La mejora de la economía, las favorables condiciones de financiación, la normalización de los precios y el interés inversor en un entorno de tipos de interés en mínimos han configurado un escenario positivo en los últimos tres años para el sector inmobiliario en España
. Este nuevo ciclo iniciado en 2014, del que ha sido partícipe la inversión extranjera, ha traído consigo una tendencia alcista de precios en las principales ciudades españolas.
Barcelona ha sido (y es) una de las más activas en número de transacciones y en subidas de precios, pero tras la crisis, el comportamiento entre los distintos distritos de la ciudad ha sido desigual. Mientras en las mejores zonas de Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts, Eixample, Ciutat Vella, Gràcia o Diagonal Mar ya estamos entre el 80 y el 90 por ciento de los precios máximos históricos, en las demás zonas de Barcelona, así como en los municipios de la periferia, nos encontramos entre el 50 y el 60 por ciento de esos máximos.
Definitivamente, la recuperación inmobiliaria en Barcelona camina a dos velocidades que convergerán en el momento en que se dignifiquen -algo que ya está ocurriendo- los municipios del área metropolitana tal y como ha sucedido en las grandes capitales del mundo. En Nueva York, París, Londres o Los Ángeles, por poner sólo unos ejemplos, son muy pocos los que viven en el centro de la ciudad. Las familias prefieren disfrutar de una vivienda más amplia con zonas verdes y buenos servicios educativos, sanitarios y de ocio en las afueras dentro de un concepto de ciudad más ancha.
Un modelo de grandes capitales mundiales
Ese concepto es el que se palpa en Nueva York. Manhattan, con sus 60 kilómetros cuadrados y 1,6 millones de habitantes, es sólo uno de los cinco distritos que integran esta ciudad de 789 kilómetros cuadrados y 8,5 millones de personas, pero la mayor parte de los habitantes vive en los cuatro distritos restantes: Queens, Brooklyn, el Bronx y Staten Island.
De igual manera, en el municipio de Barcelona, con una extensión de 100 kilómetros cuadrados, pueden vivir 1,6 millones de personas, la mitad de las más de 3,2 millones que residen en los 636 kilómetros cuadrados de su área metropolitana.
Para un modelo así, la Administración debe definir una estrategia de infraestructuras y servicios acorde con la demanda de la sociedad en aras de cualificar la vida de los municipios y sus ciudadanos. Los planes estratégicos que aprovechan el dinamismo de Barcelona y reorganizan sus funciones urbanas, atrayendo la actividad económica hacia la periferia y vertebrando sus barrios con el centro del municipio, son vitales para transformar la idea de antiguas ciudades dormitorio en áreas residenciales con identidad propia.
Pero aún se necesitan más esfuerzos que apoyen esta realidad urbanística. De este modo, cada vez serían más las familias de clase media que optarían por comprar una vivienda fuera del centro de la ciudad atraídos por la ventaja económica que ha alentado también el éxodo progresivo de empresas que han decidido cambiar de ubicación a parques empresariales metropolitanos.
El precio de compra de una vivienda en estas zonas puede llegar a ser un 40 por ciento inferior que en Barcelona capital. Y por el mismo precio se puede optar por una vivienda de 150 metros cuadrados en Sant Cugat, San Feliu o Badalona o por un piso bastante más pequeño en la Zona Alta de Barcelona. La buena red de transporte público será determinante para la elección.
Esta segunda velocidad de los precios en la periferia otorga un importante recorrido alcista a estas zonas de cara a los próximos años dentro de un sector en constante crecimiento y que ha encontrado en los últimos meses un nuevo estímulo en el despertar de la obra nueva.
La recuperación en la oferta de nuevas promociones, aunque significativa, sigue siendo inferior a la demanda, lo que provoca tensiones al alza en los precios. Situación similar a la que vive el mercado del alquiler que continúa creciendo impulsada por la demanda turística, los desplazados y los clientes locales que, por motivos de flexibilidad, prefieren esta opción. Barcelona mantiene el atractivo entre los compradores internacionales por una doble motivación: disfrutar de una segunda residencia y obtener una rentabilidad por alquiler cuando no la utilizan.
Los franceses, líderes en compras
Los europeos, con los franceses a la cabeza, siguen liderando el ranking de los compradores internacionales en Barcelona, si bien se ha observado un fuerte incremento de clientes llegados de Oriente Medio y China, atraídos por las ventajas de la Golden Visa.
Los clientes europeos valoran mucho los elementos arquitectónicos clásicos de las fincas regias con más de un siglo de historia del centro de Barcelona, como los suelos de mosaico hidráulico y los techos altos con artesonados. Los chinos, en cambio, prefieren los edificios de obra nueva.
Aunque la demanda internacional mantiene intacta su fortaleza, en el último año se ha incrementado la proporción de demanda local, una tendencia que prevemos se incremente a lo largo de este ejercicio.
De cara al futuro, la recuperación del mercado inmobiliario de Barcelona irá extendiéndose a otras áreas metropolitanas. A medida que los precios en las mejores zonas del centro se vayan calentando, la demanda se irá desplazando hacia los barrios más periféricos y al resto de municipios limítrofes de la ciudad, que experimentarán un mayor incremento a largo plazo de transacciones y precios.
Oriol Canal Director general del 'Metropolitan Market Center' de Engel & Völkers en Barcelona
