El precio de la vivienda se dispara un 21,7% en la ciudad de Barcelona en el último año a cierre del segundo trimestre, según el informe del mercado inmobiliario de Tinsa, y lidera la subida de precios en España en comparación con el resto de ciudades. En Madrid se incrementa un 10,8%, en Alicante, un 12,9%. La media registra un crecimiento interanual del 2,7%.
La recuperación del mercado de la vivienda en España avanza a diferentes velocidades, con zonas concretas creciendo por encima del 20%. Entre las ubicaciones donde se está produciendo incrementos más claros es la ciudad de Barcelona, donde el valor se ha incrementado un 21,7% en el último año, hasta 3.094 euros por metro cuadrado. Impulsada por la fuerte revalorización de los distritos de Ciutat Vella, L'Eixample y Sants-Monjuïc, Barcelona se convierte así en la capital más cara del país, por delante de San Sebastián.
El director del Servicio de Estudios de Tinsa, Jorge Ripoll, atribuye el incremento registrado en Barcelona a la presión inversora que están experimentando los distritos más céntricos y turísticos. "La compra como inversión está teniendo un importante efecto en la capital catalana. El distrito de Ciutat Vella es el caso más extremo, con un incremento interanual del 35,7% en el precio medio. Se trata de una zona de gran atracción turística, donde la oferta es claramente inferior a la demanda. Se vende muy rápidamente", apunta Ripoll.
Efecto del Turismo
La ciudad de Barcelona ha experimentado un crecimiento muy significativo del 21,7% en el último año. Solo entre abril y junio, el valor medio en la Ciudad Condal se ha incrementado un 8,4% respecto al primer trimestre del año. Desde que tocara suelo en el segundo trimestre de 2013, la ciudad se ha revalorizado un 40,3%.
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Además de la mayor presión inversora, otras circunstancias contribuyen a que Barcelona se haya revalorizado el doble que Madrid en el último año. "Mientras que en Madrid la población de menor poder adquisitivo se desplaza a barrios periféricos dentro de la propia capital, en Barcelona se traslada a municipios colindantes, ya que la ciudad no puede expandirse al estar limitada por el mar y la montaña. Los barrios periféricos compensan en Madrid el mayor dinamismo del centro, mientras que Barcelona está mucho más expuesta a la evolución de los distritos más céntricos y turísticos, que representan una mayor proporción del término municipal", apunta Jorge Ripoll.
El distrito de Ciutat Vella representa el ejemplo más extremo del impacto de la turistificación con el atractivo de albergar Barrio Gótico y el Raval. "Abundan los pisos pequeños, de 40 o 50 metros cuadrados, atractivos para los inversores, que han incrementado de forma notable su valor porque la oferta es muy escasa para la demanda existente", subraya Ripoll.
Todos los distritos de la ciudad de Barcelona se han revalorizado por encima del 11% en el último año. El incremento ha sido también llamativo en Sants-Monjuïc (+22,6%) y en L'Eixample (22%). El distrito de Sarrià-Sant Gervasi, con un crecimiento interanual del 11,6%, ha superado este trimestre la cota de los 4.000 euros por metro cuadrado y se posiciona, con 4.247 euros por metro cuadrado, como el más caro de las cinco grandes capitales, por delante de los 3.935 euros por metro cuadrado del distrito de Salamanca, en Madrid.
Precios por barrios en Madrid
En la capital de España, los mayores crecimientos en tasa interanual se localizaron en los distritos de Usera (+14,9%), Ciudad Lineal (+11,9%) y Villa de Vallecas (+11,7%). Todas las zonas muestran en el segundo trimestre tasas positivas, aunque algunas de ellas más próximas a la estabilización, como Moratalaz (+0,2%), Villaverde (+1,5%) y Barajas (+1,8%).
En las otras tres grandes capitales, el mejor comportamiento de precios en el último año se situó en Macarena (+8,8%) y Triana (+7,9%), en Sevilla; en los distritos de Ciutat Vella (+7,3%) y Patraix (+7,2%), en Valencia: y en los barrios rurales del oeste (+6,9%), en Zaragoza. La capital aragonesa es la ciudad entre las cinco grandes con más distritos en negativo en tasa interanual, liderados por Las Fuentes (-6,6%) y los barrios rurales del norte (-4,8%).
Barcelona, la ciudad más cara de España
En otras capitales de provincia también se producen crecimientos relevantes, aunque algo más moderados, destacan la ciudad pontevedresa de Vigo (+10,2%), Tarragona (+9,4%), Pamplona (+6,4%), Vitoria (+6,4%) y Palma de Mallorca (+6,3%).
En el extremo opuesto, hasta 18 capitales muestran en el segundo trimestre descensos de precios en tasa interanual. Castellón y Toledo destacan con los descensos más acusados en tasa interanual entre las ciudades con dato disponible este trimestre: un 12,6% y un 9,4%, respectivamente, seguidas de León (-5,3%).
Barcelona adelanta este trimestre a San Sebastián como la capital con el precio más elevado del país, al alcanzar 3.094 euros por metro cuadrado, frente a los 2.984 euros por metro cuadrado de la ciudad vasca. Otras dos ciudades, Madrid (2.378 euros por metro cuadrado) y Bilbao (2.088 euros por metro cuadrado), superan la cota de los 2.000 euros por metro cuadrado. En el extremo contrario, entre las ciudades más baratas destacan Castellón (797 euros por metro cuadrado), Lugo(892 euros por metro cuadrado) y Ávila (917 euros por metro cuadrado).
