La transformación de Estepona: de la bancarrota a modelo de gestión urbana y atracción internacional

La malagueña ciudad de Estepona, parte ahora del conocido como triángulo de oro que completan Marbella y Benahavís, ha experimentado una transformación completa tanto en el modelo de gestión como en infraestructuras que la sitúa entre las más atractivos del país para inversores nacionales e internacionales y para compradores que deciden emprender una nueva vida en la Costa del Sol.

Cuando José María García Urbano (actual alcalde) asumió el cargo en 2011, el diagnóstico era demoledor: "Encontré un ayuntamiento mucho peor de lo que imaginaba", recuerda en una entrevista con elEconomista Andalucía. La deuda municipal ascendía a 300 millones de euros, los proveedores acumulaban retrasos de más de 1.400 días en los pagos y los servicios básicos estaban paralizados.

"Llegamos a tener problemas para pagar las nóminas de los trabajadores públicos. Fue una situación muy dura", admite. "No había gasolina para que patrullara la Policía Local ni papel higiénico en los colegios", relata con crudeza. En esos años, el periodo medio de pago a proveedores era de 1.492 días; actualmente, el Ayuntamiento paga sus facturas en 12.

Hoy, en 2025 y 14 años después de aquel punto de partida, la fotografía es radicalmente distinta. Estepona exhibe deuda cero, ha acometido la mayor bajada del IBI de su historia y se ha consolidado como uno de los municipios más dinámicos de la Costa del Sol. El alcalde no duda en calificarlo de "logro histórico", fruto, dice, de "responsabilidad, austeridad y buena gestión de los recursos públicos".

De la austeridad al impulso inversor

El proceso no fue sencillo. Durante años, cada día se destinaron 60.000 euros a amortizar deuda. "Me sigo preguntando cuántas cosas más se podrían haber hecho si no hubiéramos tenido que cargar con las consecuencias de la mala gestión de los gobiernos anteriores", lamenta García Urbano.

Una vez equilibradas las cuentas, llegó la etapa de inversión: proyectos como el Corredor Litoral, que permite recorrer 22 kilómetros de costa a pie o en bicicleta; el Orquidario, convertido en un referente internacional del cuidado y exposición de estas flores; el Mirador del Carmen, icono cultural de la Costa del Sol que ha acogido exposiciones de obras de Goya de la colección de Carmen Thyssen, entre otras; o la rehabilitación integral del centro histórico, hoy uno de los más visitados y fotografiados de Andalucía. "Pocas ciudades de España han conseguido, en tan poco tiempo, una transformación de la magnitud que ha tenido Estepona", sostiene.

Los proyectos que han cambiado la ciudad

El regidor detalla cómo las grandes actuaciones han reconfigurado Estepona: "El Mirador del Carmen se ha convertido en un nuevo referente arquitectónico y cultural. Combina biblioteca, auditorio y salas de exposiciones con unas vistas espectaculares al Mediterráneo", destaca.

A su vez, el Corredor Litoral es, según el alcalde, "una obra de cohesión social" que permite recorrer toda la fachada marítima del municipio, generando espacios de convivencia para vecinos y visitantes. "Ese proyecto no solo tiene un valor turístico, también mejora la calidad de vida diaria de los esteponeros".

Y como una medida más práctica y tangible para el ciudadano de a pie, la política de aparcamientos de gestión social —con más de 2.000 plazas a un euro al día— es otro de los hitos de su mandato. "Era una necesidad evidente. Queremos que nadie deje de venir al centro por falta de aparcamiento", apunta.

Además, la ciudad ha apostado por la cultura como motor de identidad. El mencionado Orquidario, que alberga más de 5.000 especies de plantas, y la revitalización de la Casa de las Tejerinas forman parte de una estrategia más amplia: "Queremos que Estepona sea reconocida también por su oferta cultural y medioambiental, no solo por el sol y playa".

