Hace años que supero a Catar y a Emiratos Árabes Unidos, ahora Singapur es el país más rico del Asia por renta per cápita, y casi también uno de los más ricos a nivel mundial. Mismo resultado referente a la situación de la vivienda: su tasa de propiedad es una de las más alta, un resultado excepcional teniendo en cuenta la coyuntura del mercado en la actualidad en países occidentales pero que, en este caso, se explica por la intervención estatal.
El Departamento de Estadística Nacional de Singapur estima que en torno a 9 de cada 10 familias (88%-90%) son propietarias de la vivienda en la que residen. Unas cifras nada casuales pues son más bien el resultado de una política deliberada del Estado que un accidente estadístico. Es más, el 80% de los hogares residen en edificios públicos promocionados por la Agencia Estatal de Planificación de Suelo (HDB por su siglas en inglés).
Así, la defensa estatal del acceso a la primera vivienda es posible gracias a una fiscalidad creciente a modo disuasoria para los que acumulan viviendas con fines especulativos, y también al encarecimiento de los precios para compradores extranjeros. Si bien es verdad que existen momentos al alza, cuando la oferta se tensa el Estado responde con más vivienda pública y con ajustes fiscales, en vez de dejar la regulación al propio mercado.
El resultado final del modelo de Singapur es un mercado de elevada estabilidad residencial basado en un gran tejido de propietarios que se sostiene a las subvenciones disponibles y la presión fiscal sobre los grandes tenedores, el elevado precio para los no residentes y las sanciones por tener pisos vacíos.
Podría resultar un poco morboso hacer una comparación con el modelo de España, a pesar de que nuestro país parte de una realidad muy distinta. El parque de viviendas disponible es muy escaso en comparación con la demanda (sin hablar de la casi nula vivienda pública existente) y desde ese punto es a partir de donde se ha deteriorado la capacidad de los españoles para acceder a una vivienda: subidas de precios descontrolada, inflación por las nubes, tipos de interés demasiado alto... Es tal la situación que el mismo Banco de España viene alertando del déficit de vivienda nueva en zonas tensionadas y del esfuerzo creciente para comprar o alquilar.
Ayudas para cualquier ciudadano de hasta 120.000 euros
Como estado insular que es, Singapur no puede expulsar a sus habitantes a las zonas de extrarradio, porque entonces acabarían siendo habitantes de Malasia. Es por eso que para evitarlo lleva décadas desarrollando una política de vivienda que a 2025 ha provocado que el 90% de sus ciudadanos sean propietarios. Medidas basadas en ayudas fiscales que permite a cualquier persona, con independencia de su edad, acceder a su primera vivienda.
Los encargados de los buenos resultados son, por un lado, la HDB, organismo que desde 1960 ha construido más de un millón de viviendas y ha desarrollado ciudades satélites, integrando infraestructuras, conectividad y servicios. De la misma manera, es el encargado de ofertar algunas de esas ayudas, como por ejemplo el impuesto 'Proximity Housing Grant' (PHG) que fomenta en especial el cuidado y la cercanía intergeneracional ofreciendo hasta 20.000 euros por la compra de una vivienda cerca de los padres o de los hijos. Parecida es la 'Family Grant', que puede otorgar hasta más de 50.000 euros dependiendo de la tipología del inmueble.
Y, por otro lado, igual de importante es la Junta de Vivienda y Desarrollo de Singapur, que entre otras cosas se encarga de gestionar ayudas por valor de hasta casi 120.000 euros para familias primerizas, dependiendo de los ingresos y del estado civil, a través de la Subvención de Vivienda Mejorada de CPF (EHG).
La escalada de precios que Singapur sí supo sortear
Tras la pandemia, el panorama económico internacional se tiño casi de negro con una inflación creciente que tardó años en regularse. Como consecuencia, una inmediata subida de los precios y el coste de la vida que afectó de manera directa al sector inmobiliario. Es desde hace 5 años que el sector vive una de las grandes crisis que más de uno ha asemejado a la burbuja inmobiliaria de 2008. Es lógico pensar en un deja vú y las terribles consecuencias que tuvo hace casi ya 20 años. Aunque las oscilaciones en el mercado son fruto del libre comercio y del mercado de la oferta y la demanda, factores que, sin embargo, Singapur no deja al libre albedrío
También el país asiático sufrió el atasco en la oferta y una presión de la demanda frutos del COVID que provocaron un alza inmediata en los precios de la vivienda. En esas fechas el Índice Oficial de Reventa (RPI) escaló hasta alcanzar su techo en 2024, la propia HDB estimó un RPI de 192,6 en el tercer trimestre. De igual manera, la vivienda privada ha sufrido un encarecimiento significativo: la Autoridad de Reurbanización Urbana de Singapur (URA) informó de un alza de casi un 4% en el índice de precios de residencial privado en el durante 2024, con un crecimiento trimestre del 2,3% durante el cuarto trimestre. Por su parte, y desde el inicio del presente año, lo que se observa en el mercado es una desaceleración de casi un 1%, al menos durante el primer semestre.
