Parece siempre la misma historia y lo es: la escasez de vivienda sigue calentando los precios de un mercado que antes o después termina marcando la vida de todo ciudadano. Son tantos los cuellos de botella que están impidiendo que la oferta alcance a la demanda (ya no vale con eso, puesto que hay un agujero tras varios años de demanda insatisfecha que debe satisfacerse con una sobreoferta de vivienda de varios años) que incluso en un momento como el actual en el que los precios no paran de subir, la oferta tiene serios problemas, no solo para crecer, sino para mantener el ritmo. Los últimos datos del número de viviendas iniciadas son especialmente preocupantes, porque muestra una desaceleración en pleno boom de la demanda y con los precios de los inmuebles disparados.
Resultado complicado de entender, sobre todo para aquellos que tienen ciertas nociones de economía, que en un mercado en el que el bien transado (en este caso la vivienda) no para de subir de precio y su demanda se mantiene sólida, no termine de arrancar la oferta del mismo. En términos económicos, cuando los precios suben de forma sostenida como resultado de una demanda fuerte, este encarecimiento actúa como una señal para los productores: indica que hay margen para obtener mayores beneficios si aumentan la producción o entran en ese mercado directamente. Así, el aumento de precios incentiva la entrada de nuevos oferentes al mercado o la expansión de la capacidad productiva de los ya existentes, despertando así la oferta. Este proceso se basa en el principio de que, en un mercado competitivo, los agentes reaccionan a los incentivos de precios para maximizar beneficios, lo que tiende a equilibrar la oferta con la demanda a medio plazo, reduciendo las tensiones inflacionarias iniciales.
En la vivienda no está ocurriendo nada de esto. Los precios están disparados, las perspectivas sobre la demanda son buenas ante unos tipos de interés a la baja, un mercado laboral que funciona y una economía que crece... y, sin embargo, los últimos datos publicados por el Ministerio de Transporte revelan que las viviendas iniciadas en marzo de 2025 han caído respecto a los dos primeros meses del año, que habían sido bastante esperanzadores. ¿Por qué sucede esto? El mercado de la vivienda no es un mercado eficiente, está altamente regulado y se enfrenta obstáculos que a día de hoy parecen insalvables. El resultado de todo lo anterior es una crisis de la vivienda que parece no tener fin y que cada mes se pone un poco más fea que el anterior
Tras un enero y febrero esperanzadores, en los que se construyeron alrededor de 11.300 y 10.600 viviendas, unas cifras que no se veían desde 2008 (aun así insuficiente para equilibrar el mercado), marzo ha sido el mes que ha devuelto al sector a la cruda realidad. Los inicios de vivienda han caído hasta los 9.327, una caída de casi 2.000 viviendas respecto a enero.
Este nada tranquilizador frenazo en la construcción agrava un escenario en el que la oferta de vivienda nueva ha estado languideciendo con cifras no solo insuficientes para tanta demanda, sino históricamente bajas. La 'tormenta perfecta' se ha originado sobre una amalgama de cuellos de botella sobrevenidos. Uno de ellos es la escasez de suelo finalista, es decir, listo para poder iniciar una promoción. Esta escasez está condicionando la obra nueva en las zonas de mayor actividad económica, las que cuentan con una mayor demanda de vivienda.
El gran problema es que muchos de los planeamientos urbanísticos tienen una antigüedad superior a 1992 y tan sólo el 30% es posterior a 2008, según el Sistema de Información Urbanística (SIU) del Ministerio de vivienda y agenda urbana. En la mayoría de las comunidades autónomas, los planeamientos existentes se redactaron entre 1993 y 2007, coincidiendo con el momento de mayor intensidad constructora en España en los últimos años, una fase que en muchos casos puede ser muy diferente a las demandas actuales. Esta limitada actividad de planificación y aprobación urbanística de las administraciones públicas ha generado un cuello de botella sobre la ampliación de la oferta de suelo disponible.
"Es necesario agilizar los procesos de urbanización y permitir que estos continúen a la vez que se resuelven cuestiones leves", abogan desde BBVA Research, arrojando otra cifra más que reveladora: los planes generales urbanísticos indican que en España hay 6,8 millones de viviendas pendientes de desarrollar, lo que se traduce un 25,6% del parque de viviendas existente.
