Vivienda

¿Tiene éxito la hipoteca inversa en España?

  • Modalidad de préstamo para obtener liquidez a través del patrimonio
  • Está dirigida, especialmente, a personas mayores de 65 años

En España casi el 90% de la población mayor de 65 años tiene una vivienda en propiedad, es decir nueve de cada diez personas. Según el Instituto Nacional de Estadística, las personas a partir de esta edad representan el 19,7% de la población del país. Este contexto, unido a unas pensiones no muy elevadas, hace que la coyuntura, en principio, sea favorable para fórmulas como la hipoteca inversa. Pero, ¿tiene éxito en España?

La hipoteca inversa es una modalidad de préstamo para obtener liquidez a través del patrimonio pensado, especialmente, para pensionistas o personas en situación de dependencia severa. "Mediante una hipoteca inversa, el propietario de la vivienda cobra del banco una renta con el respaldo del inmueble, que sirve como garantía", explica Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AIC).

Por la naturaleza de la operación, está dirigido a personas mayores de 65 años, de modo que, al fallecimiento del propietario, los herederos deberán decidir si satisfacen la deuda con el banco adquiriendo una hipoteca o con fondos propios o venden el inmueble. "El importe del préstamo se puede recibir en un único pago, mensual o ambas", apunta la experta, quien añade que estas condiciones dependerán de la edad del cliente y el valor que tenga el inmueble. Con este producto, el prestatario mantiene la propiedad y el uso hasta su fallecimiento, obteniendo un extra en su pensión.

Desde que se regulara esta figura en 2007, en los primeros años se registró el mayor número de concesiones. Según los datos del Centro de Información Estadística del Notariado, el ejercicio en el que más operaciones se registraron fue 2009, con 780. Desde entonces, el número de préstamos ha caído, con algunos altibajos, y en 2019 y 2020 se formalizaron 149 y 111 actos, respectivamente, con cuantías promedios de 472.760 euros y 403.925 euros, en cada caso.

"Es posible que puedan aumentar en los próximos años por la crisis económica derivada del Covid, ya que, en su momento, durante la crisis del 2008 fue cuando se registraron los mayores números", apunta Puigdevall. Además, señala la experta, "el mantenimiento del sistema público de pensiones es cada vez más complicado, por lo que en los próximos años puede que experimentemos subidas en los préstamos".

La constitución de este tipo de productos no es una opción muy popular de financiación entre los mayores lo que se debe, según la experta, a factores culturales y económicos. En España está muy arraigada la necesidad de dejar en herencia los inmuebles, que son el principal foco de inversión privada de los particulares. "Culturalmente, adquirir una vivienda es una gran inversión o supone una herencia familiar con valor sentimental, por lo que vendérsela al banco y dejar una deuda a los hijos no es una opción tan atractiva", expone Puigdevall.

Según la experta, otra de las razones por las que las hipotecas inversas no tienen demasiado éxito es el poco interés que han mostrado los bancos en constituirlas, debido a que cuentan con una gran cartera de vivienda vacía, que les interesa tener hipotecada y no en propiedad. "Después de la anterior crisis, frente a la oleada de impagos, los bancos adquirieron un gran parque de viviendas", explica Puigdevall. "Las entidades financieras no son grandes tenedores, por lo que no les interesa tener tantos inmuebles en propiedad", apunta la experta, añadiendo que, "de hecho, el banco intenta liberarse de inmueble ofreciendo mejores condiciones de financiación".

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