Precisamente con los tambores de recesión sonando en EEUU tras un débil informe de empleo en julio, los últimos datos de vivienda conocidos en la primera potencia económica del mundo multiplican las preocupaciones. Hasta el punto de que algunos analistas han alertado de que esta decepción en las últimas métricas del inmobiliario puede acabar siendo el 'canario en la mina' que avise de lo que está por venir. A la hasta hace nada fuerte economía de EEUU tras la pandemia le están saliendo heridas que están alterando por completo el relato. Al final, las agresivas subidas de los tipos de interés por parte de la Reserva Federal parecen estar haciendo daño con efecto retardado.
La semana pasada fue reveladora en lo tocante a la vivienda. Tanto la cifra de viviendas iniciadas como la de permisos concedidos para construir casas decepcionaron en julio. La construcción de nuevas viviendas se contrajo un 6,8% intermensual, frente a una expansión del 1,1% en junio. Los permisos, que normalmente lideran las viviendas iniciadas, descendieron un 4% intermensual en julio, frente al crecimiento del 3,9% del mes anterior. Al mismo tiempo, el índice NAHB del mercado de la vivienda (índice de confianza entre el sector de los constructores) bajó inesperadamente a 39, desde los 41 de junio.
Especial hincapié hicieron los analistas con el dato de viviendas iniciadas al caer esta en picado hasta el mínimo de cuatro años de 1.238.000 anualizadas el mes pasado, frente a las 1.329.000 revisadas a la baja de junio. Aunque la lectura oficial es que se trata de una cifra influida por el impacto temporal del huracán Beryl, los expertos señalan que algo más se cuece 'debajo'.
"La caída tanto de las viviendas iniciadas como de los permisos de construcción en julio, hasta los niveles más bajos desde la época de la pandemia, sólo refleja en parte el impacto temporal del huracán Beryl. En consecuencia, aunque la bajada de los tipos de interés debería seguir apoyando la venta de viviendas nuevas, el exceso de oferta existente en algunos mercados regionales podría ser un obstáculo mayor de lo previsto", explica Paul Ashworth, economista Jefe para América del Norte de Capital Economics.
"La vivienda es un sector sensible a los tipos de interés, que había recuperado un crecimiento modesto tras verse afectado en las primeras fases del ciclo de endurecimiento de la Reserva Federal. No obstante, la política monetaria funciona con retardo y el efecto acumulativo de los 'tipos más altos durante más tiempo' (higher for longer) puede estar empezando a pesar en la actividad residencial. Además, el hecho de que la relajación de 80 puntos básicos de los tipos hipotecarios desde octubre de 2023 no haya impedido el deterioro de los datos del mercado inmobiliario sugiere que la política monetaria sigue siendo demasiado restrictiva", desbrozan los estrategas de BCA Research en su boletín diario de este lunes.
Desde la casa de análisis advierten de que la próxima relajación puede ser demasiado escasa y llegar demasiado tarde para alterar el curso de la inversión residencial: "El efecto riqueza es real y la fuerte subida de los precios de la vivienda tras la crisis es un estímulo para el consumo (el consumidor gasta más porque se siente más rico al subir el precio de su vivienda), pero dudamos que esto compense el enfriamiento del mercado laboral. La revalorización del precio de la vivienda es difícil de monetizar cuando los bancos se muestran reacios a conceder líneas de crédito sobre el valor de la vivienda".
Al mismo tiempo, indican desde BCA Research, la inversión residencial como porcentaje del PIB ha ido disminuyendo de forma constante, y ahora asciende a un mero 3%. "Creemos que las perspectivas del consumo, y de la economía estadounidense en general, dependen del deterioro del mercado laboral, y la vivienda tiene poco margen para inclinar la balanza en otra dirección en este ciclo. Seguimos esperando una recesión para finales de año o principios de 2025", zanjan estos analistas.
Desde Capital Economics de nuevo, Ashworth reconoce que, aunque espera un repunte de la actividad de construcción y ventas en agosto, le inquieta un poco que la bajada de los tipos de interés no genere un repunte mayor. Su colega Thomas Ryan amplía la perspectiva: "Somos escépticos en cuanto a que la reciente caída de los tipos hipotecarios reactive el mercado inmobiliario. Los tipos siguen siendo altos en comparación con los últimos años, lo que desalienta a los propietarios de viviendas a mudarse, mientras que la mayoría de los nuevos compradores potenciales siguen al margen debido a que históricamente la capacidad de pago es limitada. Seguimos confiando en que la recuperación de las ventas de viviendas será moderada".
Los tipos no han caído lo suficiente
El panorama general, describe Ryan, es que los tipos no han caído lo suficiente como para provocar una recuperación significativa de la actividad. El pequeño aumento anterior en las solicitudes de compra todavía las dejó muy por debajo de donde estaban antes de la pandemia. Es posible que se produzca una mayor respuesta de compradores y vendedores esta vez, dado que los tipos han caído a un nivel más bajo y ha transcurrido más tiempo. Sin embargo, según los datos anteriores, parece que los costes de los préstamos tendrían que caer por debajo del 5% para ver una recuperación completa en la compra de viviendas, estiman desde Capital Economics.
Lo cierto es que los propietarios de viviendas actuales aún tienen un fuerte incentivo para quedarse en sus casas. El 77% de los préstamos hipotecarios residenciales pendientes tienen un tipo de interés inferior al 5%, mientras que el 62% tiene un tipo inferior al 4%. "Incluso con la reciente caída de las tasas hipotecarias, siguen siendo mucho más altas que lo que la mayoría de los propietarios de viviendas están pagando actualmente, por lo que muchos optarán por quedarse en sus casas, manteniendo baja la rotación en el mercado", elucida Ryan.
Para el experto, "solo una recesión severa podría provocar un regreso a los tipos hipotecarios del 3% de la fiebre inmobiliaria de la era de la pandemia, ya que la Reserva Federal se vería obligada a recortar los tipos de interés mucho más de lo que actualmente se descuenta en los mercados financieros". Sin embargo, matiza, un escenario de ese tipo no favorecería una recuperación sólida de las ventas de viviendas, ya que implicaría un marcado deterioro de las condiciones del mercado laboral con importantes pérdidas de empleo.
"De hecho, dependiendo de la gravedad de la recesión, esto daría lugar a una recuperación aún más superficial o posiblemente a una mayor caída de las ventas. No obstante, consideramos que un aterrizaje suave es el resultado más probable para la economía", remata.