La incertidumbre regulatoria se ha convertido en otro cuello de botella en el sector. Recientemente, la legislación en vivienda ha sufrido cambios importantes, desestabilizando los planes de desarrollo de promotores, constructores y empresas dedicadas al alquiler. Una parte de las medidas adoptadas desincentivan la inversión, introduciendo inseguridad jurídica, reduciendo la rentabilidad o desincentivando las economías de escala, explican desde el departamento de análisis de BBVA.
Reformas que complican el mercado
En 2018, el Gobierno aprobó una batería de medidas dirigidas al mercado del alquiler con la ampliación de los contratos y los límites a los propietarios para la rescisión de los contratos como estandartes. Al año siguiente, en Barcelona entró en vigor la norma que obliga a reservar a vivienda social el 30% de las nuevas construcciones. En los dos años posteriores, se aprobó por ley la regulación del precio del alquiler en Cataluña en zonas tensionadas y, a escala nacional, el Anteproyecto de Ley por el derecho a la vivienda, que hasta su aprobación definitiva generó más incertidumbre. Entre 2022 y 2024, los cambios regulatorios se intensificaron, con los mecanismos para proteger a los inquilinos de la subida de la inflación y el índice de precios para zonas tensionadas.
El exiguo desde hace años presupuesto público destinado a vivienda también se puede considerar un lacerante cuello de botella. Pese al ascenso registrado desde 2021, se mantiene en cotas notoriamente bajas. Desde 2018 se estarían iniciando unas 13.000 viviendas protegidas al año en España, muy por debajo de las casi 60.000 iniciadas entre 1995 y 2002 y de las casi 80.000 iniciadas entre 2003 y 2010. Una producción a todas luces insuficiente para la evolución de la demanda y las necesidades de la población.
No hay vivienda pública
Las comparativas con los vecinos europeos dejan a España especialmente mal en esta materia. En España, solo el 2,5% del parque de vivienda total es para vivienda social, cuando en países como Países Bajos supera el 30% y el 20% en Austria o Dinamarca, constata para elEconomista.es el arquitecto y urbanista Gerardo Roger, redactor de importantes planes urbanísticos españoles en los 80 y los 90. "Desde 2011 en España no se construye vivienda pública", sentencia también a este medio Sergio Nasarre, Catedrático de Derecho Civil en la Universidad Rovira i Virgili.
Un fenómeno relativamente nuevo, pero que ha acabado operando como importante cuello de botella, es el alquiler turístico, que en los últimos años ha presionado la oferta de viviendas habituales. Un aspecto que es de especial relevancia en ciertas localizaciones, como las grandes ciudades con atractivo para el turismo. "El aumento del turismo estaría incrementando la rentabilidad de los alquileres turísticos y, por tanto, convirtiéndolo en una opción cada vez más atractiva para los propietarios", sintetizan desde BBVA.
Según la estadística experimental de vivienda turística del INE, en España había unas 351.000 viviendas turísticas en febrero de 2024, lo que supuso un incremento del 19,2% respecto al mismo mes de 2021. En términos del parque residencial supone el 1,9%, 0,3 puntos porcentuales más que en febrero de 2021. Por regiones existe una elevada variación. Mientras en las insulares, destacados focos turísticos, las viviendas turísticas equivalen al 5,7% del parque de viviendas, en Extremadura es inferior al 0,5%. En Madrid el peso es del 0,8%, en Cataluña el 1,8% y en la C. Valenciana el 2,9% y en Andalucía el 2,5%.
Esta dinámica entronca con la incertidumbre regulatoria expuesta anteriormente agravando la situación. La percepción de los propietarios de verse jurídicamente más desprotegidos, tras los diferentes cambios legales que se han producido en el mercado del alquiler, ha propiciado el aumento de oferta de alquileres turísticos en detrimento de los alquileres habituales. Debido a las mayores exigencias y restricciones que supone la nueva regulación de alquileres, una parte de los propietarios de viviendas han decidido sacar sus inmuebles del mercado de vivienda habitual en búsqueda de oportunidades en otros mercados como los alquileres temporales o por habitaciones.
