Declaración de la renta

Casos prácticos de la declaración de renta 2021 (IV):Cosas que hay que pensar antes de alquilar un inmueble

  • Dotar al alquiler de servicios de la industria hotelera cambia el tratamiento fiscal
Local comercial en alquiler. A. S. Figal

Las decisiones que tomamos para el alquiler de inmuebles (tanto viviendas como locales u otro tipo de propiedades) tienen una influencia muy alta en la tributación por el Impuesto sobre la Renta (IRPF), tanto como rentas inmobiliarias como rentas de actividades profesionales.

Como ejemplo, este año se incluye en la declaración una casilla para que los arrendadores distintos de los grandes tenedores consignemos como gasto deducible la cuantía de la rebaja que voluntariamente hayamos acordado con el inquilino a partir de 14 de marzo de 2020, y que corresponde a las mensualidades de enero, febrero y marzo de 2021, cuando se trate de alquileres de locales a determinados empresarios y siempre que se cumplan los requisitos exigidos por la norma.

A la hora de declarar no podemos ignorar que los alquileres no cobrados del arrendatario también tributan. Ahora bien, de igual forma podemos deducirnos las cantidades consideradas como saldos de dudoso cobro, si se cumplen las condiciones para ello, con las especificidades aprobadas por el Covid.

Servicios complementarios

Y ojo a la prestación de servicios. Para que estos rendimientos se califiquen como de capital inmobiliario, el alquiler tiene que limitarse a la mera puesta a disposición de un inmueble durante periodos de tiempo, sin que vaya acompañado de la prestación de servicios propios de la industria hotelera, tales como servicios periódicos de limpieza, cambio de ropa, restauración, ocio u otros de naturaleza análoga. Si no, estamos ante una actividad empresarial y sus rendimientos tributan como actividades económicas.

Viviendas amuebladas

No podemos distinguir entre las rentas del inmueble y las referidas a los muebles y enseres. En estos casos, computamos como rendimiento íntegro de capital inmobiliario el importe que por todos los conceptos, incluido, en su caso, el de los bienes cedidos con el inmueble, pero excluyendo el IVA o IGIC.

Indemnización al arrendador

Es rendimiento de capital inmobiliario el importe que por todos los conceptos recibimos del arrendatario. Por ello, la indemnización por la rescisión anticipada del contrato de arrendamiento de un local arrendado, tiene igual naturaleza que las rentas percibidas del mismo hasta ese momento.

Por tanto, sobre este concepto si el arrendamiento está sometido a retención, también se aplicará la misma.

Alquiler a familiares

Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo, es el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente, el rendimiento neto total no puede ser inferior al que resulte de las reglas de imputación de rentas inmobiliarias contenidas en esta ley.

Vivienda para los empleados

No podemos aplicar la reducción para rendimientos derivados por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda si la alquilamos a una empresa para que la habite habitualmente un empleado. El destino primordial de la reducción es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y en este caso lo es la empresa.

Fianza sobre local

La fianza es una garantía de cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, y no tiene consideración de ingreso para el arrendador. Si se emplea para el pago de las dos últimas mensualidades de alquiler, sí pasa a constituir ingreso sometido a tributación como rendimiento de capital inmobiliario.

Traspaso de negocio

La participación obtenida por el propietario en el traspaso realizado por el arrendatario de un local de negocio, tiene la consideración de rendimiento de capital inmobiliario obtenido de forma notoriamente irregular en el tiempo, cuando se impute en un único período impositivo, a efectos de la aplicación de la reducción del 40%.

Si el arrendamiento está sometido a retención, esta se aplicará sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, incluida la participación en el traspaso. La base de retención es el importe satisfecho, sin descontar la reducción del 40%.

Comunidad de vecinos

Los rendimientos (incluida la retención) procedentes del arrendamiento efectuado por la comunidad de propietarios se atribuyen a cada comunero en función de su participación.

A su vez, las rentas atribuidas mantienen la naturaleza de la fuente de la que proceden, y salvo que el arrendamiento se calificado de actividad económica, el arrendamiento procede calificarlo como del capital inmobiliario.

Respecto de la deducibilidad de los gastos generales de la comunidad, y teniendo en cuenta que únicamente pueden deducirse aquellos gastos que son necesarios para la obtención de los ingresos, solo cabe calificar dichos gastos como no deducibles, dado que ya venían produciéndose con anterioridad al arrendamiento, sin vinculación alguna con el nuevo rendimiento.

Alquilar una habitación

Las rentas por el arrendamiento de parte de la residencia habitual, son rendimientos íntegros del capital inmobiliario. Al tratarse de un arrendamiento de bien inmueble para vivienda, es aplicable la reducción del rendimiento neto.

Determinamos la parte proporcional que de cada gasto corresponde a la parte arrendada para obtener la del rendimiento neto de la reducción, que será del 50% o del 100%, según las características del arrendatario, si el contrato es previo al 1 de enero de 2011, o del 60% o 100% si es posterior.

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