Vivienda

Un oasis de rentabilidad para los inversores: comprar vivienda de segunda mano y alquilar

  • El 'boom' del alquiler turístico dispara los precios de los alquileres
  • La rentabilidad del alquiler supera de largo a los depósitos o dividendos
  • En zonas céntricas de Madrid, el 80% de las compras son para alquilar
Foto de Dreamstime

La vivienda vuelve a ser uno de los activos preferidos para inversores y ahorradores. La fuerte subida del precio de los alquileres en las grandes ciudades y la demanda que proviene del 'boom' del alquiler turístico han convertido a la vivienda en un activo muy rentable; más en un entorno de tipos ultra-bajos, donde los depósitos y la deuda soberana quedan descartadas como inversiones atractivas en términos de rentabilidad real. La compra de vivienda de segunda mano para alquilar se está convirtiendo en una tendencia creciente que atrae a compradores muy variopintos y que además está cambiando la composición humana de algunos barrios en las grandes ciudades.

Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística muestran un rápido incremento de la compraventa de vivienda en España, con un crecimiento del 16,2% interanual en febrero. Una buena parte de este movimiento se debe a personas que quieren adquirir una vivienda para alquilarla y sacar un rendimiento a sus ahorros. En las zonas 'calientes' de las grandes ciudades como Madrid, entre el 70 y el 80% de los compradores tienen como objetivo alquilar o sacar rentabilidad a la vivienda de alguna forma.

"El porcentaje de inversores que participan en el mercado inmobiliario con el objetivo de sacar un rendimiento por el alquiler se ha disparado", explica Francisco Gallardo, franquiciado de una de las oficinas más representativas de Redpiso en Madrid. La vivienda de segunda mano se ha convertido en el principal objetivo, dado que su precio de venta es habitualmente inferior a la de obra nueva, mientras que su alquiler suele ser similar, según fuentes del sector. En febrero de este año se vendieron 41.480 viviendas, de las que casi 34.000 fueron de segunda mano.

Buscando rentabilidad

La búsqueda de rentabilidad está empujando a que los ahorradores apuesten de nuevo por el ladrillo. Según datos del Banco Central Europeo, los depósitos con vencimiento entre uno y dos años están ofreciendo un interés anual del 0,10% a los hogares, mientras que los fondos de inversión más conservadores o la inversión en letras del Tesoro no aporta rentabilidad alguna. La única opción para encontrar rentabilidad es buscar algo de riesgo e invertir en acciones. Por ejemplo, la rentabilidad por dividendo esperada para el Ibex 35 este año es del 4,1%. 

Sin embargo, el alquiler de la vivienda ofrece una rentabilidad bruta del 7,8%, según el portal Idealista. (el Banco de España reduce este rendimiento hasta el 4,1%). La adquisición de vivienda "se ha convertido en la mejor opción para rentabilizar un dinero que tienen 'aparcado' y que de esta forma saben que pueden obtener réditos anuales del 7 al 11%, dependiendo de la ulterior gestión de explotación que hagan del inmueble", asegura Gallardo.

Desde Idealista aseguran que la rentabilidad del alquiler de vivienda en España ha marcado un nuevo máximo histórico al alcanzar el 7,8% señalado anteriormente, una cifra que es casi tres puntos porcentuales superior a la que tenía en el tercer trimestre de 2013, cuando se situaba en el 4,9% y que no ha parado de crecer desde ese momento.

Sin embargo, la situación en las ciudades de Barcelona y Madrid es diferente, ya que ambos mercados acumulan varios trimestres en los que la rentabilidad de la vivienda cae. En estas ciudades, el precio de la vivienda ya está creciendo más rápido que el de los alquileres, lo que a la postre reduce la rentabilidad.

El perfil del comprador

Cada vez se habla más de grandes inversores que adquieren grandes cantidades de vivienda para alquilarla posteriormente. Tanto el Fondo Monetario Internacional, Reserva Federal de San Luis... han advertido sobre este fenómeno está desembocando en una acumulación del ladrillo en unas pocas manos. Al final, los inversores buscan rentabilidad y si un activo rinde más que otro el dinero fluye hacia él hasta que el nuevo precio de equilibrio reduzca la rentabilidad del activo.

Gallardo comenta que este proceso de 'acaparamiento' se produce sobre todo en zonas concretas de las grandes ciudades. Por otro lado, "el inversor (principalmente extranjero: venezolano, mejicano, argentino, belga...) busca edificaciones emblemáticas o muy bien ubicadas en el centro de la capital con independencia de cierta problemática que pueda tener el inmueble y/o la finca. Normalmente son particulares de mediana edad y con importantes ingresos anuales en sus países de origen, que conocen bastante bien nuestra ciudad y que se sienten atraídos por tener una segunda residencia en el futuro en España y mientras rentabilizar su inversión de forma notable y confiada", destaca el experto.