Calidad de vida y proyección exterior

Los resultados son visibles: menor tasa de paro que la media andaluza (8,99% en julio frente al 14,85% regional), atracción de inversión inmobiliaria nacional e internacional y un centro urbano que ha cambiado su relación con el mar. "Estepona es hoy paradigma de calidad de vida, sostenibilidad y un espejo en el que se miran muchas ciudades", afirma el regidor.

El dinamismo urbanístico, sin embargo, ha abierto también el debate sobre el acceso a la vivienda, cada vez más complicado para la población general en la provincia de Málaga en su conjunto. García Urbano defiende un modelo "responsable y limitado", que combina proyectos de alta gama con vivienda protegida. "En cuanto tuvimos suelo disponible, impulsamos un centenar de VPO. Ahora, además, hemos aprobado medidas para destinar parcelas de equipamiento público a vivienda protegida en régimen de alquiler", explica.

La confianza de los inversores

La seguridad jurídica y la agilidad administrativa han sido, según el alcalde, claves para atraer inversión. "Hemos trabajado con rigor y seriedad institucional. Eso genera confianza en el sector privado y favorece la creación de empleo y riqueza", subraya. Estepona figura hoy entre los destinos más demandados por compradores europeos de alto poder adquisitivo, pero también por teletrabajadores y residentes de larga estancia.

En paralelo, la ciudad ha experimentado un crecimiento poblacional sostenido, fruto de su atractivo para vivir más allá del turismo. "Nuestra economía está sustentada principalmente en el sector servicios, pero Estepona tiene capacidad para diversificar y captar proyectos que amplíen el espectro de actividades económicas", apunta.

Fiscalidad y futuro

La estabilidad de las cuentas ha abierto la puerta a rebajas fiscales. "Manteniendo una gestión responsable, es posible bajar impuestos, mejorar los servicios y continuar con la senda inversora", asegura. La reducción del IBI ya ha supuesto un ahorro millonario para los vecinos y el superávit municipal refuerza el margen de maniobra para nuevas infraestructuras.

De cara al futuro, García Urbano menciona proyectos como el nuevo bulevar que conectará el corazón histórico con el paseo marítimo, la culminación del Corredor Litoral y la ampliación de la red de aparcamientos de gestión social. También adelanta que se trabaja en "nuevos equipamientos culturales y deportivos que reforzarán el atractivo de la ciudad tanto para vecinos como para visitantes".

Una transformación impulsada por la gestión pública que ha ido acompañada además de un importante impulso a la inversión privada en vivienda, planta hotelera, restauración y hostelería, retail y ocio premium. Grandes promotoras como Aedas Homes o Metrovacesa están desarrollando importantes promociones de obra nueva en la ciudad; Sierra Blanca Estates anunció un proyecto millonario de la mano de Rafa Nadal y Abel Matutes; y cadenas hoteleras como Ikos o Mett han elegido Estepona para su llegada a España.

El centro histórico, que a pesar de esta completa transformación ha logrado mantener su encanto y esencia de pueblo blanco andaluz, también ha ampliado su oferta hotelera con establecimientos premium como el Hotel Boutique El Pilar de Andalucía y otros proyectos similares aún en construcción. Además, la ciudad estrenó el año pasado su primer centro comercial.

Y en el plano de ocio premium, EVA Estepona —la apuesta griega del dubaití Bulldozer Group— se acaba de sumar a una lista de exclusivos beach clubs en la que ya estaban Beso Beach (grupo procedente de Formentera) o Nido, el primer espacio de lujo fuera de Marbella del gigante de la fiesta de alto nivel Grupo Mosh, que ya en 2021 supo ver el potencial de la ciudad con un concepto de lujo relajado y alta gastronomía.

Pero, por encima de los hitos tangibles tanto los alcanzados por la gestión municipal como los que ha traído la inversión privada, el alcalde destaca un cambio intangible: "Me quedo con la satisfacción de haber devuelto a los ciudadanos su autoestima colectiva. Hoy los esteponeros presumen de su ciudad y saben que Estepona tiene un gran futuro por delante".