El imparable auge del precio de la vivienda se ha convertido en el mayor problema de muchas economías desarrolladas en los últimos años, incluida España. Cuando se analiza esta cuestión se tienden a proponer soluciones variopintas, aunque el diagnóstico suele ser el mismo: la escasez de vivienda. Cuando hay escasez de algún bien, la solución más lógica para solucionarlo parece el incremento de la producción de ese mismo bien. Algo que parece tan evidente en otros mercados, en el de la vivienda resulta algo más complejo y costoso en términos económicos. Sin embargo, una gran ciudad de EEUU ha decidido 'coger el toro por los cuernos' y hacer todo lo posible para facilitar y fomentar la construcción de vivienda para poner fin a la subida de precios. El resultado es espectacular, aunque no debería serlo, puesto que simplemente es pura lógica económica. Los precios de la vivienda en Austin, Texas, se han desplomado un 30% en los últimos años, mientras que los alquileres han caído un 22%. La solución es única y especialmente una: construir, construir y construir.
¿Cómo llegaron a esta conclusión o decisión Austin? La ciudad ha sufrido en los últimos años un importante crecimiento demográfico (está a punto de superar el millón de habitantes). Este constante aumento de la población (desde los 90 hasta hoy casi se ha duplicado) llevó a que los alquileres aumentaran un asombroso 25% en 2021 en la capital de Texas, uno de los mayores incrementos del país. Esto fue la gota que colmó el vaso. Las autoridades y la propia ciudad dijeron 'hasta aquí hemos llegado'. Desde ese momento, los promotores, constructores y nuevas políticas que fomentan la densidad de viviendas (tanto en altura como en distancia entre unas y otras) han permitido que la construcción se dispare. Ahora, en lugar de inquilinos y compradores sufriendo, son los propietarios los que están luchando por llenar nuevos y relucientes apartamentos y ofrecen grandes descuentos para atraer a los compradores e inquilinos.
De este modo, en un mercado inmobiliario donde la escasez de oferta suele ser la norma, Austin, Texas, se ha convertido en una excepción. La ciudad, que en los últimos años ha sido testigo de un auge económico impulsado por la llegada de empresas tecnológicas y un crecimiento demográfico sin precedentes, ha logrado un fenómeno poco común en EEUU y Europa: una caída de los precios de la vivienda pese a la fuerte demanda. Según explican los expertos y los medios económicos americanos, esta reducción de precios no se debe a un colapso de la demanda, sino a la capacidad de la ciudad para responder con rapidez mediante un incremento masivo de la oferta de viviendas a través de una menor regulación para las constructoras, liberación de suelo y la generación de los incentivos adecuados. Esto que parece un milagro, no lo es... simplemente es pura lógica económica. Si hay escasez de un bien, la opción más sana y sostenible es que ese bien deje de ser escaso a través de una mayor producción del mismo.
Esto no solo ha provocado una caída de precios de la vivienda, también está tumbando a los alquileres: "Esto es realmente Economía 101 (economía para principiantes); es oferta y demanda, pura lógica económica", asegura Cindi Reed, directora de ventas de MRI Apartment Data. En 2021, que Reed llama "el año de lo extremo", los constructores y promotores llegaron en masa a Austin a medida al calor de la llegada de nuevas empresas tecnológicas y ciudadanos de otras partes del país que gracias al teletrabajo acudían en masa a la ciudad en busca de impuestos más bajos, clima soleado, una gran cantidad de nuevas empresas tecnológicas y una escena social sólida. Los constructores suelen tardar dos años desde que compran el terreno hasta que dan la bienvenida a los inquilinos, y mientras que sus grúas subían al cielo, los recién llegados se tenían que apilar en los apartamentos existentes, pagando precios muy elevados. Ahora sucede todo lo contrario. El mercado está patas arriba.
"El mercado de alquiler aquí está saturado de viviendas disponibles", asegura Jody Lockshin, trabajadora de una agencia inmobiliaria de Austin y propietaria de Habitat Hunters. Los propietarios casi no tienen influencia y ya se han visto edificios que ofrecen tres meses gratis a los nuevos inquilinos y reducciones de precios en todo para mantener a los que ya están en el lugar. Es el mundo al revés (respecto a Madrid por ejemplo): los dueños de los alquileres tienen que ofrecer incentivos a los inquilinos para que se queden, hay más viviendas en alquiler que personas buscando apartamentos para alquilar. Una experta en mercado inmobiliario consultada por elEconomista.es repite la misma frase: "Es pura lógica económica".
