Declaración de la renta

Guía Fácil de la Renta 2021 (X): El Tratamiento de las rentas inmobiliarias

  • La resolución del contrato de alquiler anticipada es para el propietario una mejora
  • En los inmuebles adquiridos por herencia el valor es el del Impuesto sobre Sucesiones
Foto: Daniel Arroyo

Estas rentas son las que se derivan del arrendamiento o del uso o disfrute sobre bienes inmuebles o de los derechos reales, salvo que estén afectos a actividades económicas.

Rentas imputadas

Si somos titulares de la propiedad o de derechos reales de inmuebles no arrendados ni cedidos a terceros, ni tampoco afectos a actividades económicas, éstos no generan rendimientos del capital inmobiliario, sino que tributan por imputación, con excepción de la vivienda habitual, los solares no edificados y los inmuebles rústicos.

Actividades económicas

Se entiende que el arrendamiento de bienes inmuebles se realiza como actividad económica cuando para su ejercicio se utiliza, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. Y, además, el alquiler se debe limitar a la mera puesta a disposición del inmueble, sin que se presten servicios propios de la industria hotelera como limpieza, cambio de ropa, restauración u ocio, entre otros.

Saldos de dudoso cobro

El Real Decreto-ley 35/2020, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio reduce para 2021 de seis a tres meses el plazo para que las cantidades adeudadas por los arrendatarios se consideren saldo de dudoso cobro y puedan deducirse.

Subarrendamiento

Encontramos tratamientos diferenciados para subarrendador y propietario o usufructuario. Así, las cantidades percibidas por el subarrendador son rendimientos del capital mobiliario, mientras que las del propietario o usufructuario en el precio del subarriendo obtiene rendimientos del capital inmobiliario, sin que proceda aplicar la reducción por arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda.

Arrendamiento de negocios

Tienen un tratamiento fiscal como rendimientos del capital mobiliario, pero si se limita a un local de negocio, los rendimientos tienen tratamiento de capital inmobiliario y se cuantifican según sus reglas. Es preciso distinguir entre el arrendamiento de un local de negocio y el de un negocio en sí mismo.

Rebaja de la renta en locales

Este año, el RD-l 35/2020 permite a los arrendadores distintos de los grandes tenedores con un alquiler para uso distinto del de vivienda y cuyos arrendatarios destinen el inmueble a una actividad económica, computar como gasto deducible la cuantía de la rebaja en la renta arrendaticia que voluntariamente hayan acordado a partir de 14 de marzo de 2020, correspondiente a las mensualidades devengadas en los meses de enero, febrero y marzo de 2021.

Rebajas en el arrendamiento de vivienda habitual por el Covid

Como consecuencia de la crisis sanitaria y del estado de emergencia, para el cálculo del rendimiento neto del capital inmobiliario deben tenerse en cuenta las reducciones en la renta del quiler de vivienda habitual acordadas con el arrendtario.

Además, si lo acordado es el diferimiento de los pagos por el alquiler, no procede reflejar un rendimiento en esos meses al haberse aplazado la exigibilidad de la renta. Esta renta no es exigible, de acuerdo con el artículo 14.1.a) de la Ley del IRPF, que dispone que los rendimientos del trabajo y del capital se imputan al período impositivo en que sean exigibles por su perceptor.

No obstante, el artículo 3.2 de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, con efectos desde el 11 de julio de 2021, clarificar que esta reducción solo se pueda aplicar sobre el rendimiento neto positivo calculado por el contribuyente en su declaración, sin que proceda su aplicación sobre el rendimiento neto positivo calculado durante la tramitación de un procedimiento de comprobación.

Si el arrendador no acuerda la modificación o reducción del importe fijado como precio del alquiler ni acuerda el aplazamiento de su pago, produciéndose el impago de las rentas del alquiler a su vencimiento. Entonces,  se debe imputar como rendimiento íntegro del capital inmobiliario, la cantidad correspondiente al arrendamiento del inmueble, incluso aunque no se hayan percibido. 

Resolución anticipada

La resolución anticipada del contrato es para el propietario una mejora y no un gasto deducible y para el arrendatario constituye una ganancia patrimonial cuyo período de generación es el que corresponda en función de la antigüedad del contrato de arrendamiento.

Cambio de situaciones sucesivas

Si el inmueble es arrendado durante parte del año y se mantiene cerrado el resto, la renta constituye rendimiento del capital inmobiliario y la del período no arrendado o a la parte no arrendada tiene son renta imputada, siempre que éste no se convierta en nuestra vivienda habitual. El importe de los rendimientos y de la renta imputada se determina en proporción al número de días arrendados o sin arrendar, durante el ejercicio.

Elementos comunes del edificio

El arrendamiento de parte de la fachada o de la portería por la comunidad de propietarios da lugar a rendimientos del capital inmobiliario para los copropietarios según su participación en la comunidad.

Bienes cedidos con el inmueble

Deben incluirse las cantidades percibidas o que corresponda percibir por razón de los restantes bienes cedidos con el inmueble como, por ejemplo, mobiliario y enseres, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC).

