La gran banca aceleró el año pasado el lastre inmobiliario gracias a las ventas de activos y la menor entrada de morosos. Las seis principales entidades del país, por primera vez desde que se iniciara la crisis, han conseguido rebajar tanto el volumen de viviendas y suelo como de créditos al promotor, según los datos publicados en las últimas dos semanas. Los bancos cierran una de cada diez sucursales para economizar gastos.
El Santander, BBVA, CaixaBank, Popular, Sabadell y Bankia disminuyeron el ejercicio pasado en 11.758 millones de euros esta carga, lo que supone un 9,2% con respecto a la cartera de cierre de 2015. Ese año, estos grupos recortaron los pisos y préstamos al sector inmobiliario en casi 10.000 millones debido fundamentalmente a la caída en la financiación.
Entonces, las viviendas y terrenos en sus balances aún crecieron por los canjes de deuda por activos como consecuencia de la subida de la morosidad y de proyectos de reestructuraciones financieras de empresas.
La situación en 2016 cambió radicalmente, porque la cartera de inmuebles también experimentó una bajada relevante, de 1.362 millones en términos brutos -sin tener en cuenta las provisiones para ajustes de valoración-, es decir, de un 2%. Hay que en cuenta que en esta caída está incluida el aumento que el Popular aún registró en en este tipo de activos, de más de 1.000 millones. Sin la aportación del Popular, la merma alcanzaría un 4,5%.
En cuanto a los créditos al promotor, la cifras ofrecen en todos los casos importantes retrocesos. En conjunto, la financiación concedida por la gran banca a compañías dedicadas al ladrillo se contrajo el el ejercicio en otros 10.400 millones, un 18%. En este caso, el Popular contribuyó de manera positiva, con la mayor cifra de descenso, de 2.815 millones.
El lastre inmobiliario, que tras el descenso se sitúa en 115.879 millones, es una de las principales preocupaciones que tienen las autoridades supervisoras sobre la situación presente y futura del sector financiero. Estos activos están drenando buena parte de la rentabilidad de las entidades, en un momento en que la actividad crediticia aún está bajando en nuestro país y existe un entorno de tipos de interés en negativo que impide una recuperación de los ingresos ordinarios. En los últimos meses, los organismos reguladores han venido intensificando su petición de urgencia para que la banca reduzca a un ritmo superior el volumen de este tipo de activos improductivos.
Planes trianuales
Para alentar el desagüe del ladrillo, las autoridades han tocado todas las teclas a su alcance. Por un lado, el Banco Central Europeo (BCE) ha exigido a las entidades que supervisa entregar antes del 31 de marzo un plan trianual con objetivos claros y cuantificados de desinversiones. A fin de facilitar el seguimiento, les obliga a reportar datos trimestrales y un informe anual con el balance del grado de ejecución y estado de la morosidad.
Por otro lado, el Banco de España endureció la ley para forzar las ventas penalizando de forma decisiva el mantenimiento de inmuebles durante mucho tiempo en balance. Ha sido quizá la puntilla regulatoria tras costatar que la banca, en su conjunto, apenas había logrado reducir el stock de adjudicados en un 4% entre 2011 y 2015, pese a que la Sareb libró de activos valorados en 32.000 millones netos de provisiones de euros a las entidades receptoras de ayudas públicas. La razon de tan baja limpieza es el alud de pisos y demás inmuebles que han recibido todas las entidades año tras año por la ejecución de deudas.
La inflexión actual está influida por esas presiones y un mayor interés inversor. La limpieza se está viendo reforzada por el aumento de la demanda tanto minorista como mayorista gracias a la recuperación. Tanto los fondos de inversión como los ciudadanos particulares están incrementando el apetito tanto por los créditos al promotor, buena parte de los cuáles están morosidad, como por las viviendas, edificios de oficinas, locales, naves y terrenos.
Entidades como el Popular muestran su confianza en que mejore aún más la demanda. Gran parte de la expectativa descansa en algunos inversores cualificados, como ciertos fondos, vuelven a interesarse por carteras después de un periodo de casi un año en stand by ante la incertidumbre política y dudas sobre las medidas que podría adoptar el nuevo Gobierno.
Santander y Bankia son los grupos que consiguieron el año pasado reducir sus activos inmobiliarios, en un 15%. Bankia, que tiene una cartera más limitada por la transferencia a la Sareb en 2012 tras la nacionalización, logró deshacerse, por ejemplo, de una quinta parte del volumen de unidades, al comercializar unas 10.000. Esta cifra compara con los 14.533 inmuebles vendidos por el Sabadell.
Sin pérdidas adicionales
La recuperación de los precios están permitiendo que la colocación de adjudicados no supongan mayores pérdidas a las provisiones ya realizadas, que se sitúan de media entre un 40 y un 60% sobre la valoración inicial. En 2016, los precios a los que el sector financiero estuvieron por encima de las dotaciones.
Las entidades, además, están intentando incrementar la venta de activos con más antigüedad para evitar una penalización por la nueva circular del Banco de España, que entró en vigor el pasado mes de octubre. Así, BBVA indica que en el último trimestre del ejercicio se centró en este tipo de pisos, suelos y edificios, consiguiendo deshacerse de 3.340 unidades.
Todas las entidades esperan que en los próximos años, el segmento inmobiliario -que cada vez requiere menos saneamiento- empuje la cuenta de resultados. Además, el sector ha vuelto a financiar a las empresas promotoras para construir viviendas. Eso sí, los volúmenes aún son pequeños y la prudencia es máxima en los cuarteles generales de los grupos bancarios.
El único de los grandes que aún no puede conceder préstamos de este tipo es Bankia, como consecuencia de las exigencias marcadas por Bruselas en su plan de reestructuración. La entidad confía en volver al segmento que una vez finalice este año este proyecto y la Comisión Europea levante las limitaciones impuestas -entre las que destaca la de materializar adquisiciones-. Su presidente José Ignacio Goirigolzarri, ya anticipó la semana pasada intención de otorgar créditos a inmobiliarias y aprovechar así la recuperación de este sector.
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