Logroño se mantiene como la capital con mayor ajuste de precios acumulado desde 2007, con un 59,1%, seguida de Castellón (-57,8%) y Zaragoza (-57,7%). La revalorización experimentada por Barcelona en los últimos trimestres la ha situado entre las capitales donde la brecha respecto a máximos de 2007 es menor, solo superada por Ourense, donde la caída acumulada es del 25,5%, frente al 30,3% de Barcelona. A Coruña es la tercera capital española con menor ajuste de precios acumulado desde 2007: un 31,2%.
Precios a dos velocidades
Al margen de la fuerte subida de precios que está experimentando la Ciudad Condal, Ripoll recuerda que el mercado residencial todavía está en fase de estabilización en muchos emplazamientos de la geografía española. En 19 provincias y 18 capitales la estadística muestra este trimestre descensos de precios en tasa interanual. Esta situación, unida a la escasa actividad promotora y a la concesión moderada de hipotecas, descarta que estemos viviendo una burbuja a nivel general.
Cataluña y Madrid se desmarcan del resto de regiones con un incremento interanual de precios del 11,3% y del 9%, respectivamente, en el segundo trimestre. Otras siete Comunidades Autónomas aumentaron su valor medio en el último año, aunque a un ritmo más moderado, encabezadas por Canarias y Galicia, donde el precio medio mejoró un 2,5% en tasa interanual.
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Destaca la buena evolución de la Comunidad Foral de Navarra durante 2017. Tras incrementar su valor medio un 4,5% desde finales de 2016, Navarra registra, por primera vez desde 2007, una tasa de variación interanual positiva (+0,4%).
La disparidad de la recuperación del mercado residencial queda patente en que todavía ocho regiones (País Vasco, La Rioja, Murcia, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Cantabria, Extremadura e Islas Baleares) muestran un precio medio inferior al del mismo periodo del año anterior. Los descensos más acusados se localizan en País Vasco (-4,9%), La Rioja (-4,6%) y Región de Murcia (-4,3%).
La Comunidad de Madrid se sitúa como la región más cara en el segundo trimestre, con 1.925 euros por metro cuadrado, superando a País Vasco (1.919 euros por metro cuadrado). La vivienda media en las Islas Baleares se sitúa prácticamente al mismo nivel que la vasca, con 1.914 euros por metro cuadrado. En el extremo opuesto, Extremadura (774 euros por metro cuadrado), Castilla-La Mancha (788 euros por metro cuadrado) y La Rioja (819 euros por metro cuadrado) se mantienen como las Comunidades Autónomas más baratas.
Los mayores descensos desde máximos de 2007 se localizan en La Rioja (-54,5%), Castilla-La Mancha (-52,5%) y Aragón (-50,7%). Por el contrario, Baleares, Extremadura y Galicia muestran la menor tasa de caída acumulada: un 29,9%, un 30,4% y un 31,7%, respectivamente.
Por provincias
Barcelona, Madrid y Álava son las provincias que destacan con la mejor evolución de precios en los últimos doce meses, con incrementos del 11,9%, del 9% y del 6%, respectivamente, seguidas de las provincias de Tarragona y Pontevedra, ambas un 5% interanual.
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Hasta 19 provincias registran caídas interanuales de precios, aunque menos acusadas que en el trimestre anterior. Castellón (-5,9%) y Segovia (-5,1%) lideran los descensos en los últimos doce meses, seguidas de Guipúzcoa y Zamora, que se abarataron un 4,9% respecto al año anterior.
Los precios medios más altos a nivel provincial se localizan en Guipúzcoa (2.089 euros por metro cuadrado), seguida de Barcelona (1.963 euros por metro cuadrado) y Madrid (1.925 euros por metro cuadrado), que relegan a Vizcaya (1.918 euros por metro cuadrado), que el trimestre anterior fue la segunda provincia con el precio medio más elevado. Las viviendas más baratas de media se localizan en las provincias de Ciudad Real (714 euros por metro cuadrado), Toledo (722 euros por metro cuadrado), Cáceres (748 euros por metro cuadrado) y Teruel (753 euros por metro cuadrado).
Guadalajara ha ampliado el ajuste a la baja acumulado desde máximos de 2007 y alcanza un 54,8% de caída, solo superado por la provincia de Toledo (-56%). Les siguen La Rioja y Zaragoza, con descensos del 54,5% y del 53,8%, respectivamente.
Tiempo de venta
El plazo medio de venta a nivel nacional, que toma en consideración la oferta de vivienda y el ritmo de transacciones, se redujo a 9,5 meses en el segundo trimestre desde los 9,9 meses del trimestre anterior. Las ciudades de Madrid y Barcelona siguen aumentado su liquidez. Una vivienda en Madrid tarda en venderse 3,4 meses de media y 3,6 meses en Barcelona. En las otras tres grandes capitales también se han reducido los plazos medios de venta, que son de 10 meses en Valencia; 7,1 meses en Sevilla y 6 meses en Zaragoza.
Galicia y Castilla-La Mancha son las regiones con plazos medios de venta más extensos, por encima del año: 13,3 y 12,9 meses, respectivamente. En el extremo opuesto destacan como las regiones más líquidas, Madrid (4,8 meses) y Navarra (7,8 meses), junto con la Ciudad Autónoma de Ceuta (3 meses). Hasta 18 provincias muestran plazos de venta superiores al año. Cantabria es el mercado donde más se tarda en vender: 18,2 meses de media.
