Las fuertes tensiones que sufre el mercado de la vivienda consecuencia de la alta demanda y la escasa oferta han provocado una comparativa casi inevitable con la burbuja inmobiliaria de 2008. En el primer trimestre de 2025, el porcentaje de crecimiento interanual de los precios en España fue superior a la media europea, encendiendo otra vez las alarmas en el sector.
La crisis de 2008 tuvo su germen en una gran demanda, acompañada en esta ocasión de una fuerte oferta, pero con unos préstamos crediticios muy bajos fruto de una regulación financiera de dudosa calidad, hoy mucho más rigurosa y fiable. Aun así, las semejanzas hacen sospechar, a pesar de que el propio Banco de España ya ha reconocido en varias ocasiones la fortaleza de España ante los posibles riesgos.
Es por eso por lo que la situación actual puede provocar deja vú constantes, dentro de un contexto donde los precios han superado con creces la renta disponible y han provocado un aumento del endeudamiento de los hogares
Pero, organismos internacionales, como la OCDE y el FMI, también confían en las capacidades del país: en términos de resiliencia bancaria y regulación, España está mejor armada que hace casi 20 años, con bancos más capitalizados y ratios de morosidad reducidos.
¿Es posible entonces una nueva burbuja inmobiliaria? La IA responde: existe una "baja probabilidad de un colapso global como la de 2008 a corto plazo porque la banca está más capitalizada y la morosidad no está disparada. Sin embargo, es posible que se surjan correcciones importantes en un plazo máximo de 3 años en mercados sobrevalorados, como las ciudades con alta demanda y baja oferta son posibles", como sería el caso de España.
Los 3 elementos claves para hablar de burbuja
El Fondo Monetario Internacional habla de crecimiento explosivo de los precios como una de las primeras señales para identificar posibles burbujas inmobiliaria "basándose en síntomas observables, similar al uso de la presión arterial como un indicador de salud de alerta temprana". De la misma manera reconoce que "la forma en que los precios se alinean con el poder adquisitivo de los compradores" es igualmente significativa a la hora de realizar una detección temprana.
Al desajuste estructural de oferta y demanda, responsable de esos altos precios, se pueden identificar otros dos los elementos a considerar para hablar, o no, de una próxima burbuja: el crecimiento del número de compraventas y las políticas monetarias actuales, donde se incluyen la tasa a los tipos de interés, fundamental para la reactivación de las hipotecas. Además, se suma el comportamiento especulativo del mercado con entrada de capital extranjero o de perfiles que buscan rentar a muy corto plazo, es decir, alquileres turísticos. Aunque la IA reconoce que existen "muchas variables que interactúan y cambian con rapidez" como pueden ser también el empleo o la regulación específica.
Por un lado, según reflejan los datos de Eurostat, el precio de la vivienda en nuestro país creció de manera interanual más de un 12% durante los tres primeros meses del presente año frente al 5,5% de media de toda la zona euro. Lo que implica una mayor revaloración del parque inmobiliario español.
En segundo lugar, existe en este momento una deficiencia en la oferta dada por el estímulo de las operaciones de compraventa tras la pandemia, donde se reactivó aún más el interés por las segundas viviendas, que no se ha visto compensado por la creación de obra nueva, donde hay un retraso del stock considerable.
En lo referente a los tipos de interés, el máximo de 2023, que llegó al 4,5%, logró frenar en parte la demanda hipotecaria, que creció en cuanto las perspectivas auguraban estabilización. Y así fue. En un momento donde el tipo de interés es del 2,15% (más bajo aún si el BCE decide reducirlo el próximo 11 de septiembre), la financiación hipotecaria se ha disparado ha máximos en 14 años, con un crecimiento interanual durante el primer trimestre de 2025 respecto del pasado año de más del 25%, superando las más de 2.40.000 firmas. Además, solo durante el pasado junio se firmaron cerca de 42.000 hipotecas, un 31,5% que en 2024. Así, las expectativas para el cuarto trimestre de 2025 y de cara también 2026 suavizan el coste del crédito, lo que podría impulsar el apetito comprador.
No obstante, la Inteligencia Artificial también ha tenido en cuenta la variación del Euribor en los últimos años, con un patrón de comportamiento similar al de 2008, si bien en los últimos datos son bajistas e implican una tendencia hacia la estabilización.
La senda distinta del euríbor
Durante el tercer trimestre de 2008 el euríbor alcanzó máximos históricos llegando casi al 5,5%. De la misma manera que escaló, en apenas un año se estabilizó en 1%. Las similitudes en esto caso no existen pues, aunque el índice de referencia de las hipotecas casi alcanza el 4,5% en verano de 2003, la tendencia bajista ha sido mucho más paulatina, hasta el punto de que dos años después de ese momento, durante el pasado mes de julio, ya rozaba el 2%.
Durante casi 13 años, el índice hipotecario mantuvo una estabilidad positiva para el mercado en valores entre el 1,2% y el 2%, llegando a cifras negativas poco usuales en 2021 (-,050% en enero, febrero y diciembre del mismo año). Pero, desde la segunda mitad de 2022 el Euribor volvió a dispararse y, aunque sin llegar a datos de 2008, los hipotecados revivieron lo sucedido en la pasada crisis inmobiliaria con una curva creciente que ha durado hasta ahora y donde se han registrado valores superiores al 4%, según datos de Idealista. Con todo, desde principio de año el descenso es más que notable y se espera que el índice pueda completar el año por debajo del 3%.
Así, y teniendo en cuenta los antecedentes, resultado complicado augurar una nueva crisis inmobiliaria, pues de momento el euríbor sigue en clara tendencia bajista. Además, aparte de las claras señales de un mercado sobrevalorado existe menos apalancamiento sistemático, lo que realza las expectativas favorables del sector.
¿Está España preparada para frontal otra crisis?
Casi todos los organismos internacionales evitan hablar de una burbuja inmobiliaria por las pocas probabilidades que existen de que ocurra. El Banco de España, el BCE y el FMI van a una: España está mejor preparada que en 2008 aunque puede enfrentar importantes correcciones.
Entre los avances más destacables que evitarían las consecuencias tan desastrosas de hace 20 años está la preparación estructural de las actuales regulaciones de la vivienda, bancos más capitalizados y ratios de morosidad muy reducidos. Pero, entre las carencias la descompensación entre oferta y demanda que implica el principal problema del mercado, con los precios elevados, y, en consecuencia, plantea también un problema político y social referente al acceso a una vivienda, en especial entre el segmento más joven.
Para la IA está claro: "Existe una baja probabilidad de un colapso global tipo 2008, aunque sí posibilidad de correcciones localizadas y volatilidad regional posibles de aquí a 3 años si cambian las expectativas o empeora el contexto macroeconómico".