El ser humano tiende a pensar que sus problemas son peores que los de los demás. Algo así sucede con el inmobiliario en España. Probablemente, la mayor parte de los ciudadanos españoles crean que los precios de la vivienda en España están subiendo más que en ningún lado, que los inmuebles y los alquileres representan una porción del salario inasumible. Este comportamiento, totalmente lógico, impide ver burbujas reales y situaciones extremas, aunque estén al otro lado de nuestra frontera. La mayor burbuja inmobiliaria de Europa no está en España, la gran exuberancia del ladrillo se está produciendo en Portugal, donde los precios de los inmuebles alcanzan en ocasiones niveles de las grandes ciudades españolas, pero con sueldos de Portugal. Por ello, un indicador de detección de burbujas y exuberancia está señalando que, en el país vecino, el inmobiliario se encuentra en una situación límite, algo que se confirma al estudiar la evolución de los precios de la vivienda lusa en los últimos años.
Una comparación rápida basada en la vasta base de datos del Banco Internacional de Pagos (BiS por sus siglas en inglés), revela la importante brecha entre la vivienda lusa y la española. El precio de la vivienda ha subido en Portugal un 133% desde 2014, mientras que en España han subido un 36% en el mismo periodo de tiempo. Indicadores recogidos por el Fondo Monetario Internacional (FMI) que analizan el riesgo de burbuja están en máximos.
Pero quizá los más 'grave' de todo es que después de este rally, la vivienda sigue subiendo de precio en Portugal. El índice de precios de la vivienda subió el 9,8% interanual en el país vecino durante el tercer trimestre de 2024 (último dato disponible), lo que supone el mayor aumento desde los últimos tres meses de 2022, según informó el Instituto Nacional de Estadística (INE) luso. En ese periodo, el crecimiento de los precios de los inmuebles de segunda mano fue superior al de los nuevos, al ser del 10,5% y el 8,1% respectivamente. Además, los precios van a seguir subiendo, partiendo ya de una base muy elevada. Según S&P Global, este año los precios avanzarán un 3,5% y luego 3% en 2026 y 2027. Los analistas de Bankinter prevén una escalada del 4% para este año y del 3% para el que viene.
La realidad es que la vivienda se sigue calentando en Portugal, pese a que los ratios ya muestran una sobrevaloración extrema. Un escenario que confirma el indicador de sobrevaloración en el precio de la vivienda que elabora el propio Banco Central Europeo (BCE), una métrica que se confecciona en base a la relación entre el PIB per cápita y el índice de precios de la vivienda, la evolución de la relación entre el precio de la vivienda y el alquiler, y otros dos indicadores sintéticos que elabora el eurobanco teniendo en cuenta el tipo de interés real de la economía y otros datos de ingresos.
Una sobrevaloración alarmante en Portugal
Las cifras son rotundas: la sobrevaloración media (se recogen valores máximos y mínimos) de la vivienda alcanzó el 20,8% en Portugal en el segundo trimestre de 2024, último dato disponible. En España, el porcentaje fue del 9,8%, con todo, por encima del 9,3% del conjunto de la zona euro para el mismo cuarto. Pero es que si se observan los valores máximos de Portugal para el mismo periodo, el porcentaje alcanza un impactante 32%. Muy cerca de la sobrevaloración del 33,8% que se alcanzó en España en el tercer trimestre de 2007.
Estas cifras encajan con el aviso en rojo que lanza el referido indicador de detección de burbujas y exuberancia. En un artículo publicado el pasado diciembre en un especial sobre vivienda del FMI, una auténtica autoridad en la materia dejaba un gráfico muy revelador. La investigación del economista español Enrique Martínez García, vicepresidente adjunto y jefe del grupo internacional del Departamento de Investigación del Banco de la Reserva Federal de Dallas, señalaba claramente a Portugal.
