en las zonas colindantes. Asimismo, en Berlín, donde tampoco está funcionando, están estudiando si pueden establecer medidas complementarias para compensar todos los efectos negativos que produce la limitación de precios antes de su retirada o de su declaración de inconstitucionalidad por parte del Tribunal Constitucional alemán que tiene que pronunciarse en los próximos meses.
Basándose en estos dos casos, el socio de Azora advierte de que tras la aplicaión de una limitación de precios se inicia un proceso "degenerativo del mercado".
"La falta de fuentes de datos integrales y fiables, unida a la diferencia en la calidad y antigüedad de los pisos, y la heterogeneidad de las ubicaciones hace muy difícil el establecimiento de un precio limite ajustado a la realidad de cada producto", concreta.
Stock en peor estado
Esto provoca que al final se establezca un precio medio genérico para todos los pisos, que beneficia el stock en peor estado que la media, a costa del producto de más calidad, que tiene que alquilar a un precio inferior al que correspondería a su calidad y rentabilidad. Este precio medio genérico fomenta que los ahorradores propietarios de estos pisos procedan a su venta ante la insuficiencia de rentabilidad.
La consecuencia es que a los pocos años el efecto de la limitación de precios es doblemente negativa, no solo en la zona regulada sino en todas las zonas limítrofes. En la zona regulada, la mitad del stock (el de más calidad) desaparece, y nos quedamos con otra mitad en peor estado a un precio superior al que se alquilaba antes. Además, se genera un movimiento de la demanda hacia las zonas limítrofes, presionando los precios y provocando una fuerte subida alrededor de la zona regulada.
Toda esta nueva regulación, llega además en un momento clave para el mercado del alquiler, en el que muchos inversores institucionales están en medio de procesos de compra importantes. Asimismo, son varias las grandes promotoras que están analizando vender en bloque algunos de sus proyectos. Sin bien, medidas de este tipo generan incertidumbres que pueden llevar al bloqueo de ciertas operaciones que iban en el camino de incrementar la oferta.