Así, el Gobierno aceleró el pasado año el ritmo de lanzamientos para estabilizar precios y tiempos de espera, llegando a anunciar casi 20.000 viviendas públicas en el segundo semestre de 2024 y con la vista puesta en nuevas promociones para durante 2025.
Todo esto lo que refleja es una variación cíclica común en el sector, la del aumento de precios cuando se desajusta el equilibrio entre la demanda y la oferta, con la diferencia que el Estado singapurense responde a basa de vivienda pública, que se puede adjudicar por sorteo y por ciertos criterios de elegibilidad.
Penalización a los grandes tenedores
La sostenibilidad del modelo singapurense es resultado en parte de la presión fiscal que somete a los grandes tenedores. Un diseño institucional que incluye más impuestos a propietarios de segundas, terceras y más residencias para priorizar la ocupación propia sobre la inversión, y estabilizar expectativas de precio.
En Singapur existen hasta tres tipos de fiscalidad disuasoria para evitar la especulación inmobiliaria crecientes con la suma de más propiedades. Regulado por la Agencia Tributaria (IRAS por sus siglas en inglés), el Property Tax afecta a todos los residentes en Singapur, sean propietario o alquilados. De esta manera, las viviendas ocupadas por su propietario disfrutan de tipos más bajos, pero desde 2023 se han escalonado al alza; en este mismo año, el tipo impositivo puede ascender hasta el 32%, mientras que para los propietarios que no vivan en su propia vivienda el gravamen es más alto.
En España, el porcentaje habitual de IVA sobre una vivienda es del 10%; cantidad fija para las de obra nueva, aunque variable para inmuebles de 2º mano (dependiendo de cada comunidad autónoma puede bajar hasta el 6%), pero la cifra es la misma independientemente de si adquieres una, dos o seis inmuebles.
En Singapur, sin embargo, los ciudadanos pueden llegar a pagar hasta un 20% más por su segunda vivienda y 30% para la tercera o sucesivas. Por su parte los residentes permanentes soportan entre un 30% y un 35% a partir de la segunda; y los extranjeros tributan 60% en cualquier compra. Además, estas cifras también son diferente para las entidades, que tributan al 65%. El mensaje de la política aplicada refleja el respaldo estatal para la adquisición de la primera vivienda, no así para las carteras especulativas.
¿Puede España copiar el modelo de Singapur?
Según los datos del INE, alrededor del 75% de los españoles es propietario de su vivienda, una de las tasas más altas del Europa, pero algo lejana todavía a las cifras de Singapur. Esta variación afecta de manera especial a los más jóvenes. La crisis de la vivienda incide en este segmento de la población a causa de los actuales precios tan altos y a su vez de los bajos sueldos, que imposibilitan también la capacidad de ahorro. El esfuerzo del Banco Central, entidades financieras, Gobierno y autonomía se resume en una serie de medidas fiscales, ayudas y subvenciones que han sido (al menos hasta ahora) insuficientes para estimular la regulación del mercado, con una demanda muy superior a la oferta.
Cabe destacar también que, a diferencia del país asiático, España no dispone de un promotor público nacional con escala y continuidad semejantes a HDB. Las comunidades y ayuntamientos promueven parque social y asequible, pero de forma dispersa. De hecho, España está a la cola europea en cuanto a construcción de viviendas públicas se refiere: en la última década tan solo se han levantado 8.600 inmuebles de este tipo, teniendo en cuenta que se necesita 1,2 millones para alcanza la media del resto del continente, según el propio BE.
Por diferencias estructurales, existen elementos del modelo de Singapur que no podemos exportar a España, pero hay otros que sí, como por ejemplo el referido a la vivienda pública, calificando de público más suelo urbanizable. También el referido a los gravámenes según la cantidad de viviendas, o incluso también aplicar en zonas tensionadas y para inmuebles vacíos. En cuanto al IBI, podrían aplicarse tramos más altos para las no ocupadas, con exenciones a la vivienda habitual y a pequeños ahorradores
A corto plazo es casi inviable equiparar los dos modelos, pero el incremento de la obra pública y de la aplicación de nuevos tipos impositivos para evitar la especulación pueden resultar a largo plazo. Al final, la lección de Singapur no es sólo construir mucho, sino construir bien y de manera constante a la vez que se mantiene el objetivo por la vía fiscal: que la primera vivienda sea más accesible.