Pero no sólo los inversores extranjeros buscan este tipo de activo, el comprador nacional también quiere ladrillo: "No para de seguir creciendo con pequeños y medianos empresarios u autónomos y/o matrimonios de mediana o avanzada edad (todos ellos nacionales) que encuentran en el ladrillo de segunda mano un interesantísimo nicho de mercado y la mejor opción para rentabilizar un dinero".

"Nos hemos visto sorprendidos incluso con el incremento de personas mayores que demandan la compra de garajes como forma de parcelar la inversión de sus ahorros, metiendo un dinero en un producto que les genera unas ganancias mensuales, un producto cuya gestión es más ágil y menos burocrática que una vivienda y que además no suele tener las posibles problemáticas que pueden surgir con los inquilinos de los alquileres. 

El inversor expulsa al vecino

El desplazamiento de la población original de los barrios céntricos de las grandes ciudades por la presión del turismo y el asentamiento de agentes de mayor poder adquisitivo, la denominada gentrificación, ha llevado a Madrid y Barcelona a máximos históricos en los precios de los alquileres. 

No se trata de un fenómeno novedoso, pues ciudades como Nueva York, París o Berlín ya fueron testigos de la gentrificación durante los años noventa del siglo pasado, y también las dos mayores ciudades españolas vieron cómo alguno de sus barrios más empobrecidos, como Chueca, en los ochenta o la Barceloneta, en los noventa, comenzaron a poblarse con nuevas generaciones atraídas por los precios bajos.

"Desde nuestra oficina de la calle Atocha 27, venimos observando cierto acaparamiento de viviendas de la zona centro con la importancia que tiene al efecto de la 'gentrificación' de la que se viene hablando en los últimos meses y el nuevo escenario de ciudades europeas que ello está dibujando", añade el experto de Redpiso.

El residente nacional se ve cada vez más obligado a abandonar dichas áreas; bien llevado por la 'pequeña fiebre de oro' de explotar su residencia habitual como alquiler turístico y aprovechar la 'burbuja' en los precios del alquiler que estamos experimentando; bien por una pérdida de la esencia de dichas zonas del centro que terminan configurándose por y para el turista y/o el residente de alquiler temporal/estacional, aseguran desde Redpiso.

El 'boom' del alquiler turístico está disparando el precio de los alquileres en las grandes ciudades, lo que supone un gran aliciente para que los inversores apuesten por pisos o apartamentos céntricos en grandes ciudades de España. Esta tendencia está cambiando la forma y la estructura poblacional de los barrios más célebres de algunas ciudades, cuyos vecinos de toda la vida están abandonando esas zonas que quedan a merced de turistas e inversores.

En las zonas más 'deseadas' por inversores y turistas se está viendo un rápido incremento de los precios de compra y alquiler: "En las zonas donde se focalizan los clientes compradores anteriormente descritos, el precio de la vivienda sube notabilísimamente año a año, generando una gran confusión en las expectativas del resto de propietarios cuyas viviendas no están dentro de dichas áreas de demanda pero que asumen, bien por los datos medios, bien por las noticias del sector, bien por ciertos titulares, que ellos también va a ser beneficiarios de dichas subidas y en los mismos porcentajes sin que sea esa, tristemente para dichos clientes, la realidad", concluye Gallardo.

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comentariosforum32
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Hacen bien
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Yo no espucularia con la vivienda, ya salí escaldado ha una década.

Puntuación 54
#1
Todas las burbujas iguales
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Los últimos que entran al final del ciclo son los especuladores, luego ya sabéis lo que pasa.

Puntuación 35
#2
DAVID
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todos estos portales no tienen periodistas TEIENEN PROPAGANDISTAS QUE VENDEN LO QUE SE LES DICTA NO SON PERIODISTAS Y NUNCA LO FUERON NI NUNCA LO SERAN

Puntuación 44
#3
karli
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Aquí se mueve mucho dinero negro. A ver como puede controlar Hacienda los alquileres que cobran en mano los propietarios de viviendas, principalmente alquiladas a estudiantes. Siempre pagamos lo más tontos.

Puntuación 30
#4
françois
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otra burbuja a la vista: la gente compra para alquilar y los bancos empiezan a prestar el 100%. España no aprende

Puntuación 49
#5
sevillo
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El próximo rescate quien lo paga?

ya están alertando en otros medio no tan del lado oscuro de la fuerza, que hay burbujon...

