Comprar una vivienda para después arrendarla es una de las fórmulas que utilizan los pequeños inversores para sacar el máximo rendimiento a sus ahorros. De hecho, este tipo de inversión ofrece mayor rentabilidad que los bonos del Estado o los depósitos bancarios. Ahora bien, todo el que quiera invertir en vivienda debe tener en cuenta el importe y el precio al que se alquilará el inmueble, los cargos e impuestos que conlleva la operación y los gastos de mantenimiento. En cuanto al precio del alquiler, ahora se ha sumado una nueva variable a tener en cuenta: el límite del 2% establecido por el Gobierno para actualizar las rentas si se trata de grandes propietarios. Para el resto permite libertad de pactos, pero si no llegan a un acuerdo la subida máxima también será del 2%.
Los últimos datos de Tinsa sitúan la rentabilidad bruta del alquiler en el 4,34% en el primer trimestre del año, lo que supone una subida interanual del 1,4%. La tasadora señala que en la división por distritos de Madrid y Barcelona se perciben cifras de rentabilidad algo superiores en la zona del centro a sus distritos colindantes. "Aparte de este hecho, el esquema centro-periferia en lo que respecta a rentabilidades contenidas y más elevadas, respectivamente, sigue patente en estas capitales", explica la tasadora en el informe IMIE Mercados Locales correspondiente al primer trimestre del año.
En cuanto a la capital de España, la rentabilidad bruta del alquiler se mantiene estable respecto al año pasado, y está ligeramente por encima de la media nacional. En concreto, comprar un inmueble para después arrendarlo ofrece un retorno al propietario del 4,4% en Madrid. El distrito más rentable es Puente de Vallecas, donde el metro cuadrado se paga a razón de 1.939 euros. Allí el propietario obtiene un retorno del 6,4% por el alquiler de su casa, lo que supone una subida de un punto porcentual respecto a los tres primeros meses del 2021.
El rendimiento también supera el 5% en los distritos de San Blas (5,7%), Carabanchel y Vicálvaro (5,1% en ambos casos). En el primero, la rentabilidad ha mejorado ocho décimas respecto al primer trimestre de 2021, mientras que en Carabanchel y Vicálvaro el aumento ha sido de cuatro décimas y siete décimas, respectivamente.
Por el contrario, el retorno es significativamente más bajo en los distritos de Chamartín (3,3%) y Hortaleza (3,4%). En los dos, aunque ha descendido, el resultado está en línea con el mismo periodo del año anterior. Le siguen Retiro (3,8%) y los distritos de Salamanca, Chamberí y Arganzuela, con un 3,9% de retorno. Tanto Salamanca como Chamberí son dos de los barrios más caros de la ciudad. En el primero, el metro cuadrado alcanza los 5.249 euros y en el segundo 4.799 euros.
Barcelona supera el 4%
La rentabilidad del alquiler también se ha estabilizado en la primera parte del año en Barcelona. Comprar una vivienda y luego alquilarla ofrece un retorno del 4,1%, el mismo resultado que hace justo un año. Al igual que ocurre en Madrid, el rendimiento es superior al de la media nacional.
Los distritos más interesantes para invertir en vivienda son Ciutat Vella, Horta Guinardó y Nou Barris. En todos ellos el retorno que consigue el inversor alcanza el 4,5%, en línea con el año anterior. Cifras muy similares arrojan los distritos de L'Eixample (4,4%), Sant Andreu (4,2%) y San Martí (4%). Por contra, las rentabilidades más bajas se consiguen en Sarrià-Sant Gervasi (3,2%) y Les Corts (3,4%). Ambos distritos barceloneses cuentan con los precios de la vivienda más elevados de la ciudad, y para adquirir un inmueble hay que desembolsar más de 4.000 euros/m2, según las cifras de la tasadora.
En cuanto a Valencia, la radiografía elaborada por Tinsa sitúa la ganancia bruta de arrendar una vivienda en el 4,7%, lo que supone una ligera subida frente al 4,6% del mismo periodo del año anterior. Las viviendas ubicadas en los distritos de Camins Al Grau y Benimaclet ofrecen el mayor retorno al inversor, un 6% y 5,7%, respectivamente.
