La apuesta de las entidades bancarias por las hipotecas a tipo fijo para evitar impagos y la cada vez mayor toma de conciencia del consumidor de evitar riesgos está transformando a gran velocidad la cartera hipotecaria española. Las hipotecas a tipo fijo, es decir, las que mantienen la misma cuota mensual del préstamo a lo largo de toda su vida, han duplicado su peso en la cartera en tan solo dos años. A cierre de septiembre de 2018, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), los créditos inmobiliarios a tipo fijo ya suponen el 11,6% del total de las hipotecas de nuestro país. La cifra se situaba en el 5,8% hace tan solo dos años, a junio de 2016.
Este paulatino cambio de tendencia se explica por una parte en que la mayoría de las nuevas hipotecas que conceden las entidades en la actualidad son con este modelo de tipo. En lo que va de año, la mayoría de las entidades españolas ha concedido dos tercios de los créditos para adquirir un inmueble a tipo fijo. Más concretamente, CaixaBank, Sabadell, Bankia y Liberbank son los cuatro bancos que reconocen que en torno al 66% de los préstamos que han dado en 2018 son a tipo fijo, mientras se ponen a la cola Santander, que aún da el 70% de los nuevos créditos para inmuebles a variable y Bankinter, que aunque eleva las concesiones, aún las nuevas hipotecas a fijo suponen el 28% del total.
Por segmentos, el 10,9% de los créditos para inmuebles residenciales en España ya son a tipo fijo, frente al 8,5% a cierre del primer trimestre del año. El volumen es mayor para inmuebles comerciales, que a cierre del tercer trimestre se sitúan en el 14,5%, en comparación con el 12,7% que suponían seis meses antes.
Traspasos
Además del incremento de este segmento de tipos en las nuevas concesiones, en menor medida, también influyen los traspasos de los contratos de variable a fijo. Mientras algunas entidades incentivan este cambio, en otras aún sigue siendo caro puesto que la comisión a pagar al banco por el traspaso oscila entre el 1 y el 3% del capital de la hipoteca pendiente por pagar.
La nueva ley hipotecaria, cuya fecha de votación en el pleno del Congreso previsiblemente está fijada para el 20 diciembre, incentiva el cambio de hipotecas de tipo variable a fijo. La nueva normativa rebaja y limita la comisión que pueden cobrar las entidades al 0,15% del capital restante del préstamo.
Este proyecto, en el caso de las amortizaciones anticipadas, aún proyecta el pago de una comisión más cara para los créditos de inmuebles a fijo. El texto de la norma sitúa en el 2% la comisión a abonar en el caso de que se amortice el préstamo en la primera parte de su vida y del 1,5%, en la segunda parte. La diferencia con los reembolsos de los contratos a variable es considerable puesto que si se amortiza a partir del sexto año no habrá comisiones y si se hace entre los tres y cinco primeros años de vida, la comisión oscilará entre el 0,15 y el 0,25%, en función de la negociación alcanzada con el banco. La normativa entrará en vigor antes de que finalice marzo de 2019, si se cumplen las fechas.
La ventaja principal de los préstamos a fijo es que las cuotas mensuales siempre son las mismas y evita sustos al consumidor al no depender el precio de la oscilación de los tipos. Sin embargo, los precios de estos préstamos son más caros, con un tipo medio actual de en torno al 2%. Del mismo modo, el periodo de vida de la hipoteca es más bajo, habitualmente llega hasta los 20 años.
Por otro lado, el importe medio de las hipotecas se estableció en el tercer trimestre del año en 87.696 euros. La cantidad se ha reducido en torno a un 15% frente a hace dos años, cuando la cifra media de una hipoteca se situaba en los 100.754 euros. La cifra del préstamo medio concedido en inmuebles residenciales en España es más baja y se sitúa en los 75.894 euros, mientras que en 2016 estaba en 117.728 euros. En comercial, el crédito medio es de 210.888 euros, frente a los 207.497 de hace dos ejercicios. El plazo de amortización de las hipotecas también se ha reducido, siendo ahora de 15,05 años, mientras que en 2016 se situaba en 17,82 años.