Puntuación 30
#6
Contribuyente
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Si quieres tener problemas y a largo plazo pérdidas, compra y alquila.

Puntuación 30
#7
Aburros a las piedras
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Al 1

Ya apareciste, payaso. Faltáis muchos por "opinar"?

Puntuación -48
#8
Tic-Tac
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La gran crisis de liquidez se acerca y sera prácticamente volver a la prehistoria.

Uyuyuy

Puntuación 13
#9
fernando
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El periodismo mercenario pagado por Bancos, fondos buitre, inmobiliarias etc. está muy activo, pero no cuela. Con un 80% de pisos habitados en propiedad que serán heredados; con más de cuatro millones de viviendas vacías; con mucho paro aun y más que habrá con la robotización y maquinización del trabajo; con sueldos bajos e inestables; con hipotecas más difíciles; con próxima subida de tipos de interés y Euribor; con disminución de habitantes; con muy baja natalidad etc. sobran pisos por muchos años, salvo en centro de Madrid, Barcelona, Málaga, Baleares y Canarias, que seguirán bajando por pura lógica y datos.

Ojo los que compren para alquilar, se pueden encontrar con la desagradable sorpresa que lo que ganen con el alquiler, lo pierdan por la devaluación de la vivienda en la mayoría de los lugares de España

Puntuación 35
#10
Lan
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Comprar para alquilar no lo veo otro caso es que te llegue por herencia.

Puntuación 17
#11
Usuario validado en elEconomista.es
juniper7
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Pues eso, la vivienda en la actualidad es un bien especulativo para inversores, ha dejado de ser un derecho el poder comprar a un precio "humano" un techo digno para vivir.

Puntuación 33
#12
walter
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Es fácilo : hay que comprar cuando está barato y vender cuando está caro. No al revés

Puntuación 10
#13
La crisis económica ya tiene nombre
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LA PRÓXIMA CRISIS ECONÓMICA QUE ESTÁ MUY CERCA Y QUE SERÁ COMO 10 VECES MÁS GRANDE QUE LA DEL 2008, SERÁ LA CRISIS DE LA LIQUIDEZ.

Puntuación 8
#14
Esto es de traca
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En bono a 10 años en USA casi en el 3% y los inversores especulando con la vivienda de Españistan, jajaja.

Comprar bonos.

Puntuación 14
#15
no compreis ahora
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ya comprareis mañana.....y mucho mas caro....jeje....mientras me pagais un alquiler ......

Puntuación -20
#16
Al 16
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Dame una razón económica realista de que dentro de 2 años las viviendas serán más caras que ahora.

No habrá más crisis económicas en España?

No habrá una crisis de liquidez en España en cuanto quieren los bancos?

Puntuación 18
#17
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Walter:

¿y ahora esta caro o barato?

Puntuación 1
#18
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Ta to mu caro.....pero mucho

Puntuación 5
#19
carlos
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La obsesión de comprar vivienda en este país ya roza la adicción similar a las drogas.La vivienda es un bien de primera necesidad y nadie se alegra de pagar el doble por la comida, la luz etc, pero cuando se trata de la vivienda cambia la cosa y muchos son felices de ver subir los precios, olvidándose que es un bien de promera necesidad y que todo el mundo tiene derecho a un lugar donde vivir

Puntuación 16
#20
Ezpinar
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Muxo mas interesante comprar mu barato y revender.

Oz lo digo por ezperiencia propia.

Puntuación 4
#21
fernando
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Que se gasten muchos recursos de personas y familias en la compra de un bien necesario "protegido por el art.47 de la CE", impide que otros sectores de la economía se desarrollen. La desigualdad económica, vivienda cara y baja natalidad, tres cosas que suceden hoy en España, es lo más negativo en una economía capitalista. Así que piénsenlo bien.

Puntuación 13
#22
Al 22
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Efectivamente, se ve que se quieren cargar la natalidad por completo.

😂 😂 😂 😂 😂 😂

Puntuación 8
#23
lisandro
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Mientras España siga recibiendo 80 millones de turistas la vivienda y los alquileres van a subir. Saludos.

Puntuación -9
#24
Al #17
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Una razon realista es que dentro de 2 años si seguimos aqui todos seremos mas viejos...y el tiempo es oro.Unos dejaran pasar oportunidades increibles otros compraran lo que no debian y otros haran buenos negocios.Lo que no sabemos es lo que aremos tu o yo.Espero que ambos tengamos suerte y seamos sensatos en nuestras decisiones.

Puntuación 2
#25