También superan el 5% de rentabilidad los distritos de La Saïdia (5,3%), Patraix (5%) y Jesús (5,2%), y muy cerca del 5% de rentabilidad ofrece la inversión en vivienda en Campanar, L'Olivereta, Poblats Marítims, Benicalap, Poblados del Norte y Poblados del Sur, todo ellos con un retorno del 4,9% a cierre del primer trimestre del año. Por el contrario, invertir en vivienda para alquilar en la ciudad del Turia es menos rentable en los distritos de Ciutat Vella (3,2%) y L'Eixample (3,6%) donde el metro cuadrado supera los 3.500 euros.
Otros grandes mercados
En otro de los grandes mercados, Sevilla, la rentabilidad bruta ha subido ligeramente respecto al año anterior. Así, en la capital hispalense ha llegado hasta el 4,6%, frente al 4,4% del mismo periodo de 2021. Al este de la ciudad, el distrito que ofrece un mayor retorno es Cerro - Amate, un 5,1%.
En otra ciudad andaluza, Málaga, la rentabilidad bruta obtenida por el propietario a cierre del primer trimestre fue del 4,3%. En ocho de los once distritos que componen la ciudad la rentabilidad obtenida por comprar una vivienda y arrendarla supera el 4%, entre los que destacan Bailén-Miraflores (4,9%), Centro y Campanillas (4,7% en los dos casos).
Más de un 5% de rentabilidad bruta ofrece Zaragoza. Concretamente la ciudad aragonesa ha alcanzado el 5,2%, lo que supone cinco décimas más hace un año. La Almozara (7,1%) y Torrero-La Paz (6,5%) son los distritos más rentables de la capital. También por encima de la media de la ciudad están las zonas de San José, Barrios rurales del oeste, Delicias y Las Fuentes.
Peligro en la inversión
Todos aquellos que invierten en vivienda, o tienen pensado hacerlo, vigilan el límite establecido por el Gobierno. Según una encuesta realizada por idealista -a más de 7.000 usuarios de su plataforma-, el 34% de las personas que buscan invertir en vivienda para ponerla en el mercado del alquiler cree que el límite establecido por el Ejecutivo a la actualización de las rentas afectará a su inversión, y más de la mitad de ellos (el 18% del total) estima que esta medida durará años. Por su parte, el 25% considera que esta nueva medida no debería afectar a sus planes de inversión, mientras que el 41% no tiene aún claro si podría llegar a influirle.
A pesar de la incertidumbre y la inseguridad que puede llegar a generar entre los propietarios, el interés por invertir en vivienda se mantiene, tal y como el 88% de los encuestados por el marketplace inmobiliario, que sigue apostando por esta vía. La búsqueda de seguridad de cara a su futura jubilación, aumentar los ingresos actuales de la unidad familiar, cubrirse frente a la inflación y obtener una segunda vivienda "que se pague sola" están entre los principales motivos para mantener su inversión.
Dentro de la inversión en vivienda, comprar para poner en el mercado del alquiler es la opción principal (el 58%), seguida de la compra para poner la vivienda en el mercado vacacional (17%) y la adquisición para reformarla y ponerla otra vez en venta (8%).
Sin embargo, el 12% de las personas ha desistido en su intención de invertir en vivienda ante el cambio de circunstancias. "El Gobierno ha vuelto a cargar sobre los propietarios particulares lo que es responsabilidad de la Administración y obliga a que no se cumpla la cláusula de actualización de los contratos de alquiler", indica Francisco Iñareta, portavoz de idealista, quien considera que la medida supone un nuevo "varapalo para los arrendadores, que de nuevo vuelven a ver cómo cambian las reglas a mitad de partido y que en muchos casos provocará la retirada de sus viviendas del mercado ante la evidente inseguridad legal que supone". De este modo, el experto considera que "el efecto que puede lograr puede ser justo el inverso al deseado".
Desde Asval coinciden en que esta medida "carga a los propietarios de vivienda en alquiler con el problema social de la vivienda, cuando es responsabilidad de las Administraciones Públicas. Esto se suma al actual marco regulatorio, que presiona al propietario, lo que redundará en una reducción de la oferta". Este tipo de medidas, junto a la inseguridad jurídica que ocasiona, "solo provocarán, en el medio y largo plazo, una limitación y encarecimiento de la oferta de vivienda en alquiler", señalan desde Asval.
En la misma línea se ha pronunciado Ferran Font, director de Estudios y Portavoz de Pisos.com, que considera que la medida no es del todo acertada teniendo en cuenta que el sector del alquiler necesita de un marco regulatorio estable y de previsibilidad. "La responsabilidad de esa decisión va a recaer en el propietario y no en las administraciones, puede desincentivar a tener inmuebles en alquiler o incluso eliminar inmuebles del mercado", ha dicho.
