Madrid y Barcelona serán las dos ciudades de Europa que registrarán un mayor crecimiento de rentas en los próximos tres años, según las estimaciones de JLL. La consultora espera que para el periodo 2018-2021 se produzcan incrementos interanuales de rentas del 3,6% en la capital y 3,1% en la Ciudad Condal, un recorrido al alza que atraerá, si cabe, todavía una mayor atención por parte de los inversores hacia nuestro país.
Manchester, Helsinki y Lisboa completan el Top 5 europeo en cuanto a incrementos de rentas.
"Aunque somos los primeros en Europa, estamos hablando de crecimientos bastante moderados, frente a los movimientos que se dieron en 2006 y 2007, años en los que las rentas subieron un 25%", explica José Miguel Setién, director de Oficinas de JLL.
El experto asegura que "esto es positivo". "El hecho de que las rentas suban de un modo constante, durante un periodo más largo y de una manera más reducida es mucho más sano para el mercado frente a desajustes importantes entre un año y otro que generan distorsiones en la demanda y la expulsa del mercado, generando un efecto burbuja", detalla.
"El ciclo de crecimiento de rentas empezó en 2013 y ha tenido un efecto acumulativo, con lo cual ya llevamos consistentemente cinco años creciendo. Si bien, es verdad que en los últimos 18 meses es cuando más se ha notado. La renta ya no sólo sube en zonas prime, si no que sube de forma generalizada en todo el mercado, cosa que en los primeros dos o tres años no estaba ocurriendo", destaca el directivo.
Según el último informe de oficinas de JLL, durante este último año las rentas prime en Madrid en CBD (Central Business District) se han incrementado un 7,76% hasta alcanzar los 31,25 euros por metro cuadrado al mes, superando los niveles de 2009.
"En algunas operaciones concretas en la calle Serrano, Plaza de la Independencia o Castellana se han superado esas cifras. Pero han sido contratos pequeños en zonas con mucha presión", señala Setién.
En el caso del área Secundaria y Periferia de Madrid, las rentas se han incrementado un 10,61% y 12,28% interanual hasta alcanzar los 18,25 y 16 euros por metro cuadrado al mes, respectivamente. La consultora espera que "el promedio de incremento de rentas en la ciudad para los próximos cinco años se sitúe en el entorno del 4,2% anual".
En el caso de la Ciudad Condal, las rentas máximas subieron de nuevo en el último trimestre del año. Así, en la zona prime en Paseo de Gracia / Diagonal se han incrementado en un 8,14% interanual, hasta los 23,25 euros por metro cuadrado al mes, alcanzando los mismos niveles de 2009. En nuevas áreas de negocio, la renta máxima vuelve a superar la renta del Centro Ciudad, situándose en 20,25 euros con un incremento del 9,46%.
Por otro lado, JLL espera crecimientos anuales promedio de rentas de casi el 4% en la zona del 22@ debido al interés de las grandes corporaciones por esta área.
No todo vale
Setién asegura que su previsión "de aquí a 2020 es que Barcelona supere el máximo histórico, alcanzado entre 2007 y 2008, mientras que en Madrid no se llegará". Al margen de las buenas expectativas macroeconómicas de país, el parón relativo en la producción de oficinas, que ha hecho que haya una menor disponibilidad de espacios, es uno de los principales motivos que han impulsado la subida de rentas. Por otro lado, el directivo asegura que la subida se concentra en productos de alto nivel. "Cada vez es más importante el edificio en si, la demanda ya no solo va por zonas. De hecho, en una misma manzana la diferencia viene dada por la calidad del edificio y puede haber diferencias de un 50% de rentas en una misma manzana", señala el directivo. El problema es que los edificios muy buenos y muy demandados empiezan a ser escasos. "Muchos de estos son muy eficientes, lo que quiere decir que en igualdad de metros cuadrados cabe mucha más gente. El precio de renta por metro cuadrado es más alto pero el coste real para una empresa es el mismo, e incluso más bajo, porque necesitan menos metros. Esto influye en que este tipo de edificios tenga un crecimiento de rentas mucho más acelerado", explica.
A pesar de las buenas previsiones y del ciclo alcista en el que nos encontramos, Setién cree que es muy importante que "el mercado sea consciente de que esta subida no es generalizada y que no todo vale, por que entonces cometeríamos el error de generar promoción nueva en zonas inadecuadas y esto acabaría generando un problema a futuro, tal y como ha ocurrido en otros ciclos". Así, el directivo cree que "lo que hay que procurar es optimizar edificios en zonas consolidadas y no generar inmuebles nuevos aprovechando la subida de precios en ubicaciones no demandadas".