Guía fácil de la renta 2020 (IX): Alquiler de vivienda, el tratamiento de las rentas inmobiliarias

Hablamos de rendimientos íntegros de capital inmobiliario cuando éstos se derivan del arrendamiento o del uso o disfrute sobre bienes inmuebles o de los derechos reales que recaigan sobre ellos y, que no se hallen afectos a nuestras actividades económicas.

Rentas imputadas

Sin embargo, si somos titulares de la propiedad o de derechos reales de inmuebles no arrendados ni cedidos a terceros, ni tampoco afectos a actividades económicas, éstos no generan rendimientos del capital inmobiliario, sino que tributan por imputación, con excepción de la vivienda habitual, los solares no edificados y los inmuebles rústicos.

Actividades económicas

Se entiende que el arrendamiento de bienes inmuebles se realiza como actividad económica cuando para su ejercicio se utiliza, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Para que estos rendimientos se califiquen como rendimientos de capital inmobiliario, el alquiler se debe limitar a la mera puesta a disposición de un inmueble, sin que se presten servicios propios de la industria hotelera como los de limpieza, cambio de ropa, restauración, ocio u otros de naturaleza similar.

Saldos de dudoso cobro en 2020

El Real Decreto-ley 35/2020, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio reduce para 2020 y 2021 de seis a tres meses el plazo para que las cantidades adeudadas por los arrendatarios se consideren saldo de dudoso cobro y puedan deducirse de los rendimientos íntegros.

Subarrendamiento

Encontramos tratamientos diferenciados para subarrendador y propietario o usufructuario. Así, las cantidades percibidas por el subarrendador son rendimientos del capital mobiliario, mientras que en el caso del propietario o usufructuario en el precio del subarriendo son rendimientos del capital inmobiliario, sin que proceda aplicar sobre el rendimiento neto la reducción por arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda.

Arrendamiento de negocios

Tienen un tratamiento fiscal como rendimientos del capital mobiliario, pero si el arrendamiento se limita a un local de negocio, los rendimientos tienen tratamiento de capital inmobiliario y se cuantificaran según sus reglas. Es decir, es necesario distinguir entre el arrendamiento de un local de negocio y el de un negocio en sí mismo.

Resolución anticipada

La resolución anticipada del contrato es para el propietario una mejora y no un gasto deducible y para el arrendatario constituye una ganancia patrimonial cuyo período de generación es el que corresponda en función de la antigüedad del contrato de arrendamiento.

Situaciones sucesivas en el uso del inmueble

Si el inmueble es arrendado durante parte del año y se mantiene cerrado el resto, la renta derivada del arrendamiento constituye rendimiento del capital inmobiliario y la correspondiente al período no arrendado o a la parte no arrendada tiene la consideración de renta imputada, siempre que éste no se convierta en nuestra vivienda habitual. El importe de los rendimientos y de la renta imputada se determina en proporción al número de días que se haya mantenido arrendado o sin arrendar, durante el ejercicio.

Elementos comunes del edificio

El arrendamiento de parte de la fachada o de la portería por la comunidad de propietarios da lugar a rendimientos del capital inmobiliario para los copropietarios según su participación en la comunidad

Bienes cedidos con el inmueble

Deben incluirse entre los rendimientos del capital inmobiliario las cantidades percibidas o que corresponda percibir por razón de los restantes bienes cedidos con el inmueble como, por ejemplo, el mobiliario y enseres, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC).

Rendimientos estimados

Las prestaciones de bienes o derechos susceptibles de generar rendimientos del capital inmobiliario se presumen retribuidas, salvo prueba en contrario. Si no podemos presentar esta prueba, la valoración de dichos rendimientos se efectúa por el valor normal en el mercado de los mismos, entendiéndose por ello, la contraprestación que se acordaría entre sujetos independientes, salvo prueba en contrario.

En el caso de modificación del importe fijado como precio del alquiler por el covid, podemos deducir los gastos incurridos

Operaciones vinculadas

Si el arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles o de constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos se realiza a una sociedad con la que se tengamos relaciones de vinculación, deberemos efectuar su valoración por el valor normal de mercado. De esta forma, debemos cumplir las obligaciones de documentación de las operaciones vinculadas en los términos establecidos en el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades.

Gastos deducibles

Para determinar este rendimiento neto podemos deducirnos todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva y excluido el IVA o el IGIC.

Como consecuencia del Covid, en el caso de modificación del importe fijado como precio del alquiler o diferimiento de su exigibilidad, podemos deducir los gastos incurridos, sin que proceda imputar rentas inmobiliarias. Son deducibles los intereses y demás gastos de financiación de capitales ajenos invertidos en adquirir o mejorar el bien, derecho o facultad de uso o disfrute, así como, en su caso, de los bienes cedidos con el mismo. Sin embargo, los intereses y demás gastos de financiación del período de tiempo previo a la formalización del contrato de arrendamiento, no serán deducibles.