De la burbuja de crédito a una sequía absoluta
Aunque alcance menos eco entre el gran público, lo ocurrido en la historia española más reciente con la financiación de las promotoras ha devenido en un reseñable cuello de botella. Con la crisis de 2008, se redujo sustancialmente la financiación bancaria a la promoción, y continúa haciéndolo. Si bien los inversores institucionales estarían supliendo la menor financiación bancaria, un incremento de la obra nueva requerirá de una mayor financiación por parte de las entidades financieras, las cuales cuentan con capacidad para hacerlo, apuntan desde BBVA.
La losa de esta historia reciente es pesada y España ha pasado de contar con la mayor proporción stock de crédito a la construcción y promoción sobre el total a ser una de las economías con un menor peso de este sector. Actualmente, la financiación supone una mayor implicación de los desarrolladores en el proyecto y, por tanto, un mayor riesgo para las empresas en detrimento del que venía soportado por las entidades financieras. Esto estaría evitando financiar promociones de escaso interés para la demanda, como pudo ocurrir a principios de siglo, cuando se otorgó financiación a promociones que quedaron sin vender. Pero, al mismo tiempo, empeora el contexto actual.
Como agravante, los expertos de BBVA Research apuntan hacia la referida incertidumbre regulatoria en torno al sector residencial sí podría condicionar la captación de fondos para poder desarrollar proyectos de inversión residencial. A ello añaden otra debilidad del sector como son los elevados plazos que transcurren para aprobar cada una de las fases del proceso urbanístico. "La extensión temporal genera mucho riesgo en los planes financieros de los inversores y además de encarecer la financiación supone una limitación de llegada de recursos al sector", rematan.
Falta mano de obra y materiales
Otro de los grandes cuellos de botella es el de la falta de mano de obra y de unos materiales cada vez más caros. Sin albañiles parece difícil construir vivienda. La escasez de mano de obra es una de las principales limitaciones de la actividad constructora, lo que afecta principalmente a la producción de vivienda, y el número de vacantes sin cubrir en el sector se ha multiplicado por cuatro en los últimos ocho años, según indica un informe de BBVA Research. La construcción sigue mostrando escasez de personal, envejecimiento laboral y baja formación, lo que frena su desarrollo y se ha intensificado desde 2023.
Desde 2019 ha aumentado la proporción de ocupados mayores de 45 años y algo más del 55% de los trabajadores en la construcción supera esta edad, señala la publicación. Asimismo, la proporción de empleados en la construcción con escasa formación en España es superior a la media europea y es necesario impulsar mejoras en la formación.
La relevancia de la construcción en la economía se encuentra por debajo de su promedio histórico y el número de ocupados en el sector se encuentra muy por debajo de la media de los últimos treinta años. En marzo de 2025 los ocupados en la construcción representaron el 6,8% del total de ocupados en la economía, 2,1 puntos menos que el promedio histórico. Y es que los ocupados en el sector llegaron a representar casi el 14% del total de ocupados.
La dichosa productividad
Muy ligado con lo anterior es el drama de la productividad en el sector. La productividad en la construcción ha retrocedido a niveles de 2008 y se sitúa un 25,4% por debajo de la productividad media de la economía. A su vez, la proporción de empresas de mayor tamaño ha permanecido estancada, frente al crecimiento observado en el conjunto de la economía. Aunque este parece el menos importante, este problema es otra china más en el zapato de la oferta de vivienda.
Con todo lo anterior no parece raro que las previsiones para la vivienda sean subidas y más subidas: "Reiteramos nuestras estimaciones de subidas en precios de vivienda de +5% en 2025 y +3% 2026, a pesar del menor crecimiento económico. Seguirán soportados por la escasez de oferta y la fuerte subida de precios de los alquileres. Las zonas con mayor subida serán grandes ciudades, costa mediterránea e islas, por concentración de población y demanda extranjera", aseguraba el último informe de Bankinter, uno de tantos que asegura que los precios seguirán subiendo en el horizonte visible.