Bajo el título 'Cómo detectar burbujas inmobiliarias', Martínez García elaboraba precisamente un 'detector' de burbujas en base a dos variables: por un lado, el precio real de la vivienda (la exuberancia de los precios nominales de las mismas puede deberse a un aumento de la inflación y no a una burbuja, justifica el experto) y, por otro, la asequibilidad de la vivienda (la forma en que los precios se alinean con el poder adquisitivo de los compradores o lo que se conoce como ratio precio-ingresos). Una exuberancia en ambas variables justifica el color rojo en el gráfico y en 2023, el último ejercicio recogido en este trabajo, que analiza a las principales economías desarrolladas del mundo, ese color solo lo luce Portugal.
Aunque en su investigación, el economista de la Fed de Dallas celebra que las normas crediticias más estrictas y las regulaciones prudenciales hayan puesto coto y ayudado a evitar las burbujas generalizadas que se formaron antes de la crisis financiera mundial ("el auge inmobiliario inducido por la pandemia fue intenso, pero duró poco"), reconoce que sigue habiendo casos en los que la exuberancia en la relación precio-ingresos (Portugal, Países Bajos, Luxemburgo y Alemania) invita a mantener la vigilancia. Más si, como en el caso luso, también hay exuberancia en el indicador de precios reales. "Las burbujas de precios de los activos, en particular en el sector inmobiliario, requieren una mayor atención, ya que constituyen una fuente importante de vulnerabilidades y riesgos financieros", lanza como último aviso Martínez García.
El inmobiliario portugués en sí mismo no va a poner en peligro la estabilidad financiera internacional, pero sus cifras pueden dar una valiosa lección. Esto resulta especialmente importante cuando se analiza el nivel de renta per cápita y se pone en comparación con el precio del metro cuadrado de la vivienda. Los últimos datos revelan que en Lisboa el metro cuadrado de los inmuebles ronda los 6.000 euros, incluso por encima de Madrid. Por el contrario, la renta per cápita de los portugueses (proxy del salario medio) es de 19.200 euros, mientras que la de los españoles supera los 25.000 euros. Los números dejan entrever la compleja situación en la que se encuentran los jóvenes portugueses que buscan emanciparse.
Los problemas se acumulan y son 'viejos conocidos' en España. "Los precios de la vivienda en Portugal han demostrado su resistencia en la última década. La escasez de oferta de viviendas, reflejo de la menor actividad constructora en la era prepandémica, y, más recientemente, el aumento de los costes de construcción y la escasez de mano de obra y materiales, han contribuido a la subida de los precios en los últimos años", resume en un informe de S&P Global Ratings la analista crediticia Rocio Romero.
No hay vivienda social
Otros factores como la casi inexistencia de vivienda social o de alquileres sociales en Portugal ha contribuido al escenario actual. Sin embargo, los expertos centran el tiro en la demanda extranjera. Portugal es un país relativamente pequeño, con un atractivo turístico muy grande, lo que lo convierte en un mercado vulnerable a la demanda exterior. Es decir, si un pequeño porcentaje de la población europea decide 'vacacionar' o comprar una segunda residencia en Portugal, los precios pueden sufrir grandes oscilaciones. Si el turismo ya influye en los precios de la vivienda en países relativamente grandes como España (en términos de territorio), solo cabe imaginar el impacto en lugares con menos suelo un parque inmobiliario muy inferior.
"La demanda extranjera ha provocado un rápido aumento de los precios en los últimos años, impulsada por la situación geográfica y la estabilidad económica de Portugal", certifica Romero desde S&P. "El mercado inmobiliario residencial portugués registra una fuerte demanda por parte de los no residentes y de los ciudadanos extranjeros residentes en Portugal, tendencia que se ha acentuado en los últimos diez años", añade. Desde el segundo semestre de 2021, las transacciones de los no comunitarios superan a las de los residentes de la UE. Al mismo tiempo, el número de transacciones en euros ha disminuido un 16% desde el segundo semestre de 2022.
Esta inercia se vio muy favorecida por la 'golden visa' que el país aprobó en 2012, convirtiéndose en uno de los programas de residencia por inversión más populares de Europa y del mundo, especialmente entre la comunidad inglesa. Como señala Romero, el plan del gobierno luso, anunciado en 2023, de acabar con este programa debería contribuir a moderar los precios a medio plazo. No obstante, las previsiones hablan: los precios seguirán al alza.
