La fiebre por el alquiler en España ha elevado los precios de las rentas hasta superar las temperaturas más altas del periodo precrisis. Esta situación se ha dado hasta en cuatro capitales de provincia, como son Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca y Málaga, donde los precios del alquiler rompieron a lo largo de 2018 el techo que estos mercados habían alcanzado antes del estallido de la burbuja inmobiliaria entre los años 2007 y 2008, según los datos de Fotocasa. Además, los precios al cierre del pasado año indican que al menos otras 11 capitales españolas se han calentado y ronzan máximos.
Aunque en la mayoría de los casos las rentas se han enfriado un poco, siguen estando por encima de esa línea roja que se fijó justo antes de la crisis. Concretamente, Barcelona cerró 2018 a un precio por metro cuadrado de 16,06 euros, lo que le sitúa un 7,28% por encima de los máximos del boom. Sin embargo, este no ha sido el precio más caro que se ha llegado a pagar en la Ciudad Condal por el alquiler, ya que en enero de 2018 fue cuando realmente los precios de la urbe catalana alcanzaron un nuevo récord al situarse el metro cuadrado en una media de 16,26 euros. Lo que significa que tras este nuevo pico, el alquiler en Barcelona se fue enfriando a lo largo del pasado año, a pesar de mantenerse en precios superiores a la precrisis.
Esta misma situación se ha dado también en la provincia de Barcelona y en la comunidad autónoma de Cataluña, así como en otras regiones como Madrid, Canarias y Baleares. En el último caso, el precio más alto del alquiler en 2007-2008 fue de 9,83 euros, si bien, en mayo de 2018 se llegaron a alcanzar los 10,6 euros, bajando en diciembre hasta los 9,83 euros de nuevo.
Crecimiento peligroso
Por otro lado, se encuentran las capitales que se están acercando peligrosamente a sus máximos. Esta es la situación que se da en La Coruña, Valencia y Granada, que se encuentran a menos de un 6% por debajo de los máximos. Les siguen de cerca Salamanca y Bilbao y Segovia, a solo el 6% y 7% de su precio récord.
De hecho, Salamanca ya superó su techo en mayo de 2018, con un precio de 7,34 euros por metro cuadrado y ahora está retrocediendo. Distinto es el caso de Valencia, que según Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa, seguirá subiendo de manera continuada. "Aunque ha experimentado su crecimiento más tarde que Madrid y Barcelona, lo está haciendo con mucha fuerza y lo sigue haciendo de manera continuada, por lo que creemos que tiene más recorrido", explica la experta a elEconomista.
Estabilización de mercado
"Llama mucho la atención el caso de Barcelona, que en nuestro índice siempre lleva la delantera, ya que es donde primero detectamos las mayores subidas, es la más cara y si lo comparas con diciembre hay una caída interanual", apunta la directiva, que señala hacia Cataluña y Baleares. "Ambas superaron sus máximos en 2018 y hemos visto que empiezan a registrar caídas interanuales". Así, según Toribio, "la tendencia del índice general muestra una estabilización", lo que no quita que "determinadas zonas, como enclaves turísticos y en extrarradio de las grandes ciudades, sigan por encima de máximos al arranque de este año, por lo que seguirá habiendo tensión en los precios".
Esto demuestra que "muchas ciudades ya han tocado su techo y ver Barcelona y Palma de Mallorca registrando caídas interanuales nos hace pensar que vamos hacia una normalización del mercado", explica la directiva.
"En 2017 se registraron las mayores subidas y si comparas el mapa de ese año, en el que prácticamente todas las comunidades autónomas crecían, con el de 2018 se ven claras diferencias, ya que el pasado año el precio caía en nueve regiones", apunta Toribio, que señala que a nivel de media española los precios siguen un 17% por debajo de los máximos.
Madrid va por libre
El caso de Madrid es totalmente distinto. "Va por su cuenta, con subidas a nivel de comunidad y de capital muy altas, de doble dígito", señala la experta.
Concretamente, al cierre de 2018 el alquiler medio en la capital estaba en 15,03 euros por metro cuadrados, lo que supone superar la barrera que alcanzó en diciembre de 2007, cuando los alquileres se pagaban a 13,34 euros. Esto significa que, de media y para un piso tipo de 100 metros cuadrados, los alquileres en Madrid son ahora 169 euros más caros al mes que en la época del boom, lo que supone un gasto total superior al año de algo más de 2.000 euros.
En el caso de la provincia de Madrid los precios se situaban a cierre de 2018 en 13,16 euros, lo que supone situarse un 11,43% por encima de los máximos que alcanzó en septiembre de 2007.
Si bien, si nos fijamos en los precios más bajos que se alcanzaron durante la crisis, el alquiler en Madrid se ha encarecido alrededor de un 40% en los últimos seis años.
Esta situación de tensión en los precios está generando que las familias crucen la línea roja recomendada por los expertos de no destinar más del 30% de su renta al pago del alquiler. Concretamente, esta situación se da en más de dos tercios del mapa de Madrid, ya que en 90 de los 132 barrios que componen la ciudad los inquilinos dedican más del 30% del suelo al alquiler, según los datos de la herramienta digital Elige bien tu barrio de ING.
Concretamente, en seis de los barrios el nivel de renta destinado al alquiler se sitúa por encima del 44%, liderando el ranking de excesos el barrio del Plantío, donde se destina más de la mitad de los ingresos familiares a pagar el alquiler.
Esta situación se agrava notablemente en Barcelona, donde el 93% de los barrios se posiciona por encima del ratio del 30%. Así, solo cinco de los 75 barrios de la Ciudad Condal están en una situación considerada sana por los expertos, mientras que otros siete están en una situación crítica, al dedicar a la renta más de la mitad de los ingresos familiares. De estos, uno está en un ratio del 66%.
Alquiler turístico
A pesar de esta tensión en los precios, el hecho de que tanto en Cataluña como en Baleares estén ya registrándose caídas hace ver una normalización. Así, Toribio explica que de los mercados que se encuentran ya próximos a su máximo será complicado alcanzarlo. "Habrá alguna que sí lo haga, pero no creo que sean muchas las que se unan a este conjunto de ciudades y regiones que ya lo han hecho", apunta.
"Las cuatro plazas de las que hablamos (Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca y Málaga) tienen tres elementos en común. Se trata de polos económicos, demográficos y turísticos", explica la experta, que cree que no se debe apuntar únicamente hacia el auge de los pisos turísticos para buscar la respuesta al alza del alquiler.
"Se trata de mercados que atraen mucha inversión, nacional y especialmente extranjera en el caso de Málaga o Mallorca", destaca Toribio, y muchos de estos compradores apuestan por el alquiler turístico, "pero otros muchos se decantan por el alquiler residencial de larga duración".
"Evidentemente el boom de plataformas como Airbnb afecta a determinados barrios y este efecto se extiende a otras zonas de las ciudad, pero es importante destacar que el turístico no es ni el único ni el gran culpable, sino no se hubieran dado estas subidas de precio tan generalizadas en todo el país en los últimos años", explica Toribio, que remarca que "no solamente es el alquiler turístico, también es la apuesta del inversor por la rentabilidad que ofrece en estos momentos la adquisición de una vivienda para ponerla en alquiler".