Rendimientos estimados

Las prestaciones de bienes o derechos susceptibles de generar rendimientos del capital inmobiliario se presumen retribuidas, salvo prueba en contrario. Si no podemos presentar esta prueba, la valoración se efectúa por su valor normal de mercado, entendiéndose por ello, la contraprestación que se acordaría entre sujetos independientes, salvo prueba en contrario. En el caso de modificar el importe del precio del alquiler por el Covid, podemos deducir los gastos incurridos.

Operaciones vinculadas

Si el arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles o de constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos se realiza a una sociedad con la que tengamos relaciones de vinculación, deberemos efectuar su valoración por el valor normal de mercado. De esta forma, debemos cumplir las obligaciones de documentación de las operaciones vinculadas en los términos establecidos en el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades.

Gastos deducibles

Para determinar este rendimiento neto podemos deducirnos todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva y excluido el IVA o el IGIC.

Como consecuencia del Covid, si hemos modificado el precio del alquiler o hay diferimiento de su exigibilidad, podemos deducir los gastos incurridos, sin que proceda imputar rentas inmobiliarias. 

Son deducibles los intereses y demás gastos de financiación de capitales ajenos invertidos en adquirir o mejorar el bien, derecho o facultad de uso o disfrute, así como, en su caso, de los bienes cedidos con el mismo. Los intereses y demás gastos de financiación del período previo a la formalización del contrato de arrendamiento no serán deducibles.

Cláusulas suelo hipotecarias

Los intereses que por la aplicación de cláusulas suelo hayamos pagados en 2021 y sobre los que antes de del 30 de junio de 2022 se alcance el acuerdo de devolución de su importe con la entidad financiera o como consecuencia de una sentencia judicial o un laudo arbitral, no pueden deducirse como gasto.

Gastos generales deducibles

Son deducibles los gastos de conservación y reparación de los bienes los de los rendimientos. Tienen esta consideración los efectuados regularmente para mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones. También, lo tienen, los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

No son deducibles las cantidades para la ampliación o mejora de los bienes, al constituir un mayor valor de adquisición cuya recuperación se efectúa con amortizaciones.

Límite máximo de deducción

El importe total máximo a deducir por los intereses y demás gastos de financiación y por los gastos de conservación y reparación no puede exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.

El exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos, por estos mismos conceptos de cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho. Es deducible el importe pendiente de deducir de 2017, 2018, 2019 y 2020 que se aplica en esta declaración con prioridad a los importes que correspondan al propio ejercicio 2021.

Otros gastos deducibles

Son deducibles los tributos y recargos no estatales, así como tasas y recargos estatales, como el IBI, tasas por limpieza, recogida de basuras, alumbrado, etc., siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y, no tengan carácter sancionador.

También, lo son las cuotas de la comunidad de propietarios en inmuebles en régimen de propiedad horizontal y los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa jurídica relativo a los bienes, derechos o rendimientos.

Además, lo son los saldos de dudoso cobro, si esta circunstancia quede suficientemente justificada. Son deducibles las primas de seguro de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga sobre los bienes.

Si somos los arrendadores quienes los hemos pagado, son deducibles las cantidades destinadas a servicios o suministros (agua, luz, gas e Internet, etc.). Estos gastos sólo son deducibles si son soportados y pagados de forma efectiva por el arrendador y el arrendador no puede deducirse nada.

Cantidades de amortización

Son gastos deducibles las cantidades destinadas a amortizar el inmueble y los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. Se considera que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el porcentaje del 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición y el valor catastral. En el caso de bienes adquiridos a título oneroso, la amortización acumulada no puede superar el coste de adquisición del inmueble. Los bienes de naturaleza mobiliaria cedidos conjuntamente con el inmueble serán amortizables siempre que sean susceptibles de utilización por un período de tiempo superior a un año.

El Tribunal Supremo, en sentencia de 15 de septiembre, ha fijado que, para determinar la amortización a inmuebles adquiridos a título gratuito por herencia o donación, el coste de adquisición satisfecho es el valor del bien adquirido en aplicación de las normas sobre Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones o su valor comprobado (excluido el valor del suelo), más los gastos y tributos por la adquisición que correspondan a la construcción y la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas.

Contratos sin revisión de renta

Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, que no disfruten del derecho a la revisión de renta del contrato, se incluyen adicionalmente como gasto deducible, mientras subsista esta situación, la cantidad de la amortización del inmueble.

Reducciones del rendimiento

En el arrendamiento de vivienda, el rendimiento neto positivo se reduce en un 60%, cualquiera que sea la edad del arrendatario. En los alquileres turísticos no es aplicable la reducción. Una vez practicada, si procede, la reducción por arrendamiento destinado a vivienda puede efectuarse la reducción del 30% del rendimiento neto resultante si el período de generación supera dos años, y los obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, siempre que se imputen a un único periodo impositivo en ambos casos. La reducción no puede superar los 300.000 euros anuales.

Mínimo en caso de parentesco

El rendimiento mínimo no puede ser menor al 2% del valor catastral o el 1,1% si sus valores han sido revisados o modificados, o determinados en un procedimiento de valoración colectiva de carácter general y han entrado en vigor, así como si a la fecha de devengo del IRPF, el inmueble carece de valor catastral o éste no se notificó al titular.

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