Madrid
La hipoteca inversa es un producto clave para mejorar los ingresos del jubilado, máxime en un país como España, donde cultural y tradicionalmente se ha inmovilizado el ahorro en la vivienda. El consejero delegado de Óptima Mayores, Ángel Cominges, explica a elEconomista Pensiones las ventajas de este producto al tiempo que reflexiona sobre los principales problemas de los pensionistas y el Sistema Público.
¿Para qué y para quiénes es útil una hipoteca inversa?
La hipoteca inversa es un producto a través del cual una persona mayor de 65 años consigue obtener una liquidez a partir de su vivienda sin perder la propiedad: recibe en torno al 30% del valor de la vivienda sin perder la propiedad, y se transmite a los herederos. Es una muy buena forma de complementar las pensiones públicas de jubilación.
¿Tiene ventajas fiscales?
Sí. El legislador, consciente de que se trata de un producto muy indicado para mejorar la calidad de vida de las personas mayores, le dota de unas exenciones fiscales. Está exento del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, además tiene una reducción de los aranceles notariales y registrales del 90%, y el tratamiento de los gastos de notaría es el de documentos sin cuantía. Esto, en cuanto a los gastos de formalización; pero es que, luego, además, como se trata de una disposición, de un préstamo, no tributa. Lo que se recibe es una cantidad neta.
¿Qué diferencia hay entre una renta vitalicia y una hipoteca inversa?
La diferencia es que en la renta vitalicia se pierde la propiedad de la vivienda. En la hipoteca inversa, no. El titular no pierde nunca la propiedad de la vivienda, y los herederos la heredan con una carga que tendrán que devolver al banco, pero para eso pueden vender la vivienda. Son productos diferentes: la renta vitalicia es una venta de una vivienda con cesión de usufructo vitalicio, y la hipoteca inversa es un préstamo con garantía hipotecaria.
¿Para qué edades y casos es más conveniente?
Se puede contratar por ley a partir de los 65 años. A partir de los 70 años se obtiene más cantidad de dinero, y por ello el cliente medio está más cerca de los 74 que de los 65. Con el nuevo producto que tenemos, se va a contratar por personas más jóvenes: vamos a abrir el mercado a edades más jóvenes.
¿Y si el cliente no quiere recibir la cantidad de golpe y prefiere una renta mensual?
Nosotros nos encargamos de hacerlo. Normalmente, se da en torno al 30% del valor de tasación de la vivienda en función de una tabla por edades. Pero si en vez de recibir la cantidad de golpe, la prefiere en forma de renta -vitalicia o temporal- nosotros se la colocamos en el mercado asegurador, buscamos entre las compañías de seguros cuál es la que más rentabilidad le da a ese dinero para cobrarlo en forma de renta mensual garantizada de por vida.
¿Quién acude a este producto? ¿En qué situación quedan los herederos?
Hemos atendido a más de 16.000 personas y ya sabemos lo que quieren: seguir viviendo en su casa, liquidez y seguridad, que es justo lo que conseguimos con esta hipoteca inversa que hemos traído ahora a España. Los herederos sí heredan. Reciben dos tercios de lo que vale la vivienda. Se consigue que tus padres vivan bien y que los herederos reciban una parte de la vivienda.
¿Cómo evoluciona la implantación de este producto en España? ¿En qué ejemplo de otros países podemos fijarnos?
En los países anglosajones está mucho más desarrollada la hipoteca inversa en esta nueva modalidad que nosotros hemos traído ahora a España. Hay un país de referencia, que es Reino Unido, donde este producto que hemos traído nosotros sabemos que está funcionando. El año pasado se contrataron allí 38.000 hipotecas inversas, un 10% más que en 2016, y viene creciendo constantemente en los últimos años. Estamos satisfechos: la hipoteca inversa era un producto muy complicado de explicar a las personas mayores, y ahora hemos conseguido, a partir del 1 de septiembre, comercializar un producto de hipoteca inversa que de verdad es comprensible para las personas mayores y, por lo tanto, también muy útil, porque son personas que necesitan, además, a estas edades, asistencia domiciliaria en muchos casos, o que quieren vivir mejor y llegar con más tranquilidad a final de mes, y lo pueden contratar ahora de una forma mucho más clara a partir de los 65 años.
