La Audiencia de Badajoz rebaja al 50% el alquiler de un local por el Covid

La Audiencia Provincial de Badajoz, en sentencia de 30 de diciembre de 2021, ha reducido en un 50% el precio del alquiler de un local entre el 14 de marzo y el 21 de mayo de 2020, en el periodo donde obligatoriamente se cerraron los comercios no esenciales, en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus (estando así las cosas), como consecuencia de los efectos de la pandemia.

Esta cláusula, derivada del Principio del riesgo imprevisible consiste, como pone de manifiesto, entre otras, la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 15 de enero de 2008, en un "remedio equitativo al desequilibrio de las prestaciones por causas sobrevenidas".

La aplicación de dicha cláusula procede cuando se ha producido una alteración extraordinaria entre las circunstancias existentes en el momento de celebración del contrato y el de su cumplimiento, esto es, cuando concurre una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes como consecuencia de circunstancias sobrevenidas totalmente imprevisibles.

La reiterada doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha venido admitiendo su aplicabilidad, si bien de forma restrictiva por afectar al principio general pacta sunt servanda (los contratos están para cumplirlos) y al principio de seguridad jurídica, recogidos en los artículos 1091 y 1258 del Código Civil.

En la misma línea, como consecuencia de las medidas para combatir el Covid, ya se han pronunciado algunas Audiencias Provinciales, como la de Madrid (en sentencia de 13 de octubre de 2021.

Hay diversas sentencias de Audiencias Provinciales, como la de Valladolid, en sentencia de 12 de julio de 2021, en las que se niega la aplicabilidad la doctrina del rebus sic stantibus al no plantearse por el arrendatario una renegociación de las condiciones del contrato, sino que se ha pretendido justificar un impago parcial con la finalidad de forzar la rebaja del precio de la renta pactada.

En la sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz, por el contrario, se argumenta que "la situación vivida con motivo de la pandemia producida por el Covid-19 sí puede justificar la aplicación de la cláusula rebus.

Como es lógico, dependerá de las circunstancias de cada negocio. Es obvio que hay muchos contratos cuyas bases no se han alterado por la crisis".

Estima el ponente que el cierre forzoso operado entre el 14 de marzo y el 21 de mayo de 2020 constituye un episodio que se enmarca en el ámbito de la cláusula rebus. Fue un acontecimiento extraordinario.

La arrendataria se vio de pronto impedida para ejercer su actividad comercial. Nadie discute que no pudo vender nada, en su comercio de carácter presencial. En ese periodo se produjo un claro caso de desequilibrio de las prestaciones.