Las Haciendas autonómicas están exigiendo impuestos con base en tasaciones de los inmuebles mucho más elevadas que el precio real de compra. Los cambios introducidos en la ley antifraude -que formaliza las elevadas valoraciones que usa la Agencia Tributaria para luego girar impuestos- causa ya efectos en la valoración de las viviendas. En algunos casos, este periódico ha podido comprobar que la tasación de Hacienda supera en un 68% el valor de compra. Incluso, se han dado casos en el que Hacienda casi duplica el valor de una compraventa de inmueble.
La situación es fruto de la nueva ley contra el fraude fiscal. Esta normativa consolida las elevadas tasaciones que hacen las Haciendas autonómicas. El texto formaliza, en contra del criterio del Tribunal Supremo, que el Catastro establezca el valor de los inmuebles que sirve como base imponible a la hora calcular la liquidación de los impuestos. El Gobierno descarga así la tasación en el llamado Valor de Referencia, calculado por el Catastro a través de una serie de variables que permite a las Haciendas autonómicas superar el valor real de los inmuebles. En la mayoría de casos, el valor no se corresponde con el de la escritura y excede el verdadero precio de mercado del inmueble, por lo que exigen más impuestos.
Uno de estos casos se ha producido recientemente en la compraventa de la una vivienda en la Comunidad de Madrid. Según una consulta vinculante de la Dirección General de Tributos, a la que ha tenido acceso elEconomista, un contribuyente adquirió una vivienda de Protección Pública por un precio fijado por la Administración en 350.000 euros. Sin embargo, el certificado catastral del valor de referencia es de 588.000 euros, un 68% superior al valor real de compra. Este valor constituye la base imponible de los impuestos sobre Sucesiones y Donaciones, así como el de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
La DGT contesta a este contribuyente que, efectivamente, es el valor catastral por el que debe liquidar impuestos. Sin embargo, ante tal situación, recuerda que la base imponible "no puede superar el valor del mercado" y, aunque le exige presentar la autoliquidación, explica que si luego si no está conforme con el resultado, solicite su rectificación. "En síntesis, a sabiendas de que el valor de referencia supera al de mercado, en este caso por tratarse de una calificación bajo un régimen legal de protección, hay obligación de presentar la autoliquidación tomando como base el cálculo catastral, sin perjuicio del derecho a solicitar su rectificación", explica Leopoldo Gandarias, socio de Koana Labs y profesor de Derecho Tributario de la Universidad Complutense de Madrid.
Invierte la carga de la prueba
La queja de muchos fiscalistas tiene que ver con esto, con la inversión de la carga de la prueba. Si el valor de referencia es superior al precio o valor escriturado el contribuyente primero tiene que pagar sobre aquel valor, y luego impugnarlo, gastando dinero en tasadores y asesores, para tratar de probar que el valor de mercado es inferior y recuperar lo pagado de más.
"Antes pagabas los impuestos sobre el precio por el que comprabas, el precio escriturado, y si Hacienda consideraba que habías comprado barato o muy barato, y que el valor real era superior, ellos tenían que demostrar que era así. Y tenían que comprobar el valor bien. El Tribunal Supremo fue muy estricto, rechazando sistemas de aplicar coeficientes sobre valores catastrales, exigiendo la visita de un perito al inmueble", explica Alejandro del Campo, socio de DMS Legal Intelligence.
Valora en un millón una compra de 620.000 euros y valora en 418.000 un inmueble comprado por 215.000
El Supremo, en una sentencia de 23 de mayo de 2018, rechazó que las Haciendas autonómicas puedan comprobar los valores de los inmuebles aplicando coeficientes sobre los valores catastrales y en otras sentencias viene a exigir que, para conocer el valor real de una vivienda, el perito se desplace al lugar. Precisamente, antes de la entrada en juego del valor de referencia del Catastro como base imponible mínima de los impuestos patrimoniales, uno de los argumentos de los contribuyentes a la hora de reclamar es que nadie ha visitado el inmueble, como exige el Supremo, para hacer una pericial. Y en muchos casos, cuando los tribunales anulan esas comprobaciones, algunas Haciendas responden que la visita se realizó "por medios telemáticos", adjuntando una foto de 'Google Maps' en la que aparece la vivienda en cuestión.
El abogado ejemplifica este problema con dos asuntos que tiene ahora en su despacho de Mallorca. En uno, Hacienda valora en un millón de euros una compra de una vivienda de 620.000 euros. En otro, valora en 418.000 euros un inmueble comprado por 215.000 euros, casi el doble.
"Esto invierte la carga de la prueba. Aunque compres por 300, si el valor de referencia del catastro son 400, tienes que pagar primero sobre ese valor de referencia, y luego ya pruebas tu que el valor de mercado era inferior. Primero paga", añade Alejandro del Campo.
La ley lo prohíbe superar
Aunque la ley prohíbe expresamente que el valor de referencia pueda superar el valor de mercado, para no vulnerar el principio de capacidad económica, el Valor de Referencia catastral permite a las Haciendas autonómicas exigir más impuestos sobre valores de los inmuebles superiores a los reales o de mercado, ignorando los escriturados. "Con el nuevo valor de referencia fijado por el Catastro, el legislador libra a las Haciendas autonómicas de la pesada carga de realizar comprobaciones de valor cumpliendo las duras exigencias del Tribunal Supremo, pero pasa el problema a los contribuyentes, que en muchos supuestos se ven obligados a tributar sobre valores de referencia de los inmuebles muy superiores a los de mercado.", apunta del Campo.
