Sin ánimo de ser triunfalista, creo que es evidente que 2021 fue un buen año para el mercado de la vivienda en España. A falta de los datos de cierre del ejercicio, el Colegio de Registradores apuntaba para el tercer trimestre las mejores cifras de compraventas desde 2008. En vivienda usada, se llevaron a cabo 124.722 transacciones, mientras que en vivienda nueva fueron 29.433. En ambos casos la tasa de incremento con respecto al trimestre anterior superaba el 10%, siendo Andalucía (32.433), Cataluña (24.040), Comunidad Valenciana (22.177) y Comunidad de Madrid (21.685) las regiones que anotaron un mayor número de operaciones.
Y ello a pesar de que, en paralelo, se produjo un alza en el precio medio del metro cuadrado. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE) este índice creció un 4,2% frente al mismo periodo de 2020 y alcanzó los 1.661 euros, una cifra récord en la última década.
En este contexto, muchos expertos coinciden en destacar la fortaleza del mercado inmobiliario, que también está consiguiendo superar con cierta solvencia los efectos de la pandemia. No solo eso, la coyuntura que hemos vivido estos últimos meses ha servido para dar impulso a una de sus asignaturas pendientes: la digitalización; y para consolidar en unos casos, y reforzar en otros, su apuesta por una mayor diversidad de activos. Las viviendas con más amplitud, con terrazas y acceso a espacios abiertos o fuera de las áreas metropolitanas han estado en el foco de la demanda y la oferta más reciente y, probablemente, darán el paso de tendencia a línea consolidada.
La obra nueva supera la pandemia
La positividad generalizada en el sector también aplica al segmento de la obra nueva, que, tras sortear los duros meses del confinamiento, recuperó el ritmo y vive ahora un momento que casi podríamos calificar como "dulce". CaixaBank Research calcula que los visados de obra nueva hasta septiembre experimentaron un repunte del 26% anual, si bien quedaron un 4% por debajo de las cifras de 2019. No obstante, este análisis estimaba que, de mantenerse el ritmo, las cifras globales del año superarían los 100.000 visados, quedando en niveles similares a 2018 y 2019.
La ralentización de algunas obras, los problemas de desabastecimiento y el consiguiente aumento de costes, así como la escasez de mano de obra, no han conseguido frenar el dinamismo del mercado promotor, y así se refleja en las cifras que maneja el servicio de estudios.
Solo las grandes promotoras inmobiliarias cerraron el pasado año con más de 40.000 viviendas en comercialización, y planifican otras 31.000 para los próximos dos años. Aedas Homes, con una cartera de 7.000 nuevos inmuebles y Habitat Inmobiliaria y Neinor Homes, con más de 5.000, respectivamente, son solo una muestra del potencial que ha adquirido el sector.
¿Podrá equilibrarse la oferta y la demanda con este nivel de producción? La Asociación Española de Promotores y Constructores (APCE) estima que para que así fuera sería necesario que en España se construyeran anualmente y hasta 2030 entre 120.000 y 150.000 viviendas.
La evolución de la pandemia sigue siendo un factor determinante en el devenir del sector y también lo es la evolución de los precios. La Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) prevé que la vivienda suba este año entre un 5% y un 6%. Por su parte, el servicio de estudio de CaixaBank asegura que el ritmo de crecimiento anual alcanzará un 4%.
A favor del mercado parece que no se producirán oscilaciones en los tipos de interés, para los que el Banco Central Europeo (BCE) no prevé una subida; en consecuencia, se mantendrán unas condiciones de financiación para la adquisición de vivienda realmente favorables, con el euríbor en negativo.
En cuanto a la tipología, como ya se viene arrastrando desde los meses de pandemia, es probable que siga influenciada por los nuevos hábitos sociales y laborales, que continuarán marcando muchas de las preferencias de los compradores. Según un estudio de Aedas Homes, las prioridades se centran en inmuebles con zonas abiertas con jardín, piscina, terraza, balcón, etc.; y crece la necesidad de contar con una zona de trabajo en la vivienda. Aumenta, asimismo, el deseo de contar con segundas residencias alejadas de la ciudad, en ambientes más rurales o de costa.
Una de las dudas que plantea 2022 será la evolución del build to rent, segmento para el que EY calcula que de aquí a 2025 se pondrán en el mercado 18.000 viviendas nuevas. Unas previsiones que han sufrido un ajuste de un 30% ante la futura aplicación de la Ley de Vivienda.
Pero de lo que no cabe duda es de que 2022 dará el espaldarazo definitivo a los modelos de financiación participativa como motores de grandes operaciones inmobiliarias. El equity crowdfunding se consolidó en 2021 como un perfecto complemento a la financiación bancaria y plataformas como Urbanitae demostraron que existe gran interés por parte de los inversores minoristas en respaldar con su capital proyectos residenciales. Promotoras como el Grupo Artal han levantado tickets de cinco millones de euros para el desarrollo de importantes promociones y el interés inversor se plasma en operaciones exprés.
En definitiva, 2022 se vislumbra como un año apasionante para el mercado promotor español. No estará exento de desafíos, pero parte de una base realmente sólida. Desde Urbanitae estamos dispuestos a formar parte de ese camino, y contribuir a su crecimiento como punto de conexión con los inversores.
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