Cláusulas suelo hipotecarias

Los intereses que por la aplicación de cláusulas suelo hayamos pagados en 2020 y sobre los que antes de del 30 de junio de 2021 se alcance el acuerdo de devolución de su importe con la entidad financiera o como consecuencia de una sentencia judicial o un laudo arbitral, no pueden deducirse como gasto.

Gastos generales deducibles

Son deducibles los gastos de conservación y reparación de los bienes los de los rendimientos. A estos efectos, tienen esta consideración los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones. También, lo tienen, los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

Sin embargo, no son deducibles por este concepto las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bienes, al constituir un mayor valor de adquisición cuya recuperación se efectúa a través de las correspondientes amortizaciones.

Límite máximo de deducción

El importe total máximo a deducir por los intereses y demás gastos de financiación y por los gastos de conservación y reparación no puede exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.

El exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho. También es deducible el importe pendiente de deducir de los ejercicios 2016, 2017, 2018 y 2019 que se aplicará en la declaración de 2020 con prioridad a los importes que correspondan al propio ejercicio 2020.

Otros gastos deducibles

Son deducibles los tributos y recargos no estatales, así como tasas y recargos estatales, como el IBI, las tasas por limpieza, recogida de basuras, alumbrado, etc., siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y, no tengan carácter sancionador.

También, lo son las cuotas de la comunidad de propietarios cuando se trata de inmuebles en régimen de propiedad horizontal y los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos. Además, lo son los saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada.

Son deducibles las primas de contratos de seguro, bien sea de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga sobre los bienes.

Si somos los arrendadores los que los hemos pagado, son deducibles las cantidades destinadas a servicios o suministros (agua, luz, gas e Internet, etc.)

Dichos gastos sólo serán deducibles en la medida en que sean soportados y pagados de forma efectiva por el arrendador, de tal forma que, si fuera el arrendatario el que los paga y soporta, el arrendador no podría deducirse ninguna cantidad. No obstante, hay que tener en cuenta que, si los importes de estos gastos se repercuten al inquilino, los mismos se computarán como rendimiento íntegro del capital inmobiliario, siendo a su vez, deducibles de dicho rendimiento.

Cantidades de amortización

Tienen la consideración de gastos deducibles las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. Tratándose de bienes inmuebles se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el porcentaje del 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición y el valor catastral.

En el caso de bienes adquiridos a título oneroso, la amortización acumulada no podrá superar el coste de adquisición del inmueble. En caso de bienes adquiridos por sucesión o donación, se tomará por importe real de los valores que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.

Los bienes de naturaleza mobiliaria cedidos conjuntamente con el inmueble serán amortizables siempre que sean susceptibles de utilización por un período de tiempo superior a un año.

Contratos sin revisión de renta

contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, que no disfruten del derecho a la revisión de renta del contrato, se incluye adicionalmente como gasto deducible, mientras subsista esta situación, la cantidad de la amortización del inmueble.

Reducciones del rendimiento

En los supuestos de arrendamiento de vivienda, el rendimiento neto positivo se reduce en un 60%, cualquiera que sea la edad del arrendatario. En los alquileres turísticos no resulta aplicable la reducción. Una vez practicada, si procede, la reducción por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, podrá efectuarse la reducción del 30% del rendimiento neto resultante en los rendimientos netos cuyo período de generación sea superior a dos años, y los obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, siempre que se imputen a un único periodo impositivo en ambos casos. La reducción no podrá superar el importe de 300.000 euros anuales.

Mínimo en caso de parentesco

El rendimiento mínimo no puede ser menor al 2% del valor catastral o el 1,1% de este valor si sus valores catastrales han sido revisados o modificados, o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general y hayan entrado en vigor, así como en el supuesto de que, a la fecha de devengo del Impuesto sobre la Renta, el inmueble carezca de valor catastral o dicho valor no haya sido notificado a su titular.

Rebajas del alquiler por la crisis de la pandemia del Covid-19

Como consecuencia de la crisis sanitaria y la declaración de estado de emergencia, para el cálculo del rendimiento neto del capital inmobiliario debe tenerse en cuenta que las modificaciones en el importe fijado como precio del alquiler (cualquiera que sea la reducción), determinan que el rendimiento íntegro del capital inmobiliario de los periodos a los que afecte sea el de los nuevos importes acordados por las partes. Además, en los casos en los que se pacte el diferimiento de los pagos por el alquiler, no procede reflejar un rendimiento de capital inmobiliario en los meses en los que se ha diferido al haberse aplazado la exigibilidad de la renta (no procede, por tanto, la imputación de la renta porque esta no es exigible), en aplicación de lo establecido en el artículo 14.1.a) de la Ley del IRPF, que dispone que los rendimientos del trabajo y del capital se imputarán al período impositivo en que sean exigibles por su perceptor.

En el caso en el que el arrendador no acuerda la modificación o reducción del importe fijado como precio del alquiler (cualquiera que sea el importe de la reducción) ni acuerda el aplazamiento de su pago, produciéndose el impago de las rentas del alquiler a su vencimiento. Entonces,  se debe imputar como rendimiento íntegro del capital inmobiliario, la cantidad correspondiente al arrendamiento del inmueble, incluso aunque no se hayan percibido.

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