Grandes caídas de precios
Más allá de los alquileres, el precio de la vivienda general y el del alquiler se han desplomado. Pero no solo eso. El mercado de viviendas de lujo en Austin es un claro ejemplo de esta tendencia. Una vivienda situada en un barrio de lujo y con 393 metros cuadrados en Lake Austin ha sufrido una caída de 2,4 millones de dólares en pocos meses, según Realtor.com. Inicialmente, fue puesto a la venta por 4,9 millones de dólares en julio de 2024, ha experimentado una drástica reducción del 53% en su valor. Newsweek también reporta que otras propiedades en la zona han sufrido ajustes similares, con recortes de hasta 1,75 millones de dólares.
Más allá del sector de lujo, la caída de los precios ha sido generalizada. Business Insider señala que Austin ha logrado contener el crecimiento descontrolado del valor de la vivienda gracias a la rápida respuesta del sector de la construcción. A diferencia de otras ciudades que han restringido el desarrollo urbanístico, Austin ha facilitado la construcción de nuevas viviendas, con más de 130.000 unidades aprobadas entre 2020 y 2022. Según datos de Parcl Labs, la oferta de viviendas ha crecido en más de 76.000 unidades, lo que representa un aumento del 8,34%.
Este auge en la construcción ha permitido que, mientras en otras ciudades los precios continúan disparándose, en Austin el valor de la vivienda se haya ajustado. De acuerdo con el Freddie Mac House Price Index, los precios han bajado un 14% desde el pico de 2022, mientras que en otras grandes urbes del país han seguido subiendo. Business Insider destaca que este fenómeno no es una crisis inmobiliaria, sino el resultado de un mercado saludable que ha sabido equilibrar la oferta y la demanda.
Se acabaron los grandes beneficios
Aun así, la moderación en los precios ha supuesto un reto para algunos vendedores, que ya no pueden aspirar a las enormes plusvalías y beneficios que se vieron en los años anteriores. No obstante, el ajuste de precios también ha creado oportunidades para compradores que antes estaban fuera del mercado. Newsweek cita a Nick Gerli, CEO de Reventure App, quien señala que la corrección de precios en Austin podría continuar hasta finales de 2025, pese a que los precios ya han caído cerca de un 20% desde su máximo histórico en 2021-2022.
El papel de la Reserva Federal en esta corrección tampoco puede subestimarse. Las sucesivas subidas de tipos de interés encarecieron las hipotecas, reduciendo la presión compradora y aumentando el número de viviendas en el mercado. Según Business Insider, en la primavera de 2022 se registraban 3.000 nuevas propiedades en venta al mes, mientras que en 2023 esa cifra superó las 5.000. Este aumento en la oferta ha sido crucial para evitar un escenario de sobrevaloración similar al de otras ciudades estadounidenses.
Lejos de ser una señal de crisis, la corrección en Austin es vista por muchos expertos como una historia de éxito. Orphe Divounguy, economista de Zillow, afirma en Business Insider que Austin debería ser un modelo para el resto del país en cuanto a facilitar la construcción de viviendas para satisfacer la demanda. En contraste, ciudades como San Francisco han visto cómo su incapacidad para ampliar la oferta ha llevado a precios desorbitados y una crisis de asequibilidad.
El reto ahora es mantener este equilibrio sin caer en un nuevo ciclo de especulación. A medida que las tasas de interés se estabilicen, es posible que el mercado recupere dinamismo, y si la construcción se ralentiza demasiado, los precios podrían volver a subir. Sin embargo, como señala Business Insider, Austin ha demostrado que es posible evitar una burbuja inmobiliaria si se permite que el mercado responda con más oferta a una demanda creciente.
En este contexto, Austin sigue siendo una de las ciudades más atractivas para vivir e invertir en EEUU, no solo por su economía en crecimiento, sino también por haber conseguido algo que parece imposible en muchas otras ciudades: bajar el precio de la vivienda sin que ello implique una crisis del mercado.