En resumen, es una tabla de salvación para quien en su día no abordó el ahorro complementario a largo plazo...
Totalmente. La hipoteca inversa permite convertir tu casa en un plan de pensiones. En España no hemos tenido mucha cultura para ahorrar en productos financieros. Sí, en cambio, para ahorrar en vivienda, pero es un ahorro que tienes inmovilizado, y ahora, con la hipoteca inversa, este ahorro lo puedes convertir en liquidez en un solo pago o de forma mensual.
¿Y quien tenga dudas, por ejemplo, sobre el valor de su casa?
Lo primero que queremos es transmitir un mensaje de total confianza a estas personas, porque precisamente en Óptima estamos para ayudarles a gestionar todo. En la primera fase, nuestro asesoramiento es gratuito. Solamente cobramos honorarios en el caso de que finalmente se firme la operación ante notario, pero en todo el proceso le vamos a acompañar asesorándole en todos los aspectos -legales, financieros, actuariales- para que se sienta arropado. En cuanto a la vivienda, hay limitaciones porque los bancos exigen unas cuestiones. Tiene que haber un valor mínimo de la vivienda, que son 150.000 euros. Por menos valor de tasación no tenemos ahora ningún banco que lo quiera contratar, pero nuestra misión es conseguir que todas las personas mayores de 65 que lo quieran puedan acceder a este producto. Iremos ampliando, aunque tardaremos un tiempo porque tenemos que convencer a la banca.
¿Falta en España concienciación sobre la necesidad de ahorrar y sobre las tensiones financieras del Sistema Público de Pensiones?
Sí que se hacen campañas -sobre todo por los interesados, que son las compañías de seguros y los gestores de patrimonio- de concienciación, quizás no tanto institucional, ámbito en el que sé que se podría hacer más, pero la realidad es la que es, y a la gente en España le gusta tener casa. El 87% de los mayores 65 años tiene vivienda en propiedad: es el porcentaje más alto de Europa. Hay una cuestión cultural: la forma de ahorrar que hemos tenido ha sido la vivienda. Con el sueldo medio español, una persona de 35 años que está pagando una hipoteca no tiene dinero, además, para hacer una aportación a un plan de pensiones. En Óptima estamos muy empeñados en que se incentive con ventajas fiscales a las personas para que ahorren a largo plazo, pero es muy difícil porque la opción preferida es la vivienda. Por eso la hipoteca inversa es el producto más indicado para completar los ingresos del pensionista.
¿Ha 'pinchado' España en la fiscalidad del ahorro, en ofrecer incentivos fiscales?
Esto depende de las diferentes Administraciones que hemos tenido los últimos 40 años. Se han incentivado los planes de pensiones sobre todo. Han tenido un tratamiento fiscal positivo. De hecho, los planes se suscriben sobre todo por la desgravación en el IRPF y no tanto por el ahorro en sí. Es uno de los motivos principales por los que la gente ha ahorrado sobre todo en planes de pensiones.
¿Cómo valora la vuelta a la revalorización de las pensiones con el IPC?
Desde el punto de vista técnico actuarial, no me parece bien porque las pensiones se tienen que adecuar a las cuentas del Estado. Todos queremos que se revaloricen con el IPC desde el punto de vista humano, pero luego tiene que haber dinero suficiente para que eso se pueda hacer. El sistema público de pensiones es deficitario ya. Ahora estamos tirando del fondo de reserva: las cuentas anuales no salen y las pensiones se están financiando vía Presupuestos y Fondo de Reserva. Hay que adoptar medidas que son complejas, estructurales. Creo que hay que elevar la edad de jubilación, ya que la esperanza de vida crece cada vez más. Vamos a vivir casi hasta los 100 años, y lo natural es que si vivimos más años también trabajemos un poco más.
¿Qué mensaje le lanzaría al Pacto de Toledo?
Que tenga en cuenta otras soluciones posibles para las pensiones. Falta en España aportar ideas nuevas, productos nuevos, como estamos haciendo nosotros trayendo un producto realmente útil para las personas mayores. Echamos de menos que se promocionen más los vehículos que contribuyen a paliar el problema del Sistema Público de pensiones.
